蔡金强：房地产销量见顶又如何      

蔡金强：房地产销量见顶又如何 金融平台是正道

花旗亚太区房地产研究主管蔡金强

要创新就要轻资产

    我比较乐观，我觉得本身经济跟行业、跟股票三个周期不一致的，如果三个叠加在一起，行业最好的时候买股票是完蛋的，尤其是周期性的行业，如果行业好的时候如果PE低，你买他的股票肯定是往下走的，本身就是一个周期的终止。

    所以我的看法是比较乐观的，我觉得从各位地产商的老总，大家都在讨论一个问题，中国房地产的销售跟开工量是不是见顶，见顶又如何呢？

    见顶就代表这个行业没戏吗？比如美国1953年从销售跟新开工的见顶，香港82年，新加坡84年，以后地产商的发展难以维系吗？

    刚刚说的12亿平米的销售，见顶是对的，这是否意味着这个行业是夕阳产业呢？我是有疑问的。见顶只不过代表了旧的盈利模式的困难的情况，他是冰火两重天，有些活的特别困顿，有些活得很好。

    我反而觉得现在的投资者是想看到一个底部呈现出来，有可能步入像家电行业或者是未来的钢铁行业，他是触底形成一些新的产业。但是中国钢铁公司烂的很多，但是加起来总营业不如韩国最大的一家钢铁公司。

    但是如果你要创新，如果你坚持做住宅，你慢慢可能要资产轻一点，然后做ROE多一点，有点像美国的模式，其他进行多元化。

资本市场对上市房企估值有固定标准

    多元化跟转型我觉得最主要看各家公司是想玩虚的还是玩实的，如果虚的话没什么好说的，什么热门就发展什么。比如说现在果汁是果汁，水就是水。资本市场没有什么喜不喜欢的东西，就是什么热门炒什么。东西也没有什么协调作用，发展水跟果汁跟地产没有太大的协同，这是没有的。这个看投资者的口味，就像是另起炉灶跟房地产没有什么好谈的。

    如果你想玩实在的话，资本市场对房地产公司的估值他有一些固定的标准的，比如07、08年以前他看土地，土地越多整个股价就上去，因为那个时候他觉得就是一个地的概念，然后到了前面两三年就是一个销售的概念，后来大家吃过亏发现土地是可以没用的，后来就变成每个月每个星期大家都在不停地追城市跟发展商的销售。

    但是到了去年开始，大家心目中开始慢慢承认这个行业肯定是见顶了，所以大家现在内心追求的是一种可持续性跟稳定性，他没有一个很固定的标准。事实上你所谓的多元化要是跟这两个能够比较套在一起，又能够比较有所根据的话，事实上投资者他也不是不讲道理的，只不过有一些扯太远了没法用。

    投资者喜不喜欢这个东西，那就仁者见仁智者见智。但是互联网和金融这是相关的，因为房地产摆在面前的一个是好的城市土地很贵，另外是建设成本很贵，金融平台这个东西是正道，能够帮人省一点钱，要不然钱都给了银行。

    互联网也不是政策，他是优化整个销售跟内部管理。多元化的东西很多，但是只要投资者见到这两个东西长期对盈利增长的稳定性，比如说建筑商业或者把工业的市场改造，大家发现这是一个门道，也有可能不行。

    这几年大家觉得房地产的板块不行，大家觉得这个板块上下实在太大了，如果你从稳定性上得到一定的提升，比如说商业，虽然说很多的商业本身不挣钱，但是如果说他这个行业能够长期帮他得到一个借贷评级的提升也是好事，如果要建造要回到可持续性跟稳定性这上面去。