杨铁军：转型升级后市场还有很大机会        

杨铁军：转型升级后市场还有很大机会 坚持守正出新

景瑞地产（集团）有限公司执行董事、常务副总裁杨铁军

 传统开发的模式已接近顶峰

    杨铁军：如果是按照传统的房地产行业的发展模式来讲，我觉得去年可能也就70分左右，今年乃至往后我觉得很难超过这个分数。如果按照传统的发展模式来讲，因为整个规模8万亿、12亿平米，我觉得再往上快速发展很难。

    现在还出现一个非常重要的变化，整个行业的利润率出现大幅度的下滑，整个行业的毛利率水平也就是20—25%左右，经利率的水平可能是个位数，甚至有很多项目是亏的。从这个意义上来说，传统开发的模式，我觉得这个分数可能也就是这个水平了，不能再高了。

转型升级后的机会很大

    但是如果换一种思路，整个行业产业的发展模式，或者是整个行业的生态如果有一个升级，有一个变化的话，可能我觉得今年只是一个起点，往后会越走越高。因为整个房地产行业第一产业链非常长。第二，我觉得从需求角度端来说，可能会导致整个行业有非常大的变化。以前我们从B端到C端，我盖什么样的房子，从房地产企业来说我觉得我了解客户需求了我盖了房子。但是大家会发现，无论你买了什么房子，豪宅也好或者是普通的住宅，你总是有很多不满意的地方。实际上如果我们将来有机会从C端到B端的话，这个市场可能又会焕发出一种新的活力，可能会有更大的一种产能爆发出来，然后会形成一个新的市场。

    从这个意义上来讲，将来整个行业的发展还是非常有潜力的，因为即使是沿着传统的观点来看需求，我们知道新中国之后两波的婴儿潮，第一波婴儿潮这个人群已经完成了刚需乃至改善的一些过程，但是实际上他后面还有再改的过程。第二波婴儿潮其实他的刚需还没有完成，大概是1.5亿左右，他是85—90年左右，本身的需求可能会导致行业非常大的变化，所以我觉得现在整个行业，我们传统的房企大家都在做转型升级这方面的思考，这可能将来会有很大的机会。

守正出新，拥抱变化

    对于转型，我想谈谈景瑞的思考，我们现在的策略非常紧张就是八个字“守正出新，拥抱变化”。

    守正，我们是1993年在上海成立的一家公司，聚焦长三角一家房地产的开发公司，二十多年来我们干的就是一件事，你说一下子不干这个了，可能别的能不能干好打一个“？”。所以我们觉得原有的这块事要做好。

    具体怎么做，我们其实就是“聚焦”两个字，一个是聚焦区域的深耕和城市的深耕，我们现在长三角13个城市有几十个项目在开发，我们在这些城市把这些城市的效率发挥到最大，这个其实在守正上我们做得足够好了。另外一个聚焦还是要聚焦周转，聚焦运营效率，这一块我想传统的开发企业都知道是做得越来越好。

    出新，从景瑞的角度考虑我们是两点，一点是产品价值领先。我们以前是提供更多的是物理空间，现在我们觉得可能大家会更加注重人的感受和体验，在这里面服务显得非常重要，所以现在景瑞在提一个概念是“整体服务提供商”。当然这个概念很大，我们现在内做的就三块，一块是智慧社区，就是社区服务，然后是社区管理，还有是智能家居。把我们的产品和服务端结合起来，这一块结合物业本身的转型，包括跟外部的一些资源作结合，我们在做一些这方面的事情，包括一些订制化的服务、个性化的服务，这些东西我们已经有很多的东西在尝试了。我们在内部机制上也作了一些调整，我们也有鼓励很多的同事在某些专业领域和外部的一些资源结合，然后在内生作一些孵化或者是创业型的一些东西，我们已经在全面地做这些事情。智能家居我们跟海尔有一个战略合作，应该说这些东西在景瑞今年在很多的项目都要落地了。

    另外一块我们想要做的一个出新，怎么样利用好资本市场跟产业和企业的结合，来达到出新的要求，或者说我们利用资本市场来做一些房地产+的事情。景瑞在行业是老兵二十多年了，但是在资本市场是新兵，我们2013年才在香港挂牌，有很多的前辈包括资本市场的这些专家们都有很多的体会，企业如果能够把资本市场这条腿走好，对企业的发展是非常有帮助的，无论是企业的发展还是自身的上升非常有帮助的。

    这里面做很多的学习和探讨，这里面整个行业现在应该说并购的时代来了，这里面有很多的机会，这是第一个。第二个随着前面讲的由产品端向服务端的延伸，整个产业链上面出现很多新的机会，这些机会里面怎么样用资本市场和这些机会作结合，这个是有非常多的空间，也有很多机会的。这些方面我们应该也是做很多这些方面的探索，我们希望通过这样的一个角度，能够守正出新，能够真正实现我们在企业本身的一个升级或者是再造。