销售额明升实降，大唐地产偿债隐忧

  中小房企赴港IPO融资似乎已成潮流。

  11月29日，大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）递交其在港交所的上市申请材料，时隔十年，再度冲刺IPO。

  公开资料显示，虽然大唐地产曾提出3年后销售额破千亿元的目标，但实际上其2019年的销售增速明显放缓，权益销售金额甚至出现倒退，可能导致未来业绩的下滑，其目标实现难度也颇大。另外，大唐地产与多数中小房企一样，都有高负债率的特征，在当前融资困难的环境下，凸显出一定的偿债风险。

  12月16日，时代商学院就其销售增速下滑、负债率健康程度等问题，向大唐地产发函提问，截至发稿日，大唐地产未作回应。 

  权益销售额下降明显

  2018年，大唐地产总裁郝胜春曾公开表示，公司确定了“未来三年冲刺500亿元的销售目标”。2019年，大唐地产再次将目标升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。

  然而，2019年已快过去，大唐地产的销售规模虽有所提升，但从增速看，其3年1000亿元的目标似乎很难实现。根据克而瑞的数据，2019年1-11月大唐地产房地产销售金额298.3亿元，相较去年同期的242.7亿元，增长22.91%。

  作为对比，2016—2018年，大唐地产流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元，2017年和2018年增速分别达到68.06%和113.27%。

  从排名来看，在全国房企中，2018年大唐地产销售额排名77。而2019年1-11月排名78，基本原地踏步，与其全国房企50强的目标依然差距不小。

  更令人担心的是，从权益销售金额来看（因为存在许多合作开发项目，此指标用以衡量实际属于企业的销售额），虽然总销售金额有所增长，但2019年1-11月大唐地产权益销售金额仅为162.5亿元，较2018年同期的231.1亿元下降29.68%。

  这意味着，实际属于大唐地产的销售额，在2019年是下降的。这也将反映在其未来的业绩中，有可能导致其未来业绩的下滑。从权益销售额看，当前大唐地产的目标应当是稳定不继续下滑，而不是什么千亿元目标。

  时代商学院认为，大唐地产销售增速降低，甚至权益销售额出现下降，是融资渠道收缩背景下，房企主动与被动降速的结果。被动降速指，渠道收缩下企业能融取资金的难度增大，难以维持高速扩张。主动降速指，融资成本随着渠道收缩而升高，另外为了防止前期借款无法兑付，房企主动减少融资，导致增速降低。实际上，大唐地产赴港上市就是融资渠道收缩的一种体现。

  千亿目标难实现

  过去几年，梯队前列的房企高歌猛进，销售规模不断创新高。而到了当下，在外部环境影响下，房企增速整体放缓。因而，大唐地产可能已经错过了黄金增长时期，其千亿元目标的实现难度比以往要困难得多。

  从政策面看，前几年虽然一二线城市调控很严格，但三四线城市相对宽松，许多重点布局三四线的房企取得非常优异的成绩。而当前，房住不炒的思想蔓延全国，随着前几年三四线城市房价的快速上涨，越来越多的三四线城市加入政策调控大军。包括大唐地产的主要销售城市福建漳州、广西南宁，调控力度都明显加强。

  从资金流动性看，前几年的流动性比当前更宽松。房企融资渠道较多，融资难度、融资成本也较低，也助长了不少房企的快速增长。

  然而，当前这些有利环境都逐渐失去，再加上大唐地产本身销售区域过于集中，2016-2018年间，其于福建漳州、广西南宁、天津三地的销售额占比分别达到76%、98.9%、98.8%，要进入房企梯队前列离不开全国化布局。时代商学院认为，大唐地产没能在前几年进入房企梯队前列，当前恐已失去黄金增长机会。 

  负债率高企

  招股书显示，大唐地产2016年、2017年、2018年和2019年上半年，大唐地产净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%、185.6%；资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

  虽然大唐地产在主动与被动控速下，净负债率下降明显，但仍处于较高水平。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》数据，2018年末，上市房企平均净负债率为92.52%，大唐地产明显高于平均值。

  债务意味着每年须有利息支出，大唐地产的利息支出金额已经开始超过同期净利润。招股书显示，2016-2019年上半年，银行及其他借款利息开支分别为3.78亿元、8.31亿元、8.67亿元和3.50亿元。而作为对比，同期净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元和3.69亿元，利息支出基本都高于同期净利润。

  此外，能否获得充足的现金来偿债，也是大唐地产的隐忧。招股书显示，大唐地产一年以内需偿还借款达到17.29亿元，1—2年内需偿还的借款金额达到31.69亿元。而2019年6月末，大唐地产期末现金及现金等价物仅为19.4亿元。