新城控股：做规模化的长三角领军地产商

  中房网讯(记者 陈伊颖)从2012年香港上市，到2013的业绩破200亿，新城控股集团这两年来发展的一路向好。但27.8%的合约销售额增长率在集团副总裁欧阳捷看来，并不是很满意，“在百强企业里面我们增长速度算快的了，但跟最前面的大企业相比，我们的增长速度还远远不足。未来我们还将做得更大、更强、更优”。

  扩张不小气

  目前，新城控股集团拥有的土地储备面积约1,385万平方米，其中，2013年，新城控股集团全年累计拿地16宗，新增土地储备面积达约354万平方米。对于新城来说，土地储备是集团发展的必要条件。

  据了解，截止2013年底，新城集团去年全年的毛利率为22.5%，其成本中土地成本共52 亿元，占全年合同销售的25%。高额的土地成本对于新城来说，是否会影响集团毛利率的增长？

  对此，欧阳捷坦言，影响是存在的，“去年集团毛利率不高是有几个原因的。首先，因为集团现注重发展的是例如‘启航’、‘乐居’系列的满足刚性需要的产品住宅项目，与这系列人群匹配的住宅价格也会较低。目前集团已经进入了全国13个城市，我们的住宅项目在这些城市生根建立起品牌口碑后，需要趁势发展，就需要储备土地。但因为‘饥饿营销’的土地竞拍，竞争激烈促使了土地价格的走高，企业又面临着‘不得不抢’的发展阶段，这一定程度上增加了土地成本，影响了总体毛利率。

  但随后他又说到，新城集团现在是以扩大规模、增加市场占有率、争取市场话语权为第一目标，所以集团还是会继续抢地以满足集团中长期的发展需要。

  周转不放缓

  对于新城前几年存在的负债率较高的问题，欧阳捷淡然说到，去年以来，集团通过发行优先票据和偿还短期贷款，集团的资金结构得到优化。目前短期债务仅占全部债务的15.7%，平均债务成本从前年的8.3%下降至7.5%。2013年末，集团持有现金提升38.3%至83亿元，资金情况在逐渐转好。而新城在产品项目上执行的高周转运营模式，也保证了集团资金的盈利能力。

  据欧阳捷介绍，新城在项目的开发过程中，有一套标准的工期时间表：住宅项目坚持拿地后3个月开工，6个月开盘；而商业项目则要求在拿地后18个月交付，22-24个月开业。且所有项目首次开盘要要求达到80-90%的销售比率。这样高速的运转速度，保证了集团盈利资金的不断翻倍，实现了现金流的收支平衡。

  业态不老旧

  除了专注21年的住宅项目开发，新城控股近几年来还推出了“吾悦国际广场”、“吾悦城市广场”和“吾悦生活广场”三大商业地产产品体系。

  谈及自己集团的商业项目，欧阳捷显得很有信心，“虽然现在商业综合体数量很多，但有很大部分都属于早期的商业模式，比如社区商业、步行街、百货大楼，业态较为陈旧，已经不适应当下年轻人的需求了。而我们的综合体，吃喝玩乐一站化，带来的是新的业态模式。未来在商业地产商，我们首先会提升自己的招商、运营、设计能力，其次会打造有集团独特优势的体验式的商业模式，降低同质化严重的百货类比例。另外面对电商的冲击，我们将选择和电商联手，线上、线下一起打造。这是未来在商业地产上集团要做的三件事。我相信我们的‘吾悦广场’是很有竞争力和生命力的，只要找到合适的地块，都会受到当地的欢迎的。”

  至于未来商住项目的比例，欧阳捷认为，还是要依市场态势决定，“去年我们住宅项目做了200多个亿，商业项目做了40亿，商业地产占比大概是五分之一。目前来看，商业综合体的发展前景还是很可观的，未来我们也计划增加商业地产的比例。但具体的比例，还是要按市场形态而定，我个人希望能达到40%-50%的占比吧。”

  格局不拘束

  创新对新城而言，也是集团发展的重要坚持。

  欧阳捷透露，集团现在已经研发出了空间可变的“百年住宅”技术，这项技术打破了老式住宅承重墙不可少的传统建筑格局，取而代之的是可以和支撑件、装饰件自由拼接的六面架空墙体，所有的管线都可以隐身，保证了室内的美观性。除了卫生间与厨房的格局固定，其他空间都是可变的。如此一来，住户可以在物业的协助下，根据自己的喜好，自由地将住宅分隔成更具独立性的私人区间。而这项技术，在新城集团今年9月开售的项目中，就会与住户见面。

  目标不骛远

  从新城控股目前的土地储备分布区域来看，常州占37.7%、苏州占20.3%，上海占10.8%，其余则位于南京、长沙、无锡、镇江、杭州等城市。可以窥见出，新城的中心仍投放于长三角地区。

  面对长三角几大城市开年来房价涨幅收窄、房价跌幅环比扩大的低迷情形，欧阳捷显得并不担忧，“从表象看，主流企业还在往一、二线城市集中，土地市场的‘抢地热’仍没有降温，说明了大家对房地产未来走势还是看好的；从供需矛盾上看，供需平衡还需要10-15年的缓解时间，产品市场依有保证；从政策上看，今年两会后，新一届政府提出的‘分化调控’，表明了‘市场之手’将取代‘政策之手’，房价调控趋向自由，一线城市高价房预售许可或将松绑。这种更为灵活的管理思路，都将有利于促进未来房地产市场的平稳健康发展；另外从经济形势上看，虽然目前有一些下行迹象，但中央提出的7.5%经济增长指标，也是给房地产市场打了一剂强心剂。所以对未来的房地产市场，我还是很有信心的。”

  对于集团未来的发展布局，欧阳捷引用上世纪90年代苏州提出的：上海的大树底下种苏州的碧螺春，来解读。“对于中部地区，综合考虑人流量与物流量，集团目前只选择省会城市进驻。而对于长三角地区来说，这里拥有着许多强辐射力的大城市，也拥有许多全国经济百强县(市)，这里有旅游城市、宜居城市、休闲城市、产业基地、加工基地等多种城市类型，人流输入能力强，是新型城镇化建设的重要区域，对于集团来说具有极大的发展机遇，也是集团未来的发展重点。”

  据3月18日新城发展控股有限公司发布的公告显示，集团已订下2014年全年的合约销售目标约为240亿元。这个2014年中国房地产第22强、发展潜力首强的企业表示，有信心达成该销售目标。