500强房企显露四大特点

  中房网讯 (记者 殷雯)2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。投资额绝对值再创历史新高，且几乎达到2009年和2010年投资额的两倍。在国五条、钱荒等多重不确定因素下，过去一年房地产开发企业的发展格局受到错综复杂外部发展环境影响，在多数企业销售再创新高的同时，企业之间竞争层级不断上升，房地产行业四个显着特点也在此过程中逐渐明晰。

  特征一：集中度再攀升

  面对房地产市场的波动和各区域市场的分化，近年来持续的产业集中度提升之势在2013年得以延续。不过，即便集中度在不断提升，行业距离“寡头化“仍相去甚远。

  《2014年中国房地产500强测评报告》(下称“报告”)已于日前发布。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心连续第6年发布这一权威测评报告。报告指出，500强开发企业中，前10强销售金额达10789.8亿元，占总额33%，前50强销售金额总额达19642.41亿元，占总额60%，前100强销售金额达24002.88亿元，占总额73%。

  “强者恒强”在市场份额方面同样显现，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额在2013年分别为13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中，10强、20强市场份额均较2012年有所上升，而50强和100强市场份额尽管较2012年有所下降，但仍高于近五年的平均值。

  不管是以金额和面积计算的房地产业集中度，还是500强房地产开发企业市场份额均持续保持高位。

  2013年房地产市场回暖，领军企业一路高歌猛进，销售成绩良好，库存去化明显的同时财务状况稳健。在此背景下，行业内企业竞争格局将日趋激烈，而领军企业的表现异常抢眼。根据近年来房地产开发企业500强的研究成果，2009年、2010年、2011年、2012年和2013年房地产开发行业四厂商集中度(CR4，即最大四家房地产开发企业销售收入占全国销售额的比重)分别为7.8%、3.3%、5.8%、5.9%、7.5%和7.2%，四厂商集中度连续两年超过7%。

  尽管如此，但事实上我国房地产行业在过去很多年里一直处于低集中度的状态，市场仍处于分散竞争的格局。

  据克而瑞咨询中心数据，美国房地产行业CR8在2009年达到29%，而我国2013年该数据仅11.9%。在我国房地产行业整体转向理性发展的背景下，行业领军企业在品牌、服务、产品设计等方面对消费者进行影响；融资渠道广阔且成本优势渐显等方面的优势将使得领先企业市场份额提升存在较大空间，因而促进我国房地产开发行业产业集中度进一步提升。

  中国房地产业协会副会长朱中一表示，随着房地产业趋于成熟和规范，资源进一步向大企业集中，强者恒强的另一面，小型房地产开发企业的景气度直线下降，部分中小房企将逐渐被边缘化，市场规模逐渐缩小甚至最后被迫退出房地产市场。核心城市主流产品供不应求的状态刺激资金实力雄厚的大型开发企业大规模介入直接推升核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛提高，小型房企依靠自身力量拿地扩张的可能性较小，且部分聚焦三四线城市的企业受发展城市供大于求的影响，项目去化困难，资金问题严重，生存空间进一步收窄，未来发展存疑。

  特征二：高杠杆撬动扩张

  作为资金面密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年6月以来，国内流动性收紧趋势逐渐显现，然而其对房地产开发企业的影响则相对较低，不少500强房地产开发企业在销售业绩趋好保证资金回流背景下提升了杠杆率，造成偿债指标均值表现整体弱于2012年。

  据国家统计局发布数据，2012-2013年房地产开发企业国内贷款大19673亿元，同比增长33.1%，利用外资达534亿元，同比增长32.8%，自筹资金大47425亿元，同比增长28.9%。

  整体来看，处于不同梯队的房地产开发企业对规模追求的区别较为明显，第一梯队企业对规模扩张特别是通过放大杠杆撬动规模相对谨慎。而追赶型高成长开发企业则更偏爱规模扩张，主要原因在于快速的规模扩张可以迅速增强企业实力并提升企业品牌价值。企业规模和知名度快速提升后，相应的融资渠道也有所拓宽，企业更容易在较高的杠杆率水平上完成高周转、高杠杆的运营模式，从而实现规模迅速扩大。

  以闽系“新秀”阳光城为例，其2013年营业收入74.4亿元，大幅上涨36.53%，净利润6.5亿元，同比增长16.7%。与之相对应的是负债从年初的125.7亿元上升至284.1亿元，同比增加210%。

  据中国房地产测评中心统计，2013年，500强房地产开发企业总资产均值为252.45亿元，同比增长19.05%，较2012年回升7.31个百分点；而净资产均值为79.46亿元，同比增长8.92%，增速基本与2012年持平。总资产和净资产均值增长速度的分化表明2013年不少企业负债规模扩张速度较快，企业选择通过放大杠杆实现总规模的快速扩张。

  “销售良好”为开发企业“壮胆”，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此企业偿债压力普遍上升。报告指出，2013年，500强房地产开发企业净负债率均值更达到近五年来的最高点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。

  但在总体流动性偏紧的背景下，这种杠杆率的提升也意味着风险的积聚，因此，房地产开发行业内企业间的未来分化方向将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。

  特征三：强调高周转回归一二线

  2011年以来，加快周转成为行业共识。在市场竞争加剧的背景下，高周转企业良好业绩的示范作用使得更多房地产开发企业加入高周转运营阵营，高周转已成为房地产开发企业保持发展速度的“必杀技”。

  万科集团董事会主席王石对公司周转要求是“5986”，即拿地后5个月之内动工，9个月后销售、第一个月后售出8成，产品必须6成是住宅。万达集团董事长王健林给集团定下的销售目标是，项目开盘一个月，一般标准要求销售50%以上，最低也要销售30%，否则就是开盘失败。泰禾集团亦悄然转变操盘策略，此前运河岸上的院子销售周期超过十年，据悉去年开始，集团已要求，项目在拿到地后八个月内要开盘。曾有某住宅项目从拿地到开盘仅用时6个月。

  万科、保利等典型高周转标杆企业保持开发节奏，平均开盘时间都在10个月以内，2013年初新增的土地储备就有很大一部分已经推向市场，平均开盘时间在8个月左右，运营时间进一步缩短。

  强调高周转使得2013年开发企业运营效率指标全面回升。报告显示，500强开发企业存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平；流动资产周转率均值为0.2，同比上升0.04%；总资产周转率为0.19，同比上升8.82%。销售业绩不断刷新，运营效率稳步提升，房地产开发企业以高周转为主线的运营模式得到了丰厚的回报，尽管企业纷纷探索规模和利润平衡发展的路径，以缓解高周转带来的企业利润率下滑，但在竞争不断升级的房地产行业内，继续保持高周转以维持和进一步扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。

  高周转如一剂肾上腺素，刺激着企业更强、更快的规模化成长。只不过，并不是在任何情况下都能显效。

  2012年以来三四线城市由于出现供过于求的局面，使得部分深耕三四线城市的企业库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。部分企业由于保有与市场需求不匹配的产品或城市布局不合理，导致去化速度较慢，企业存货压力亟待缓解。

  数据显示，2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。

  对此，不少敏锐的企业及时转向。2013年以来，面对一线城市和热点二线城市短期和中长期供不应求压力的预期判断，以恒大为代表的品牌房企回归一线城市，加重二线城市布局。

  此外，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平米以上大户型产品持续滞销。更多房企也意识到提高刚需产品比例的重要。

  特征四：积极扩展海外平台

  2013年，标杆企业万科、绿地、中海、富力等均加码海外业务。

  “国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场周期复苏阶段，李嘉诚几乎“买下整个英国”，“低买高卖”的资本大挪移已经让企业家赚的盆满钵满。当前国内开发企业积极布局海外市场，其实，也就是看到了国外买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段的特征。

  在他看来，在品牌集中出海潮中，一些企业在最初试水过程中尝到布局海外投资的甜头，获得初步成功，也起到了带动作用。比如碧桂园布局马来西亚之后，2013年一举成为马来西亚最大的开发商，随后富力、新华联积极布局马来西亚；2013年绿地韩国项目也获得10亿元的销售业绩，2014年绿地海外业务将实施拓展与提升并进，将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3-5个国家，预计2014年将实现海外销售收入200亿元人民币，新增投资50亿-80亿美元，为2015年海外收入超300亿元人民币奠定基础。

  报告指出，目前，标杆企业拓展海外市场主要通过与当地知名房地产企业合作的方式，且主要客户群体仍为中国人。因此，中国房地产开发企业海外拓展整体而言仍处于探索阶段，在与境外房企合作的过程中，随着中国房企对境外市场的了解逐步加深，境外市场对中国房地产开发企业盈利能力的实际贡献将会逐步明朗。

  不仅如此，房地产企业海外融资潮也在持续。

  2012年下半年以来，多数国家政府实施宽松的货币政策，境外资本市场低利率环境得以持续，房企海外发债持续升温。继招商地产、万科、金地于2012年成功赴港借壳上市后，万达和绿地也分别于2013年4月、5月完成赴港借壳上市，完成海外融资平台的构建。成功借壳上市后，各大企业都加快对壳资源的整合，以尽快实现境外上市平台的融资运作。通过在港上市，房地产开发企业顺利实现了海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资。

  除了大型房企搭建海外上市平台之外，众多成长型房企也纷纷在香港上市。自2012年底旭辉控股、新城控股上市后，出现了内地房地产开发企业赴港上市的新一轮热潮，2013年先后有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德控股、景瑞地产、龙光地产、时代地产等7家房企成功赴港上市。这些企业上市定价相对较低，IPO募集资金有限，上市目标更多地仍寄望于拥有一个长期的海外融资平台。