深圳南山沉睡多年旧改项目有进展 实施主体正公示

  2017年7月，卓越九珑项目举行基坑支护工程开工典礼。

  12月18日，深圳南山区城市更新和土地整备局发布《关于南头街道田厦南新路西片区城市更新项目实施主体的公示》，文件显示，项目通过签订搬迁补偿安置协议的方式，将项目拆除范围内的所有房地产相关权益移转到深圳卓越南山房地产开发有限公司及深圳市田厦实业股份有限公司，形成了单一主体。这意味着，目前该城市更新项目实施主体拟确认为深圳卓越南山房地产开发有限公司、深圳市田厦实业股份有限公司。

  根据公示材料，该项目拆除用地面积19284㎡，其中约1.71万㎡属深圳市田厦实业股份有限公司，剩余约2184㎡属于国有未出让用地，为清退用地。该项目被拆除房屋面积46596.49㎡，属476户权利主体所有。与此同时，项目还将开发建设用地面积17039.25㎡。

  卓越集团主导开发4年

  项目才开始地基等工程

  田厦南新路西片区是深圳最早期推进旧村改造的项目之一，其改造计划最早可追溯至2006年。彼时，田厦南新路西片区与同属南山的沙河片区、罗湖莲塘旧村、福田上梅林村、下梅林村，一同被列入深圳的旧村改造计划。

  2008年10月，深圳南山区旧城改造办公室完成该片区北区改造专项规划草案的公示；2010年，深圳市规划和国土资源委员会在2010年度实施计划及土地利用计划中，该片区又以“待安排更新改造”的身份被列入其中。

  公开资料显示，2013年，该片区被卓越集团所主导开发，并被命名为“卓越九珑”项目；不过，项目推进进度缓慢，周围居住市民也发现，该项目一直以围挡示人，内部施工并未见实际进展。资料显示，直到2017年，项目方才开始进行地基等基础性工程。

  根据合作承建方之一正兴基础建筑工程有限公司的官方介绍，2017年7月12日，卓越九珑项目举行基坑支护工程的开工典礼。所谓基坑支护，即对地块基坑进行临时性支挡、加固等工作，是建筑起楼的基础性工程，其目的是为保护地下主体结构施工和基坑周边环境的安全。

  两年才确定施工总包方

  进度缓慢疑因拆迁受阻

  四年中，项目推进进度缓慢原因，网传在于拆迁遇阻。2015年12月，南山区委时任主要领导会见卓越集团董事长李华，就卓越主导开发的该项目推进难点与问题，听取李华汇报。根据南山区人民政府网站的信息披露，彼时，“大部分被拆迁户已与开发商签约，拆迁工作进入最后的冲刺阶段”。在听取完汇报之后，南山区区委时任主要领导也批示，“对于已经确定下来的可以实现共赢的城市更新项目，政府都要给予相应支持，不管有多难都要推进”，此外，时任主要领导还强调，在城市更新工作中，要注意方式方法，针对不同的城市更新项目采取不同方法，精准发力。

  不过，在2017年基坑支护工程开工之后，仍在两年后方才确定施工总包方，其间，项目一直处于几近停工状态。今年6月，中国建筑发布公告称，旗下中建三局获得深圳卓越九珑南区施工总承包工程；一名建筑行业人士告诉南都记者，工程实行招标发包，确定总包后项目正式启动，不过，早已确定好总包的情况也不在少数，这种情况下，开发商与承建方的沟通、协作早已开始。

  卓越投下重金

  总承包工程费用达52亿

  卓越九珑是卓越集团在南山的首个旧改项目，在数年的施工进程中，因为片区地段配套已然成熟、片区价值看好而备受市场关注；为推进该项目建设，卓越已投下重金。

  根据卓越集团子公司卓越世纪城房地产开发有限公司债券发行的一则公告中透露，田厦南新路西片区项目总投资预计约17.63亿元，截至2016年末已投资2.85亿元。不过，在今年6月，仅是卓越发出的总承包工程费用这一项，金额即已高达52亿元。

  行业观察

  A

  千亿目标兑现

  还需明年业绩翻倍

  对于卓越集团而言，眼下推进项目的高速周转才是王道。2018年初。卓越集团董事局主席李华表示，“高土储、高周转、强融资，三年千亿目标已触手可及”，即在2020年，卓越集团要从百亿级跨越到千亿级。

  根据克而瑞中国房地产企业销售榜TOP100，今年1-11月，卓越实现全口径金额824.1亿元，权益金额493亿元。从全口径角度来看，卓越集团已与千亿目标极为接近，但从权益角度来看，即使加上卓越自身预估的2020年近40亿元的年租金收入，卓越在物业销售端也还需实现翻倍增长方才能实现千亿目标。

  事实上，权益金额更能体现企业销售实现的真实成绩。根据克而瑞说明，全口径销售金额为企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益、操盘，也不包含代建；权益销售金额则将企业于项目所占股权比例列入考虑。

  B

  放慢拿地速度

  盘活手头项目成首选

  从拿地端来看，今年以来，卓越集团已放慢拿地速度。据克而瑞监测，今年1-10月，卓越集团新增土储建面317.8万平方米，新增土地货值为541.9亿元，同比去年分别减少了62%、53.7%。不过在市场下行情况下，房企压缩投资情况并不少见，但这也同时意味着，盘活手头项目成为卓越实现千亿目标的首选。

  卓越在深圳旧改经验丰富，手头旧改项目非常多，且多数为已签约未开工项目。根据卓越方面于今年8月的介绍，旗下城市更新集团累计已签约项目50余个，通过政府计划立项审批项目20余个，已完成拆迁并开工建设项目达13个。2008年，卓越改建皇岗村项目，首次涉足城市更新领域，成为深圳最早涉足城市更新业务的企业之一，2013年，卓越在深圳成立了国内首家城市更新集团，并挖走有深圳“旧改专家”之称的佳兆业置业公司总经理耿延良坐镇。