广州今年楼市成交仍以“刚需”为主

李凤荷 王荔珏2019-01-07 09:21:25来源:广州日报

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  近期,不少想换房的业主都在揣度2019年市场究竟会怎样。为此,记者采访了合富置业、中原地产两位资深人士,以及两位正在入市中纠结的业主和买家代表。广州中原项目部总经理黄韬表示,2018年二手房成交较弱,业主要降价15%~20%才获得成交,预计今年上半年会持续,下半年有机会改善。不过从成交量的预测来看,黄韬认为,因为“刚需”购买力仍在,目前的胶着和观望状态到明年或许会部分结束,“刚需”买家会入市。合富研究院高级分析师梁燕明则认为,“让价”已成市场主流,价格调整压力在业主一方,她建议“卖一买一”的业主应尽快在价格上进行调整,应在确保有支付能力的前提下才进行换房。

  2018年二手成交超10万套

  日前,广州中原研究发展部发布的年度监测报告显示,2018年广州市存量房交易登记数为102199宗(1-11月来源房管局,12月为广州中原研究发展部监测),2018年二手住宅网签均价为25350元/㎡。

  从走势来看,2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1~5月(春节月除外),广州基本维持稳步上扬。而进入下半年后,二手住宅客户入市积极性减低。

  分析认为,市场上三大因素导致二手成交放缓。首先,信贷环境趋紧,置业成本增加。2018年楼市信贷环境偏紧,利率的上调,在一定程度上遏制了市场需求。其次,客户观望情绪升温,入市热情减弱。2018年置业客户有持币观望心态,购买周期亦有所延长。第三,业主放盘积极性偏低,客户可选择盘源少。

  两房需求激增显示市场回归“刚需”

  从成交数据不难发现,18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%,同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外,从不同户型成交占比来看,两房户型成交活跃度有明显提升,2018年成交占比为46.1%,同比上涨4.5%。

  广州中原研究发展部认为,现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。

  与此同时,随着中心区房价的高企,而外围区价格相对低洼,叠加交通便利度的提高,越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。数据显示,近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑,2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。而外围区则因交通便利度逐年提高,而且价格低洼加上房源相对较新,成交持续撑市,占比逐年增大,2018年外围四区成交占比为55.6%,同比净增3.4%。

 区域分析:番禺成交第一

  二手住宅成交表现最抢眼的依然是番禺区,共成交14496宗,已连续4年成功夺魁。二手住宅网签均价为24290元/㎡;套均总价为246万元/套。2018年,主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳定,其中代表楼盘为祈福新村,其成交均价仅为28298元/㎡,受不少刚需客户所青睐。

  值得关注的一点是,今年亚运城板块表现相对“坚挺”,业主心态依旧强硬,议价、让利空间幅度较小,但二手成交仍然保持活跃。

  2018年,芳村二手成交向好,成交占比上扬。数据显示,2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%,第四季度较第一季度占比净增3.4%。广州中原研究发展部认为,荔湾区规划、发展重心位于芳村片区,未来楼市潜力巨大。

  至于天河,则稳坐广州楼价“天花板”的位置,2018年二手网签均价为43889元/㎡,成交排名从第六位上升至第五位。2018年天河区阳光家缘中介网签量为7280宗,网签均价为43889元/㎡,排全市第一。

  今年热点:主力成交区域仍在老城区

  中原地产黄韬表示,2019年广州市二手房成交主力区域仍以老城区为主,如天河、荔湾、越秀、海珠等区域,增城、南沙、花都、从化等区域还是以一手房市场为主。即使在增城、南沙等区域近年陆续有不少楼盘交付,由于购房者绝大部分以自住为主,因此投放到二手房市场的盘源并不多。

  从成交价格来看,市中心改善型置业者一般选择600万元以内的房屋进行置换,“上车族”置业预算约在300万元左右。对于业主非常关心的价格走向问题,黄韬明言,2018年不少业主需要下调15%~20%才获得成交,预计2019年上半年这个减价的趋势仍会持续,2019年春节后是传统的“小阳春”行情,放盘已久且需要换房的业主应抓住这个机会尽快成交。到下半年,二手房市场会有所起色,因为观望与胶着的市场情绪会有所变化,“刚需”买家在等待多时后或许会适时入市。

  据合富大数据统计,预计2019年广州二手楼市的成交主力仍以“刚需”买家为主,因此,中小户型物业仍将是二手楼市的成交主力,而两房、三房单位还是会占据较高的成交占比。

  给买家、业主的建议:买家占据C位

  合富研究院高级分析师梁燕明表示,目前的市场总体上是对买家有利的,尽管业主给予的“让价”幅度未必能达到买家的心理预期值,但市场上可提供给买家选择的房源较为充裕,有置业需求的买家不妨多看几套房源,尝试与业主倾价,选到价格合适、符合自己需求房源的机会也会大一些。此外,鉴于2019年年底仍会有新地铁线路开通,交通出行条件的改善会对沿线区域楼市有所带动,建议买家可留意近两年新开地铁线路途经区域的房源。

  对业主来说,目前出售意愿不高的业主,往往会选择以租待售,等到价格合适的时候再将物业放售,而目前在市场上出售物业意愿较高的业主,往往都是“卖一买一”型的置换型人士,出售旧居往往都是为了筹集换房资金。如果是必须出售旧居才有足够的资金换房的人士,建议还是在价格上作出合理的让步,否则,有可能因旧居迟迟未能售出而影响到换房的计划。

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