[川财证券]苏州发布土拍新政，延续边际改善

  事件

  2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》（以下简称《通知》），指出为“应对疫情对土地出让带来的影响，维护我市土地市场健康平稳运行”，将有关事项作如下通知“1、加快工业用地供应，保障产业项目落地；2、调整交地、开竣工等履约要求；3、延长土地出让金缴纳时限；4、调整超过市场指导价报价规则；5、各县级市、吴江区以及工业园区可参照执行”。

  点评

  延续项目开发前端边际放松趋势，缓解房企资金压力。

  苏州此次发布的《通知》中对于土地出让金缴纳时限做了延长的规定，“在苏州市疫情防控一级响应期间苏州市自然资源和规划局公告挂牌出让的经营性用地，第二期出让金缴纳时间可在原规定缴纳时间基础上顺延，交地时间相应顺延，顺延天数为地块成交之日(不含成交当日）到苏州市疫情防控一级响应解除之日（含解除当日）的天数。”受疫情的影响，为配合防控工作而采取关闭售楼处及延迟开工等措施直接或间接的影响了商品房的成交量。因此，房企通过销售回款实现内生性现金流管控的方式受到约束。自2月起，多地出台针对房地产项目开发前端的放宽政策，以缓解房企紧张的资金面，平稳市场。如：上海、西安、天津等地土地出让金可申请延期或分期缴付；无锡、上海、南昌等地规定开竣工时间相应顺延。我们认为，此次苏州发布的土拍新政，延续了本轮边际放松的趋势，未来因城施策持续发力可期。

  调整超过市场指导价报价规则，或提振土地市场需求

  苏州发布的土拍新政中，针对过往超过市场指导价报价的规则进行了调整，《通知》规定“住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。”我们认为这一规定的调整或可实现“双赢”：（1）激发土地市场活力。本轮房地产周期中，苏州的调控政策偏紧，此次超过市场指导价报价规则的调整或提振土地市场需求；（2）缓解房企资金压力。按照《通知》规定，部分项目申请预售许可的标准做了相应调整，有助于周转提速，提升资金使用效率，从而缓解房企资金压力。相关标的：万科A、保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、金科股份等。

  风险提示：疫情影响超预期、融资超预期收紧、调控政策改善不达预期等。