[华创证券]放松城镇落户限制，加速城镇化率提升

  事件：2019年12月25日，中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》指出“以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例”；“进一步发挥城镇化促进劳动力和人才社会性流动的作用，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策，推动城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩，推动中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜”。

  点评：1、中央重申放松城镇落户限制，提振一二线+强三四线住宅需求、利于2020年市场稳定2018年3月，发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知，并下发详细《落户方案》主要目标任务分工。2019年4月，发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中与2018年的主要区别在于I、II类城市落户放宽限制，超大特大城市进一步细分落户要求，具体来看包括：1）II型大城市全面取消落户限制：城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制；2）I型大城市全面取消重点群体落户限制：城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；3）超大特大城市大幅增加落户规模：超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，城市政府要探索采取差别化精准化落户政策。

  本次提法与4月发改委提法基本一致，但由中共中央办公厅和国务院办公厅共同发文表示促进劳动力和人才社会性流动的重视程度加强。我们统计全国有80个城市满足城区常住人口超100万人，其中超大特大城市9个、I型大城市10个、II型大城市61个，覆盖了主流的一二线和强三四线城市，80城合计城区人口达2.3亿人、占比全国57%，其中300万人口以上城市城市人口占比全国达到33%。其中，我们统计人口超过100万人的主流32城（一二三线城市）合计城区人口达1.67亿人、占比全国41%，主流32城2018年商品房销售额达7.2万亿元，占比全国销售额达48%。本次落户制度放宽将继续加速户籍城镇化率的提升，并淡化住房限购的约束，从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求，更利于2020年房地产市场需求稳定。

  2、人才新政、落户放宽加速户籍城镇化率提升，推动购房需求释放、影响体量可观2017年2月至今，西安、南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市陆续出台80余次人才新政，以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购条等方式开启“抢人才战”，对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动。人才新政推动城市户籍人口大幅增长，推动购房需求释放、体量不容忽视，同时也是1亿人落户目标在执行层面的体现。我们在2018年5月发布的《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量可观》中研究认为，2017-2018年南京、杭州和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值，并且2018年南京户籍人口增长率是全国自然人口增长率的6.3倍，较2017年的5.1倍继续提升；杭州从2017年的4.6倍提升至2018年的7.0倍；西安2018年净增新落户人口上百万（户籍人口增加部分由于撤县设市影响）；并且以上城市在2019年均不同程度出现了商品房销售面积显着回升。我们分别假设新增户籍人口的购房需求分别在1、3、5年内实现（套均90平），估算年均购房需求影响2017年商品房成交分别为78%、26%和16%，政策推动楼市成交的作用不容忽视。

  3、近期经济和财政压力加大，预计小松可期、政策筑底改善，政策边际改善持续验证在我们的政策分析框架中，目前有两个领先指标给出了政策趋松的信号：1）“GDP和GDP24M-MA增速差”，19Q3该指标已持续6个季度为负、并降幅已扩大至-0.5pct，以往该指标持续2个季度为负即伴随政策放松，类似于2009/2012/2015年；2）“全国财政支出和财政收入增速差”，3Q19该指标已走阔至+6.1pct，临近2009（+9.5pct）/2012（+2.3pct）/2015（+7.4pct）年的风险位置，同样显示放松需求。目前经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严空间，预计2020年政策小幅放松可期、政策将筑底改善。而近期政策行为来看也在持续验证政策边际改善的预判：一方面，一城一策再度密集推出，2019年8月开始，一城一策持续重现，且频率较密集、高低能级城市都有覆盖，政策手段包括：公积金放松、人才限购放松、普通住宅认定宽松等等；另一方面，在CPI上涨过程中，MLF、OMO、LPR连续降息，其中尤其5Y LPR降息为后续按揭利率的下降指引了方向，同时近期央行行长易纲提到的房地产融资端的逆周期调节打开房企资金空间；此外，12月政治局会议未提房地产，12月经济工作会议强调房地产市场平稳健康发展。我们维持判断后续房地产政策将边际改善。

  4、投资建议：放松城镇落户限制，加速城镇化率提升，重申行业“推荐”评级2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12月政治局会议未提房地产、12月经济工作会议重提促房地产平稳健康发展，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.8/5.4倍，NAV折价20-60%；2）主流房企股息率达18A4.3%和19E5.5%  vs.  10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来1%分位vs. 沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、首开股份；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城、新城控股。

  5、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。