[中泰证券]一二手房成交环比提升，大城市落户条件全面放宽

  投资要点

  行业跟踪

  一手房：成交环比增速7.87%，同比增速-4.80%（按面积）

  本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积532.23万方，环比增速7.87%，同比增速-4.80%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为17.49%，4.92%，9.42%；同比增速分别为-7.57%，6.04%，-22.58%。

  二手房：成交环比增速6.89%，同比增速37.20%（按面积）

  本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积139.26万方，环比增速6.89%，同比增速37.20%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为6.99%，7.36%，1.56%；同比增速分别为50.03%，42.37%，-29.82%。

  库存：可售面积环比增速2.85%（按面积）

  本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5862.86万方，环比增速2.85%，去化周期32.16周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为2.31%，3.69%，0.04%。一线、二线、三线去化周期分别为46.08周，25.97周，11.57周。

  10个重点城市推盘分析

  根据机构监测数据，（12月16日至12月22日）重点城市共开盘74个项目，合计推出房源16847套，其中一线城市开盘3246套、占比19.27%；开盘项目平均去化率达到70%，其中二线城市平均去化率为71%。

  投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速7.87%，同比增速-4.80%；二手房成交环比增速6.89%，同比增速37.20%，市场成交量同比上升；重点城市去化率为70%，较上周有所上升。

  政策方面，我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”，从行动上看，中央全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件；同时近期多地也积极落实房地产调控任务，温州发布人才住房新政，上海拓宽居民办理住房租赁合同网签渠道等都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，而是要落实长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

  推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示：房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。