[克而瑞]2019年11月中国房地产市场月报

2019-12-16 14:29:34

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-12-16
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

 研究视点

  楼市、地市持续转冷,房企宜抓销售、促回款

  随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快了供货节奏,重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,成交量同环比双降,市场下行压力进一步加剧。土地成交量跌价升,溢价率持续低位运行,即使如深圳,土拍也遇冷,底价成交、流拍已是市场常态。

  综上,市场下行压力正不断积聚,成交量持续走低,但并非失速,各城市市场行情波动起伏,各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期,势必将加大营销力度,以价换量趋于常态化,成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下,更要抓销售、促回款,更好地抵御市场下行风险。

  纵深解读

  经济:央行引导利率下行助力稳增长,房地产市场仍具韧性政策:深圳调整普宅标准降税约 6?,沪长蓉邑局部放松限购楼市:供应放量成交持续走低,市场下行压力加剧

  土地:成交量价趋稳,市场热度持续低位运行

  数说楼市

  供应:环比升 37?、同比降 17?,近两成城市供应倍增成交:同、环比双降,一线企稳回升、二三线跌幅收窄

  库存:超六成城市库存小幅回升,超四成城市消化周期突破一年成交结构:中高档占比上升高档回调,沪深 90-120 平增长明显二手房:环比成交全线回升,深、杭等部分城市同比近乎倍增

 研究视点

  楼市、地市持续转冷,房企宜抓销售、促回款

  随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快了供货节奏,重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,成交量同环比双降,市场下行压力进一步加剧。土地成交量跌价升,溢价率持续低位运行,即使如深圳,土拍也遇冷,底价成交、流拍已是市场常态。

  中央政策层面步入空窗期,地方“因城施策”局部放松。具体而言,深圳调整普通住宅标准,容积率     在 1.0 以上、房屋建筑面积在 144 平方米以下均为普通住宅。此番调整影响税费包括增值税、个人所得税等 5 项,综合降税约 6%。预计深圳二手房市场将明显转暖,成交量有望明显回升,但房价涨幅有限。反观,上海将继续执行早先的普通住宅标准,大量实际为刚需、刚改的伪豪宅仍需承担较高的税费支出。上海、长沙、成都、江门局部放松限购,相继调降人才购买门槛,着力提升城市以及所在区域综合竞争力。受此影响,房地产市场或将阶段性转暖,成交量有望明显回升,但在市场步入下行周期的大背景下,市场转暖的持续周期依旧存疑,成交量整体回升幅度着实有限。

  随着年底业绩冲刺季的到来,房企推案热情高涨,29  个重点城市供应量环比明显回升,但受去年同期较高基数影响,同比仍处下行通道。典型如武汉,军运会结束后,房企密集加快了供货节奏,供应量一举创年内新高。随着供暖季的到来,济南、大连等北方地区城市项目普遍停工,供应降至历史低位。不过, 市场期盼的翘尾行情未至,重点城市成交量同环比双降,甚至低于月均成交量,市场下行压力进一步加剧。其中,一线城市成交量低位回升,上海、广州、深圳市场成交转暖,北京仍处下降通道。二三线城市市场依旧低迷,成交量持续走低,但跌幅明显收窄。长沙、福州等市场显着转冷,成交量环比跌幅超 40%。

  土地成交量小幅回落,但整体仍处高位。其中,一线城市略有回升,广州、上海成交量皆超 100 万平方米;二线城市不增反降,甚至不及月均成交量;自 9 月份以来,三四线城市明显加大供地力度,成交量持续高位运行。随着供地高峰期的到来,预计 12 月土地成交将显着放量,并有望创年内新高。地价低位回升,二线城市热门地块出让规模明显增多,地价同环比涨幅超 2 成。土拍溢价率持续低位运行,房企拿地态度愈加谨慎,即使如供地异常紧俏的深圳,土拍也遇冷,2 宗地底价成交,1 宗地流拍。

  综上,市场下行压力正不断积聚,成交量持续走低,但并非失速,各城市市场行情波动起伏。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期,势必将加大营销力度,以价换量趋于常态化,成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下,唯有抓销售、促回款,才能更好地抵御市场下行风险。

  01经济

  央行引导利率下行助力稳增长,房地产市场仍具韧性

  宏观经济下行压力加剧,1-10 月除工业增加值增速基本持平外,投资与消费累计增速分别下降了 0.1

  和 0.2 个百分点。不过,房地产市场仍具韧性,前 10 月不仅开发投资增速达 10.3%,销售面积增速也首次回正。在这一背景下,央行相继调降 MLF、OMO 以及  LPR  利率基点,以期缓解企业融资压力,降低融资成本,助力宏观经济稳增长。

  1、经济下行压力加剧,消费投资进出口传统三驾马车尽显疲态

  宏观经济继续保持下行趋势,消费、投资、进出口这传统三驾马车尽显疲态。其中,10 月进出口继续下行,但降幅好于预期。美国推迟对华 3000 亿关税落地时间,中美贸易关系阶段性缓和,对美出口增速有所改善。受“双 11”延迟消费因素影响,10 月全国社会消费品零售总额同比增长 7.2%,增速较上月回落 0.6 个百分点。企业投资意愿持续低迷,1-10 月固定资产投资同比增长 5.2%,增速前三季度回落 0.2 个百分点。

  2、央行引导利率下行,MLF、OMO、LPR 皆下调 5 个基点

  央行引导利率下行助力稳增长,月内MLF、OMO、LPR 均下调 5  个基点,切实降低实体经济融资成本。具体而言,11 月 5 日央行开展 1 年期 MLF 操作 4000 亿元,操作利率为 3.25%,较上期下降 5个基点,也是自去年 4 月份以来首次下调。央行还在 11 月 18 日进行 7 天逆回购操作时下调了 5 个基点,也是央行逾 4 年来首次下调 7 天逆回购操作利率。11 月 20 日,LPR 第四次报价显示,无论是 1 年期还是 5 年期以上LPR 双降 5 个基点。

  3、房地产市场仍具韧性,投资增速两位数增长、销售增速回正

  1-10 月,全国房地产开发投资增速小幅回落但依旧保持 10%以上高增长,房屋新开工面积、施工面积增速明显加快,竣工面积、土地购置面积跌幅均有所收窄,销售面积增速年内首次回正,全年销售面积有望将再创历史新高。我们认为尽管宏观经济依旧面临较大下行压力,但房地产市场仍具韧性,房地产依旧是宏观经济的压舱石。

 02政策

  深圳调整普宅标准降税约 6%,沪长蓉邑局部放松限购

  11 月,深圳调整普通住宅标准,降税幅度约 6%,二手房市场将有所回暖,成交量有望迅速回升。上海、长沙、成都和江门局部放松限购,市场或将阶段性转暖,但持续周期依旧存疑。

  1、深圳调整普通住宅标准降税约 6%,二手房成交回升但价格涨幅有限深圳调整普通住宅认定标准,由“容积率+面积+总价”调整为“容积率+面积”,意即容积率在  1.0以上、房屋建筑面积在 144 平方米以下均为普通住宅。深圳上次调整普通住宅标准早在 2015 年 10 月份,4 年多来深圳房价稳步上涨,各区域总价一刀切的普通住宅标准早已不合时宜,大量实际为刚需、刚改的伪豪宅,动辄缴纳十几万以上的增值税、个税等。深圳此番调整普通住宅标准也符合决策层减税降费的一贯方针,在一定程度上可以支持居民家庭合理的住房消费。本次调整影响税费共 5 项,包括增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,综合税率约 6%。受此影响,短期内深圳二手房市场将有所转暖,成交量有望迅速回升。但在“房住不炒”的政策大环境下,深圳市场早已回归自住以及改善性住房需求。我们认为深圳投资性需求较难“死灰复燃”,房价实难重启新一轮上涨行情。

  上海反其道而行之,普通住宅标准将继续实施,内环线以内、内环线与外环线之间、外环线以外套均总价分别不低于 450 万元、310 万元和 230 万元,大量实际刚需、刚改的伪豪宅仍需缴纳较高的税费。

  2、上海、长沙、成都、江门局部放松限购,市场有望回暖但持续周期存疑

  上海、成都、长沙和江门局部放松限购,纷纷放宽人才购房门槛,着力提升城市以及所在区域综合竞争力。受此影响,房地产市场或将阶段性转暖,成交量有望明显回升,但在市场步入下行周期的大背景下, 市场转暖的持续周期依旧存疑,成交量整体回升幅度着实有限。上海、成都仅限于部分区域松绑限购,譬如上海临港新片区非户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人,社保缴存年限也由原先的连续缴满 5 年缩

  短至连续缴满 3 年;又如成都天府新区直管区,招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才等三

  类人员购房,不受户籍、社保缴纳时限的限制,但限售 5 年。长沙、江门则在全市范围调降人才购房门槛, 譬如专科以上学历或技师以上职业资格的人才,在长沙购买首套房不受户籍、社保缴存年限的限制;又如江门调降港澳台、重点招商企业、持有广东省人才优粤卡等三类家庭购房门槛,无社保缴纳年限要求。

  3、北京住宅及商办用地分开供应,提升社区品质、降低安全隐患

  北京出台土地新规,今后将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。究其好处主要有以下三点:其一,有利于丰富城市的空间尺度,打造更好的城市面貌,提升首都城市形象。其二,在改善住户私密性、提升社区居住品质的同时,也能解决住宅混搭商办所引起的管理难题和安全隐患。其三,住宅、商办用地分开单独供应,房企可以各采所长,最大程度做到土地利用集约化,避免后期出现“打政策擦边 球”、“挂羊头卖狗肉”等违规开发现象。

  3 楼市

  供应放量成交持续走低,市场下行压力加剧

  11 月,为冲刺业绩,房企基本都加快了推货节奏,六成以上城市供应显着放量,但成交整体表现却依旧低迷,同环比齐降,并未出现市场期盼的翘尾行情。具体来看,一线城市成交量止跌回涨,二三线城市持续分化,长三角城市成交表现相对亮眼。预计随着年末将至,房企在业绩目标的客观压力下,供应将迎来新一轮放量,成交也将随之小幅增长。

  供应:环比升 37%、同比降 17%,近两成城市供应倍增

  11 月,年终业绩抢收期如约而至,本月房企推货积极性明显提升。29 个重点城市新增供应面积 3173 万平方米,环比上升 37%,同比下降 17%。一线城市商品住宅新增供应面积 277 万平方米,环比上升  69%,同比下降  34%。除上海供应量有所回落外,其余三城显着放量,环比增幅皆超 70%,深圳更是创年内新高。二三线城市新增供应面积环比上升 34%,同比下跌 14%。六成城市供应情况相较上月有明显改善, 昆明、佛山、西安、武汉等环比翻番,其中武汉供应量井喷式增长,主要是由于上月军运会预售证管制使供应积压至本月。但从同比来看,仅有青岛、杭州等 8 个城市供应量小幅提升,近七成城市仍低于去年同期,合肥、福州等同比跌幅超 50%。

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