中国房地产市场2014年11月报告_中房网,权威的中国房地产行业网站中国房地产业协会

央行下调金融机构人民币存贷款基准利率: 11月21日，中国人民银行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

多地松绑公积金贷款政策，上海调整普通住房标准: 继各地限购松绑、央行“9•30”新政后，近期多地陆续发文调整公积金政策。据不完全统计，目前已有上海、苏州、武汉、贵阳、长春、成都、杭州、济南、南京等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，自11月20日起，上海市对普通住房的认定标准调整为：实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。短期来看，政策带来的利好效应对于交易量的提升作用明显，将加速市场回暖。

优质地块入市，土地市场再掀热潮: 11月18日，位于上海市黄浦区外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块以248.5亿元人民币拍出，折合楼板价每平方米35392元，刷新去年上海徐家汇中心项目地块拍出的217.7亿元纪录；11月21日，北京土地市场迎来APEC会议之后首次土地拍卖，朝阳东坝南区1105-659、029地块由湖南富兴以13.8亿价格上限竞得。

10月行业数据显示楼市实现触底反弹: 2014年1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，同比增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点；土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，增幅由负转正；房屋施工面积692132万平方米，同比增长12.3%，增速提高0.8个百分点；商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅较上月收窄0.8个百分点。从数据看，随着房贷新政和各地信贷松绑政策落地，市场有望实现触底反弹。

70个大中城市房价指数平均环比降幅收窄: 10月份70个大中城市新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅继续收窄。70个大中城市新建商品住房价格环比平均跌幅为0.83%，相比上月收窄0.2个百分点。

宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）

房地产月度数据（投资、建设、销售、指数）

宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷）

房地产月度累计数据（投资、建设、销售）

全国宏观经济政策：国务院部署实施进口促进战略，发改委大幅缩减外商投资限制

央行降息不会为房地产销售的持续增长提供支持。从宏观面上看，央行比预期更快幅度更大的降息，说明了宏观经济出现了较大困难，必须通过降息来降低社会融资成本，刺激投资增长。降息固然能在短期内降低开发企业和购房者的融资成本，给房地产市场提供消费动力，但我们依然要着眼于中长期的融资规模和库存问题。降息可以带来又一个窗口期，但不要忽视，银行的可贷资金规模是有限的，而这次不对称降息，对银行而言是利空，银行的利差减小，其放贷的动力下降。这个窗口期并不长，不会为房地产销售的持续增长提供支持。有一种说法，降息后社会融资成本不降反升。银行惜贷可能更加突出，而社会化融资渠道成本依然居高不下，这是中国经济结构所决定的。

国务院办公厅近日印发《关于加强进口的若干意见》。国务院办公厅近日印发《关于加强进口的若干意见》，部署实施积极的进口促进战略，提出八个方面的政策措施。加强技术、产品和服务进口，有利于增加有效供给、满足国内生产生活需求，提高产品质量，推进创业创新和经济结构优化升级，也有利于用好外汇储备，促进国际收支平衡，提升开放合作水平。《意见》的出台，对于推进贸易便利化，改善贸易环境，促进进出口稳定平衡发展具有积极的意义。

《外商投资产业指导目录》再修订，大幅缩减外商投资限制。国家发改委11月4日发布了新修订的《外商投资产业指导目录》，公开征求意见，《目录》重点放宽了服务业和一般制造业的外资准入；在大幅缩减限制类条目，进一步放开外资股比限制方面，是历次修订中幅度和开放性最大的一次。值得关注的是，在房地产开发领域，比如土地成片开发、高档宾馆写字楼的建设经营、房地产中介或者经纪公司等业务，此前是限制外商投资的领域，这次则是从限制目录删除了，这会给行业带来一些先进的理念和管理经验。

全国房地产政策：国土部征求不动产登记簿样式意见，两部委做好永久基本农田划定工作

不动产登记簿册证样式正式征求意见，铺路农村土地市场改革。近日，不动产登记统一簿册证样式已经正式向国土资源系统、不动产登记工作部际联席会议成员单位和相关部委征求意见，不动产登记制度的推进工作又迈进了一步。此次登记簿采取了一证多权（集成版）的方式，和目前农村土地市场改革的步伐有关。随着农地流转制度的完善，未来农村人口的土地权属可能在划分上会更细致，这也意味着关于农村土地背后的权属划分将更复杂。采取一证多权的方式，能够结合目前农村土地改革的需要，在土地确权等方面能够实现缜密、灵活的登记原则。

两部委联合发文，进一步做好永久基本农田划定工作。11月3日，国土资源部、农业部联合下发《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》，要求在已有划定永久基本农田工作的基础上，将城镇周边、交通沿线现有易被占用的优质耕地优先划为永久基本农田。目前，中国一些城市规划建设用地与优质耕地重叠度高，城市发展占用优质耕地现象仍比较突出。优质耕地急剧减少，成为中国大城市“城乡失衡”突出问题。政策的出台，将使体量不断膨胀的中国巨型城市停下扩张的步伐，最大限度地保障粮食综合生产能力，确保实有耕地面积基本稳定和国家粮食安全。

地方房地产政策：江西出台18条房产调控举措，多地公积金政策密集“松绑”

从地方房地产政策来看，为落实央行“930”和三部委公积金政策，北京、石家庄、济南、南京和上海等城市纷纷出台政策细则，而江西更是出台省级“18条”救市文件。当前，整体市场供大于求，投资方对国内市场的看法更趋谨慎，地方调整公积金贷款政策对楼市短期形成利好，但长期效果还有待检验。而江西“18条”救市政策显然也是姗姗来迟，预计对市场提振效果并不乐观。

杭八条正式出台，加大公积金对职工购房支持力度。日前，杭州公积金中心联合六部门印发《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知》，内容涉及公积金政策、信贷政策、土地增值税征收、土地供应、配套设施建设、市场监督管理等八个方面。《通知》提出加快落实差别化信贷政策，鼓励首套自住房和改善型住房消费需求，有利于合理引导住房消费，促进杭州房地产市场稳定健康发展。

苏州住房公积金贷款政策调整，贷款担保费取消。继无锡、河南、武汉等多地公积金政策松绑后，苏州公积金贷款政策也将出现松动。10月30日，苏州市住房公积金管理中心联合市财政局、人民银行苏州市支行，出台了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》对公积金个人住房贷款借款人的缴存期限、首付比例均做出调整，还取消了住房公积金个人住房贷款担保收费项目。这意味着，国家三部委《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》在苏州落地。

江西出台18条房产调控举措，买房不限制套数。10月31日，江西省住建厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，制定18条举措，按照分类调控的要求，做好房地产市场调控工作。《通知》特别提到二手房交易税费补贴政策尚属首次，随着后续调控细则的陆续出台，无疑将提振二手房市场交易活跃度，给江西房地产市场带来一定刺激。《通知》提出鼓励有实力的房地产开发企业进入租赁市场，经营房屋租赁业务，鼓励各地利用存量商品房开展旅游地产、老年公寓等项目，对企业无疑是一个利好消息。

上海调整普通住房标准及公积金政策，市场将迎来反弹。此次上海普通住房标准的调整，以及下调公积金贷款利率，表明地方政府已采取一些微刺激政策助力房地产市场的复苏和回升。政策的出台迎合了行业需求，将有利于消化日益攀升的市场库存，市场有望带来新一轮反弹。

宏观经济政策对房地产市场的影响

11月21日，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率，降息有利于房地产市场、股市，也有利于实体经济。短期内将会提振购房者信心、提升楼市成交量，正在下降的房价可能降低跌幅甚至止跌，房地产市场形势向好。但实现大幅反弹上涨可能性不大，目前还不能说房地产市场形势将彻底逆转向上，还得积极促成交去库存。

继央行出台“9•30”房贷新政后，多地公积金开始密集调整。截至目前，已有上海、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春和成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。资金面紧张依然影响目前市场，所以很多城市在无法改变信贷额度政策的情况下，针对公积金政策出台调整措施，不仅可以事实上释放资金进入楼市，对市场也有明显的提振作用。

公积金制度松绑的做法，对于住房需求的释放，无疑是积极的。公积金松绑政策主要出现在二、三线城市，这类城市对房地产依赖度大，从目前各种微调政策预期的效果来看，税收优惠以及限购、限贷放松将对市场短期形成利好，市场有望走出成交低谷。

此次地方政府公积金政策的调整，和“9•30”房贷新政的方向都是一致的，公积金调整的基本方向是降低门槛，提高贷款额度，包括取消过去的一些相关收费，这就给有购房需求、符合申请公积金贷款的人群更好的购房环境，也能把购房计划提前实现。

相比商业银行信贷利率放松的做法，各地公积金管理中心的松绑动作更显积极。因为相当比例的公积金此前处于沉睡状态，且各地资金的使用效率并不平衡，目前亟需将其唤醒，即契合公积金制度设计时的初衷。同时，公积金资源的盘活，不会给货币监管带来太多压力，所以各地改革的顾虑比较少。第四季度开始，随着越来越多刚需购房者获取公积金贷款的便利程度加大，购房者购房的成本会减少，包括返乡置业等购房需求也有望在第四季度积极释放，楼市有望加速回暖。

美联储褐皮书：大部分地区近期经济仍温和扩张

欧央行：维持三大主要利率不变

日本内阁府：10月份消费者信心继续下滑

世界经济论坛：2015年全球亟需关注的十大趋势

APEC会议：通过亚太自贸区路线图

国际经济形势对我国经济的影响

CPI环比持平，PPI同比降幅有所扩大

PMI指数略有回落，制造业运行总体平稳

进出口总额增8.4%，延续上月增长态势

工业增加值同比增长7.7%，再度回落

消费同比增长11.5%，连降5个月

固定资产投资增速仍在低位徘徊

新增贷款明显回落，M2增速下滑至12.6%

10月全国财政收入13280亿，同比增9.4%

重要讲话、会议和重大经济事件

国内经济形势对房地产业的影响

10月CPI保持低位，PPI继续下跌，经济持续疲弱或致基建投资加码

国家统计局发布的最新数据显示，10月，全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.6%，增幅创近4年来新低。工业生产者出厂价格指数(PPI)下降2.2%，已经连续30多个月处于负增长通道。10月规模以上工业增加值同比实际增长7.7%，比9月份回落0.3个百分点。此外，房地产发展基本面并未明显好转，未来在库存高企、销售前景不确定的背景下仍面临下行压力。整体来看，未来实体经济面临的下行风险仍然较大，需求不足是当前经济运行的主要矛盾。为应对近期增长势头疲弱，政府将继续推出微刺激政策，稳增长政策陆续出台，近来已经开始提速的基建投资有望进一步加码，尤其是加大铁路、核电等领域的投资。“一带一路”等战略的提出和逐步推进也将进一步传导到固定资产投资、乃至房地产投资领域。

M2增速下滑，社会融资远低于预期，市场急需进一步宽松政策

10月人民币新增贷款较上月大幅回落，M2增长由上月12.9%下滑至12.6%，全社会融资总额远低于市场预期。中国10 月经济指标全线走弱且低于市场预期，反映了近期的政策放松难以抵消房地产市场下行、上游企业产能过剩等问题，无疑加深了经济增长的下行压力。预计未来政府可能进一步推出放松政策，以应对疲弱的增长势头。具体措施方面将继续运用定向放松政策，比如央行通过抵押补充贷款（PSL）或中期借贷便利，以及定向降准和定向降息以支持基建和房地产等政策，在11月下旬央行突然全面降息后， 2015 年可能实行全面降准和继续降息。随着货币政策的逐步宽松，房地产开发信贷和住房消费信贷支持力度也在加大，有利于房地产消费的稳步增长。

前10月房地产销售同比降幅收窄，市场出现积极信号，实际反弹效果有待观察

1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。前10个月商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。近期房地产销售的增长主要受益于9月30日的救市政策所释放的刚需和改善住房需求，有利于房企对后市预期的提升。整体来看，一系列松绑政策已经产生信心提振作用，止跌效果明显，房地产市场有可能触底反弹，但反弹的实际幅度依然要看后续信贷释放情况及开发企业的价格策略。预计四季度市场成交量将比前三季度进一步增长。

未来经济走势仍主要取决于房地产市场。此轮房地产市场的复苏后劲不足，房产投资的月度反弹受益于9月以来的利率下行，但是销售的有力回升和库存的消化才是地产投资重启的关键。10月以来的销售回升一方面有10月的季节因素，另一方面得益于救市政策所激发的自住需求的释放。但商业银行受制于负债端的高成本，对购房贷款的发放意愿及额度不足。而经济增长预期的改善还有待财政和货币政策的持续发力，短期内的实质性改善并不乐观。因此此轮房地产市场调整是否见底还有待观察。

数据：房企资金增幅持续低位，国房景气指数有所回升

城市：重点城市供应回归常态，成交量大为提振

企业：政策利好促地产股回升，房企有意加大二线城市布局

保障房：2014年保障房开工任务提前完成

中国一线城市2014年10月房地产相关数据
如需了解报告详细信息，或有意见建议及其他相关问题，请联系中房研协研究中心，电话010-88380916 。