中国房地产市场2014年10月报告_中房网,权威的中国房地产行业网站中国房地产业协会

三季度GDP同比增7.3%，创五年新低: 统计局最新公布的数据显示，2014年前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。其中，第三季度GDP同比增7.3%，同比增速创下了自2009年二季度以来五年半的新低。尽管三季度GDP的增速有所放缓，但就业和物价形势总体稳定，国民经济继续运行在合理区间。

信贷、公积金新政双管齐下助力楼市消费: 9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房贷款政策做出明确规定；10月9日，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务。尽管公积金新规效果有待观察，但与房贷新政形成的政策“组合拳”无疑有利于释放购房者的观望情绪，提振市场信心。

天津全面取消限购和“7090”规定: 10月17日，天津市政府正式发文宣布全部取消限购政策，同时落实贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，并取消对商品住房户型设计“7090”的限制性规定。该政策对当前影响居民购房的限购、限贷和税费三大环节均做了调整，长远来看将有利于释放自住性需求，促进楼市回暖。

商品房销售面积和金额9月环比回升: 9月份，商品房销售面积12145万平方米，环比增长42.76%，同比下降10.31%；商品房销售额7566亿元，环比增长41.53%，同比下降8.89%。1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1-8月份持平。近日随着央行发布“930”新政及三部门调整公积金贷款政策等一系列利好因素的共同作用下，四季度全国楼市有望“量涨价稳”。

70个大中城市房价环比全部停涨: 9月份70个大中城市新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。本月房价环比继续下降，70个大中城市房价环比全部停涨，但降幅有所收窄。从同比来看，房价同比下降城市数有所增多。

宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）

房地产月度数据（投资、建设、销售、指数）

宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷）

房地产月度累计数据（投资、建设、销售）

全国宏观经济政策：国务院发文规范地方政府性债务管理，税务总局加大小微企业税收优惠力度: 国务院首次发文，全面规范地方政府性债务管理。国务院办公厅日前下发《关于加强地方政府性债务管理的意见》。《意见》提出，赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制。同时，坚决制止地方政府违法违规举债。这是国务院首次发文全面规范地方政府性债务管理，也标志着我国地方政府性债务管理的完整制度框架基本建成。新出台的意见将对我国经济更好防风险、稳增长发挥积极作用。

全国房地产政策：央行支持合理房贷需求，三部门推公积金缴存异地互认

央行放松首套房贷认定，有利于稳定房地产市场预期。央行、银监会日前发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。房贷政策调整，直接增加了购房者的资金杠杆，购房能力增长，有利于首套改善住房需求的释放。这次房贷政策调整无疑是近期一系列政策中最为抢眼的，但在政策表述上更加尊重市场规律，特别是关于贷款利率打七折的规定，由银行自主决定，而非强制执行。通过放松首套房贷认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。

三部门推公积金新政。日前，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务；职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。适当提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则，而公积金缴存时间的缩短，可使更多人享受公积金贷款买房的政策，加大居民对房地产市场的需求。在房价仍在高位、商业银行惜贷的背景下，住房公积金个人贷款一系列新政策出台，将利好缴存职工。

地方房地产政策：北京调整普通住房税收优惠，天津全面取消住房限购

从地方房地产政策来看，近期又有一批二三线城市陆续放开房地产限购政策，全国限购政策除四个一线城市和三亚外几近全线退出。限购退出之后，未来货币政策方面的变化是影响房地产市场的重要因素。继央行发布“930”新政之后，地方政府也陆续出台一些措施，以刺激低迷的楼市。黄冈市通过放宽公积金贷款条件促进交易的回升，江西，福州和潍坊等则通过减免契税的方式支持首次和改善性购房需求。

北京三部委联合发布通知，各区域享受普通住房税收优惠。近日，北京市住建委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。普通住房标准调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类购房需求是利好消息；同时简化了政策，不再区分南北环线，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大，能进一步减轻百姓购房的税费负担。

天津全面取消住房限购，首套房最低首付三成。10月17日，天津市政府正式发文全部取消限购，同时落实贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。全面取消限购对于天津房地产市场，特别是市内六区的市场来说，预期波动不大。房价均价会在短期内出现微涨，交易量也会缓慢回升，但从长远来看，天津的房地产市场还是会延续稳健型的市场发展。

江西出台20条政策措施，促进全省经济平稳增长。日前，江西省局出台《贯彻落实稳增长促改革调结构惠民生政策措施促进我省经济平稳增长若干措施》。《措施》包含了重点深化行政审批改革、扎实推进税制改革、强化税收政策落实、支持科技创新、主动帮扶困难企业、深入推进改革创新等六个方面20条具体政策，并从取消和下放行政审批，简并和优化办税服务流程，规范和减少进户检查，严格执行免收税务登记证照、发票工本费规定，加强政策宣传辅导，落实重点企业帮扶等方面进一步改进和优化纳税服务，有利于切实减轻纳税人负担，促进全省经济平稳增长。

宏观经济政策对房地产市场的影响

“国十条”要求保障合理信贷，有利于市场企稳。9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这也意味着，二套房限贷政策全面退出，且对二套房以上的贷款权限，下发至各大银行，其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。

尽管房贷新政落地尚需时日，但此次金融救市，无疑是继限购取消后又一大实质性的利好，可以说，贷款松动比取消限购的作用将更为明显。尤其对刚需和首次改善需求来说是利好，同时也放开了三套房以上信贷限制。业内普遍认为，新政给楼市注入了一针强心剂，有助于增强市场信心，成交量有望企稳回升。

目前而言，货币信贷政策推动楼市变化作用正日益显着，无论是新增贷款变化或是利率调整均对近年来的房地产市场起到了重要影响，市场的量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，货币信贷政策正在扮演越来越重要的角色。一方面通过利率变化和信贷投放额度变化，来刺激市场需求，另一方面差别化原则的执行也能更好地贯彻落实中央“有保有压”、鼓励消费抑制投资的主导思想。预计未来，若楼市呈现进一步下行压力，可能会有更多的城市及省份出台救市文件加强信贷支持力度。

虽然限贷政策松绑，但最终还要看各家银行的落实情况，房贷能否顺利发放，一要看风控和授信部门的审核，如果楼市成交依然低迷，房地产泡沫风险加剧，即便有额度也要惜贷。二要看房贷的额度多少，如果房贷额度紧张，信贷积极投放的窗口期就不会很长。而银行资金成本的高企也决定了银行给客户7折、8折利率的可能性几乎为零，不可能赔本放贷。因此，房地产信贷政策能否执行到位、满足合理购房行为的房贷需求，是影响后市健康运行的关键。

美国商务部：二季度GDP增速修正值为4.6%

欧央行：启动债券采购，斥资万亿刺激经济

日本财务省：8月份经常项目连续第二个月顺差

IMF：第三次下调全球经济成长预估

经合组织：成员国8月份失业率下降至7.3%

国际经济形势对我国经济的影响

GDP三季度增速7.3%，国民经济继续运行在合理区间

CPI降至年内最低，PPI同比降幅进一步扩大

PMI指数与上月持平，制造业延续扩张态势

进出口增速反弹，外贸总体温和改善

工业增加值同比增长8.0%，高于预期

消费同比增长11.6%，连降4个月

固定资产投资放缓

新增贷款超预期，M2增速回升

9月全国财政收入9953亿，同比增6.3%

重要讲话、会议和重大经济事件

国内经济形势对房地产业的影响

GDP、CPI同比涨幅回落，PPI降幅扩大，国内有效需求不足房地产市场继续承压。三季度GDP同比增长7.3%，比上季回落0.1个百分点；9月CPI同比上涨1.6%，涨幅比上月回落了0.4个百分点；PPI同比下降1.8%，降幅较上月扩大了0.6个百分点，显示内需疲弱和去库存的过程持续。PPI的连续走低回落，彰显了当前内需的回落以及企业经营面临一定难题，企业的利润率将进一步下降。CPI走低一方面显示整体国内需求不振，另一方面也为货币政策的调整带来窗口期。无论是在生产领域还是消费领域，仍然较为疲弱，中国经济下行压力加大，对于“货币政策需要进一步放松”，特别是降息降准等标准的货币政策工具如何运用，目前还存在较多争议。但结构性的信贷宽松和放水早已开展。相对宽松的政策环境有利于房地产市场的企稳。虽然也有地方和中央的救市政策陆续出台，但经济指标的低迷还是在提醒开发企业，当前的市场还是以走稳为主，可能会出现市场的反弹，但不要奢望市场彻底反转，当务之急还是要加快库存的去化，回笼资金。

贷款增速超预期M2达12.9%，货币政策的结构性放松有利于楼市稳定。央行最新数据显示，9月人民币贷款增加8572亿元，超过市场普遍预期；M2增速达12.9%，增速比上月末高0.1个百分点，但依然低于政策期望增速。9月新增贷款和融资规模好于前值，数据整体有改善，可视为积极信号，融资对经济的支持力度有所加大。目前，M2增速仍在年初预期调控目标范围内，但目前的经济大环境已经和年初大不相同，客观上需要进一步释放流动性。

9月末出台新房贷政策和近期压低回购利率，再次体现了央行进行定向调控的思路，预计四季度不会出现货币政策的实质性转向，继续保持“稳健+定向”的政策组合。

近期央行动作频繁，如鼓励商业银行发行MBS，未来将撬动10万亿级的住房抵押贷款市场；部分股份制商业银行已收到央行通知，将通过常备借贷便利工具(SLF)获得流动性支持，共计金额约2000亿元左右。央行一系列的结构性放松措施意在降低实体融资成本。对房地产市场而言，总体融资成本降低后，有利于降低企业融资压力，增加企业投资能力和积极性，对未来可能出现的供求失衡问题有一定缓解作用。

此外，三部委出台的住房公积金新规也有利于刚需购房者降低购房成本、提高购房能力。尽管公积金新规效果有待观察，但与房贷新政形成的政策“组合拳”无疑有利于释放购房者的观望情绪，提振市场信心。

固定资产投资和房地产投资增速继续回落，楼市短期难反转，未来进入新的调整周期。1-9月份，全国固定资产投资和房地产开发投资增速都较上期有所回落，且投资增幅已连续9个月回落，创五年来的新低。主要因为近期行业持续低迷，市场降温态势依旧，在库存压力较大的情况下，房企对后市的预期偏谨慎，工作重点放在了去库存、缓解资金压力方面，导致投资力度放缓。

为平抑楼市调整幅度，退出行政干预措施，调整房贷政策，并不意味着楼市即将反转，而理性回归仍是楼市运行主旋律。但房地产调控相关政策调整，也给市场提供一个绝佳的销售窗口期。如果房地产开发企业适度让利，那么有可能会促使市场销售量回暖。这些因素决定了当前及未来一个较长时期，我国楼市将处在理性回归轨道，楼市或进入长周期调整新常态。

数据：房企资金增幅持续低位，288指数连跌六月

城市：成交量先抑后扬，延续回稳态势，但库存仍居高位

企业：房企融资积极性增加，一线城市土地备受关注

保障房：1-9月已开工保障房720万套，基本建成470万套

中国一线城市2014年9月房地产相关数据
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