中国房地产市场2014年7月报告_中房网,权威的中国房地产行业网站中国房地产业协会

新常态——习近平、李克强分别召开经济座谈会

中共中央总书记习近平7月8日主持召开经济形势座谈会，听取专家学者的意见和建议。习近平在座谈会上再度要求，要立足国情，根据条件变化，加快转变经济发展方式，加快调整经济结构，加快全面深化改革步伐，推动使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用。此次座谈会释放出中国经济四大“新”信号：经济呈现新常态、调控锁定新目标、执政关注新重点、决策呈现新风格。

7月15日，国务院总理李克强主持召开座谈会，就当前经济形势和工作听取专家学者的意见建议。

呼市成为“限购松绑”第一城: 6月26日，呼和浩特市人民政府出台意见，要求取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。文件的发布，意味着呼和浩特市成为中国正式取消楼市“限购令”的第一城。此后，南宁、济南、苏州等地纷纷效仿取消限购，许多二、三线城市也在不同层面进行政策微调，以期促进楼市回暖。

上海中心城区土地拍卖，楼板单价超8.5万元: 7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍。最终，港企丽丰控股旗下公司东方动力有限公司，以5.77亿元的价格夺取黄浦区五里桥地块，成交楼板价为59859元/平方米，剔除保障房的楼板价为85512元/平方米，刷新了全国楼板单价纪录。

搜房入股世联行、合富辉煌，地产中介的O2O变革: 7月10日晚间，合富辉煌、世联行先后发布了搜房入股的公告。搜房将成为合富辉煌的第二大股东，持股比例为14.8%；其在世联行的持股比例也将达到10%。不仅如此，搜房还与上述两家公司在当前业务范围内结成相互首选战略合作伙伴关系，同时将在互联网和房地产金融领域展开合作。这意味着，在市场下行及互联网的冲击下，房产中介和电商开始强强联手，形成房地产代理市场的O2O模式。

70个大中城市55城房价环比下降: 6月份70个大中城市新建商品住宅价格数据显示，与上月相比，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。从个数看，环比下降的城市个数继续增加，大部分城市房价环比出现小幅下降。从同比来看，绝大部分城市房价同比继续温和上涨，但涨幅有所回落。

宏观经济月度数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）

房地产月度数据（投资、建设、销售、指数）

宏观经济月度累计数据（工业、外贸、消费、信贷）

房地产月度累计数据（投资、建设、销售）

全国宏观经济政策：政治局出台财税改革总体方案，银监会调整存贷比计算口径

中央制定财税体制改革时间表，迈向现代财政制度。中共中央政治局6月30日召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，重点推进3个方面的改革。当前，我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，经济运行和社会发展呈现出许多新的变化，财税体制的职能和调控力度也在不断加大。然而，现行财税体制还存在一些问题和不足，不能很好适应改革发展新形势的要求。此次改革方案的提出，对于在我国经济社会发展的新形势下，构建科学的财税体制，更好地发挥重要支柱作用，实现国家治理体系和治理能力现代化，具有重大意义。

银监会调整存贷比计算口径，对市场货币影响有限。7月1日起，银监会实施《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》，对存贷比计算口径进行调整，但此次口径的调整实际对市场货币影响有限。首先，分母增加的两项，银行对企业或个人发行的大额可转让存单、外资法人银行吸收的境外母行一年期以上存放净额，对目前的影响还早。其次，分子扣除的六项，包括支农、涉农、小微企业等额度，本身也不多。所以存贷比计算口径调整对增加货币投放是会有影响，但市场不应该寄以太大希望。

全国房地产政策：保监会开展“以房养老”试点，住建部加强公租房运行管理

四地启动以房养老试点，大范围推广有难度。6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并宣布7月1日起北京、上海、广州、武汉将开展为期2年的以房养老试点工作。尽管外界对以房养老的争议不断，但该险种的推出作为现有养老方式的一种补充，符合社会进步过程中人们多元化的需要，是社会发展的必然趋势。另一方面，中国的传统观念中对“房”的重视根深蒂固，老年人通常会将房屋作为财产让子女继承，且对于房屋的估值以及未来房价的走势，仍有诸多不确定因素，因此大范围推广必有难度。

住建部出台意见，规范并轨后公租房运行管理。住房城乡建设部日前出台意见，要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。意见指出，各地应当根据本地实际情况，合理确定公租房轮候期，对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内给予安排；各地要全面公开公租房的年度建设计划、完成情况、分配对象、分配过程、分配结果及退出情况等信息，畅通投诉监督渠道，接受社会监督等。意见的出台，有利于做好公租房及其配套基础设施规划建设，落实民间资本参与公租房建设各项工作。

地方房地产政策：呼市发文正式取消限购，多地调整公积金贷款细则

深圳发文加强对存量房监管，江苏推动民资参建保障房建设。深圳市规划国土委6月23日发布《深圳市住房建设规划2014年度实施计划》指出，今年深圳将继续加强房地产市场调控工作，规范存量住房交易和租赁的平台构建，加强对存量住房的监管和引导，促进存量住房市场规范有序发展。6月30日，江苏省住建厅、发改委、财政厅和国土厅等八部门，联合发布《关于鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，意味着民间资本参建保障房在江苏正式打开闸门。

呼市发更正声明成首个取消限购城市。6月26日，呼和浩特市人民政府办公厅发布了一份更正声明，对其在6月13日曾经发布，随后又收回的一份文件进行了文字上的修改，这也表明这份解除了呼和浩特市“限购令”的文件重新发布，呼和浩特市也成为国内第一个通过政府文件正式解除了楼市“限购令”的城市。呼和浩特这一做法，对于其他城市显然会有示范效应。预计未来几个月高库存的二三线城市会率先松绑调控政策，部分重点省会城市也会出台一系列刺激政策。

宏观经济政策对房地产市场的影响

6月23日下午，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点，“以房养老”在老龄化市场背景下又将成为人们热议的焦点话题之一。

早在2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。而今年年初，保监会提出拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点发展“以房养老”，又引起市场对于“以房养老”焦点话题的关注，至今，“以房养老”试点城市已经在这四个城市落地，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。对于国内养老地产市场来讲，通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业及保险公司来讲，也会迎来新的市场发展机会。

新政策的实施引起了各方的关注，牵动着银行、保险以及地产等各个行业的神经。但对于之前在一些城市的试点遇冷，只要原因可以归结为以下几点：

首先，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高。如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。这么苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。其次，由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念短期难以改变。第三，房产资产如何估值？房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准。第四，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。

推进“以房养老”政策的实施，或许可以从以下方面入手：

第一、完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。

第二、逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。最关键的还需要推广新式的养老观念，改变传统观念显得非常关键。通过推广新式的养老观念，让更多的家庭、老年群体对于“以房养老”有一个新的认识，以此逐步打开“以房养老”市场。

美国商务部：一季度GDP衰退2.9%，创2009年以来最大跌幅

美国劳工部：6月失业率降至6.1%，创6年最低

欧元区：6月综合采购经理人指数（PMI）降至52.8

日本内阁府：上调对消费者信心指数预期

国际货币基金组织：外汇储备持续多元化难以撼动美元地位

中美战略与经济对话：推进中美新型大国关系建设

国际经济形势对我国经济的影响

GDP二季度增速7.5%，国民经济稳中有进

CPI环比略有下降，PPI同比降幅连续三个月收窄

PMI继续稳中有升，制造业保持平稳向好

6月进出口增幅不及预期，外贸形势逐步回暖

工业增加值同比增长9.2%，工业增速创年内新高

消费同比增长12.4%，符合预期

固定资产投资和房地产投资增速回升

新增信贷超预期，货币供应维持宽松

6月全国财政收入13461亿，延续低增长态势

重要讲话、会议和重大经济事件

国内经济形势对房地产业的影响

上半年经济增速好于预期，定向“滴灌”货币政策仍将持续。国家统计局数据显示，2014年上半年国内生产总值269044亿元，同比增长7.4%，宏观经济处于触底阶段。截止6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，M2同比增速已明显高于13%的年度控制目标，上半年宏观经济数据并不太乐观。从经济基本面与货币政策表现来看，2013年下半年以来，伴随美国实体经济好转，美元回归强势，人民币现贬值倾向，外资流出中国，国内市场流动性减少。而此时，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。在国内外复杂的市场环境下，下半年定向“滴灌”的货币政策仍然会持续；同时，不排除央行会通过逆回购等货币政策工具适当“微调”以平衡中国经济需要。

国开行获得央行万亿授信，可有效缓解棚户区改造资金瓶颈。国务院今年二季度批复央行1万亿元再贷款，用来专项支持棚户区改造。2014年是棚户区改造任务最重的一年，资金需求量较往年显着增加。但是资金来源的匮乏，如何得到低成本、长期的资金来源，一直是个亟待解决的问题。而国开行的贷款融资成本低、贷款期限长，可有效缓解棚户区改造资金瓶颈，成为地方新一轮城镇化的主力支持银行。此次，万亿元央行再贷款遂成为棚改资金的新渠道，为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道，保证棚改任务的资金需要，并努力降低资金成本。长期来看有利于平抑房价，稳定楼市。

市场继续低迷，地方限购政策有望逐步退出。当前全国范围内宏观经济增长乏力，房地产市场也表现为供大于求，需求疲软。6月份，房屋新开工面积同比下降9.3%，其中住宅新开工面积同比下降13.8%。1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。这样的叠加因素成为部分城市定向宽松或取消限购的“窗口期”。呼和浩特、济南和南宁成为众多二线城市中明确发文正式取消限购的城市。在部分城市“自主决定”对限购政策松绑或取消后，未来数月内，其他二线城市将继续跟进和效仿。尤其是对于宏观经济基本面与房地产市场均有下行压力的城市而言，将成为其限购政策“试探性”退出或定向逐步宽松的理由。当然，限购政策的取消并不能完全解决市场疲软问题，真正发挥作用的依然是市场规律，尤其是市场供求关系。各地应该根据实际情况，采取适合当地市场发展特点的措施，而不是盲目跟风。

开发企业库存压力加大，在保持产品品质基础上实现促销手段多样化是去库存的有效途径。从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是回升幅度并不明显，除个别大型企业仍保持较为平稳的销售业绩外，大多数房企目标完成率并不乐观。下半年受银行信贷持续紧缩等因素影响，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，预计第三季度房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时企业的资金面的问题会更加突显。在银行信贷紧缩的市场背景下，为有效缓解库存压力，在保持产品品质的基础上，众多房企开始探索促销手段的多样化，如率先降价、放松或取消限购、降低首付标准、实行购房入户、购房补贴等，下半年预计促销范围会进一步加大。

数据：大部分城市房价环比小幅下降，288指数连续三月下跌

城市：重点城市供应量大幅上升，成交仍然未见起色

企业：企业缩减购地控资金，海外融资比重上升

保障房：1-6月全国保障房开工530万套达标76%

中国一线城市2014年6月房地产相关数据
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