- 探索楼市的真相
- 2014年国内的楼市似乎在低迷的泥沼中越陷越深。从春节后个别城市的部分楼盘降价风波,逐渐演绎成愈来愈浓厚的观望和看空情绪。而不时传出的某个地方政府救市举措,以及越来越多的证明市场颓势的各路数据,似乎都进一步坐实了市场低迷甚至拐点的即将来临。楼市是否已进入明显下行周期?悲观是否已经占据了行业的主流?会再出现一轮楼市冬天吗?
- 中房网梳理了一下今年前5月的楼市数据及大事,看看能否拼图还原楼市的真相。
一月:疯狂的土地
- 2014年的楼市,进入1月,最火热的关键词就是土地。延续2013年土地市场的火热行情,2014年1月开发商拿地热情依旧不减,国土部统计数据显示,主要监测城市地价总体水平持续上涨,尤其是住宅用地同比增长近一成。地价不断走高对后市房价的推动作用不容小觑。
- 热点城市出现楼市、土地“冰火两重天”的现象值得高度关注。一方面,受春节淡季和调控升级影响,热点城市楼市明显降温;另一方面,京沪杭深卖地收入超千亿元,“地王”频出再次点燃土地市场热情。虽然地价上升可能推动房价上涨,但这种支撑作用要受到市场终端需求的明显约束,土地市场逆市升温不仅不会改变楼市降温趋势,反而将蕴含潜在的、较大的风险。
二月:降价风波乍起
- 2月,“新国五条”发布一周年之际,杭州爆出一楼盘“楼王”降价跳水,成为马年内地楼市“第一降”。紧接着,湖北襄阳一楼盘曝出开发商资金链断裂无法继续建设,“中国房价暴跌论”又在网络热传,房价是否突遇“拐点”成为各方议论的焦点。
- 在成交下滑、房价涨幅放缓、融资环境趋变和调控仍紧的新背景下,房地产市场面临的变数正在增多,楼市将可能步入新一轮调整期的观点日益占据上风,而成交量下滑或许是房价调整的一个前奏。综合来看,2月促使房价调整的因素在增多并且动能也在增强,一线城市和热点二线城市房价涨幅进一步收窄,部分三四线城市房价下行苗头渐显。
三月:看不见的春天
- 3月的政府工作报告中,“不同城市分类调控”与“抑制投机投资性需求”等描述,为今后房地产调控给出了一些思路。此后,暂停了已近4年之久的国内房地产再融资已出现松动迹象,表明国家对房地产市场调控从行政化手段逐步转换为市场化手段,这无疑给房地产行业打了一针强心剂。
- 《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》也于3月发布,京津冀协同发展战略的提出,也带火了环京楼市。受保定等地区承接首都部分功能等消息的影响,保定房价以4.80%的涨幅居当月全国首位。
- 此外,中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的"2014中国房地产500强测评成果”发布,万科恒大万达位列行业前三。
四月:悲观的市场
- 进入4月份,楼市仍未出现回暖迹象。4月中住288指数环比出现微跌态势,这是自2012年7月以来连续21个月上升后首现下跌。虽然跌幅不大,但却代表了中国楼市正式进入调整周期。同时,四月以来,各地有关“救市”的信号层出不穷, 一些城市相继松绑调控后,其他城市跃跃欲试。在市场博弈的敏感时刻,放松调控似乎成为地方救市的一致举动。
- 此外,从CRIC研究中心公布的一季度房企TOP50数据来看,尽管大型房企业绩依然良好,但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑,部分房企业绩甚至不如去年同期。总体来看,受一季度市场环境较为低迷,房贷利率上调全国铺开,到降价风波持续发酵等因素影响下,楼市成交呈下滑趋势,市场低迷拖累房企销售。
五月:低迷下的不安
- 在经历了3、4月的市场悲观和二三线城市此起彼伏的“救市”声后,5月的一线城市面临的局面也开始变得微妙,这也让整个楼市在低迷中变得更加不安。北京成交低迷、库存突破五年来新高,上海龙头房企们开始领降并急于出货,深圳、广州同样也出现了降价和抛售,楼市悲观气氛浓郁。同时,传言中的住建部允许一线城市或十大城市之外放开限购、杭州等地的“限跌令”,似乎更加证实了各界对市场下行的判断。5月的楼市正日渐不安。
- 对于市场的低迷,业内普遍认为,购房者正从恐慌性购房向恐慌性观望转变,购房者害怕高点入市,更怕后期价格再度调整,因此持币观望情绪浓厚。另外,信贷收紧、自住房供应也是影响楼市低迷的关键因素。
从房企表现看楼市现状
土地市场放缓明显
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国家统计局数据显示,2014年前4个月,房地产开发企业土地购置面积8130万平方米,同比下降7.9%,降幅比1-3月份扩大5.6个百分点。中原地产研究部统计,截至5月18日,四个一线城市合计土地出让金仅为150亿元,创造了最近数月的最低。5月前半月,二十强房企中仅万达拿下一幅土地,其他19家房企在土地市场均无动作。而在去年5月,这些地产商拿地额高达455.8亿元。
从今年前4个月土地市场情况看,标杆房企愈加谨慎,连续减少拿地额度。其中1月为600.99亿元,2月拿地额为325.62亿元,3月254.54亿元,4月进一步下降到142.23亿元。
与之对应的是重点城市土地市场的迅速遇冷。4月下半月以来,多个城市土地拍卖不景气,济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显着增加,底价成交成为主流。截止25日,北京5月的土地成交总额环比下跌更是超过了八成。土地需求的冷淡,更是让深度依赖土地财政的地方政府或将面对债务危机。[详细]
房企利润剧减
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统计数据显示,截至5月4日,沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。117家房企的合计净利润为96.49亿,相比2013年同期的127.36亿,出现了明显下调,下调幅度达到了27%。受毛利率下滑等因素影响,有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
5月12日,财政部发布4月财政收支情况统计数据,4月房地产营业税443亿元,下降4.2%;房地产企业所得税248亿元,下降3.1%。财政部财科所副所长刘尚希分析称,房地产营业税和房地产企业所得税的表现反映了当前房地产市场的不景气和企业利润的下滑。
不断滑落的销售业绩
- 在一季度时,从CRIC发布的一季度房企销售排行TOP50数据看,大型房企业绩依然良好,但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑,部分房企业绩甚至不如去年同期。如果挤干部分企业留存业绩的水分,今年一季度TOP50房企成交总量和各档次门槛与去年同期相当甚至略低。金额门槛方面,TOP20企业入榜门槛为53亿元,较2013年一季度的66亿元门槛相比,同比下滑20%。与此同时,TOP50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元,下滑幅度达25%。
- 一个值得注意的现象是,销售规模处于百亿级别的房企数量则锐减。具体而言,2014年一季度,规模在100-200亿元的房企数量从去年同期的10家减少至6家,在数量减少同时,销售均值也略有下降。[详细]
- 时间进入4月后,多数房企受市场大行情的影响,销售表现不尽如人意,招商、金地、中海和保利业绩同比持续下滑,降幅均超过10%,而个别房企如花样年同比降幅达到62%。前4月,典型房企业绩增长涨多跌少,目标完成率分化鲜明。万科累计销售670亿元,持续领衔金额榜,但同比增长态势减弱;恒大、碧桂园逆势增长强劲,累计销售金额分别为444亿元和411亿元,同比分别大增78%和77%。在保持业绩快速增长的同时,万科、恒大和碧桂园全年目标达成率也较高,均超过30%。[详细]