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      导语：楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税、营业税征收比例……一系列“救市”政策的密集发布，再次让人们看到高层去库存的决心，而在中央部委的带领下，已有超过130个城市出台配套去库存新政。2016年全国房地产行业在政策面仍保持宽松基本已成定局，这也从侧面说明了房地产的问题远超想象，去库存的难度之大前所未有。

中央政策：聚焦去库存 降低税费首付

  • 第一招：降低首付

      2月2日，央行和银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》称，为进一步支持合理住房消费，不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低为30%，而对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

      业内人士认为，央行降低首付比例的政策对于扩大购房需求有不错的帮助，利好二三四线城市的房地产市场。此次调整进一步强化因地施策的原则和自律机制的作用，要求对实施“限购”措施的城市，房贷政策仍按原规定执行。同时明确，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。[详细]

      相关阅读>>《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》

  • 第二招：降低交易契税和营业税

      2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率。意见表示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行上述政策。

      首先这是一个差异化契税政策。从城市的角度来看，税费政策在制定中绕开了一线城市，这是“区域分化日渐严重”所致。本次财政部契税新政都是对房地产市场的鼓励和刺激，旨在消化非一线城市的库存。新政不再提及普通住宅和非不同住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率；新政的税率标准也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，重新界定了首套房与二套房的概念，直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

      从本次契税新政的市场效果来看，政策面总体上有助于非一线城市首次改善或置换型改善需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。[详细]

      相关阅读>>《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》

  • 第三招：综合发力 构建长效机制

      除了降低首付、降低交易环节契税和营业税这些需求侧的刺激，中央还出台了多个文件，包括推进户籍制度改革、控制土地储备规模、大力推进棚户区改造和货币化安等，从需求和供给两侧都进行了着力。总体来说，目前中房在开发供给侧的发力还不够，仅寄希望刺激消费来解决去库存问题，也难以跳出“边去边增”的怪圈。同时，对需求的刺激，还导致了没有库存压力的一线城市房价出现了猛涨。[详细]

      推进户籍制度改革。2月2日，国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调了新型城镇化对我国现代化建设的重要性，要求加快推进户籍制度改革，提升城市综合承载能力，制定完善土地、财政、投融资等配套政策，充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力。

      相关阅读>>《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》

      加大棚户区改造及货币补贴力度。2月6日，中共中央办公厅、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出了未来深化城镇住房制度改革的两大方向，即以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求。其中要打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

      相关阅读>>《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

      控制土地储备的合理规模。2月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》指出，各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因 素确定。现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地 资源利用不充分和地方政府债务压力。

      相关阅读>>《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》

      增加公积金缴纳积极性。2月17日，中国人民银行,住房城乡建设部,财政部发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，由目前的0.35%和1.10%统一上调为1.50%。据媒体粗略计算发现，本次住房公积金政策的调整，相当于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。虽然利率调整幅度不高，但从公积金政策形成机制方面来看，仍具有现实意义。

      相关阅读>>《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》

中央政策

地方政策：各地打出去库存“组合拳”

  • 一、发文明确去库存

      福建>>《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》

      海南>>《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》

      江西>>《江西省人民政府关于做好化解房地产库存工作的通知》

      云南>>《云南省人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见》

      辽宁>>《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》

  • 二、调整公积金、首付政策

      住房公积金已成为各地去库存的重要工具,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如南京明确20种情况可以申请提取公积金。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策,积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围,如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

      此外，央行房贷新政落地以后，各地政府相继跟进。南京发布《房贷新政落地意见》对各区房贷进行新规定，此外，福建、四川、长沙、杭州、重庆等地的二三线省市，多家银行已执行“两成首付”。

  • 三、住房补贴

      多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%,江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏,居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴;新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算,确定补贴年限后,差额部分由政府财政予以补贴。

  • 四、一线城市对供给侧进行改革

      上海：中心城区中小户型比例不低于70%。2月23日，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，指出将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70％，郊区不低于60％。保障性住房的中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。意见还建议鼓励开发企业持有商业及办公物业，而不是“一卖了之”。同时该意见提出将建立完善购租并举的住房体系。加强对房地产市场的监测和研究分析，开展住房市场供需关系、住房结构、区域状况等监测和评估，及时优化土地和住房供应规模和结构。[详细]

      深圳：正研究限购升级政策。限购升级的消息已传遍深圳，但相关部门并未做出明确否认。深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示，相关政策正在研究之中。事实上，与北京、上海、广州相比，深圳的限购政策最为宽松，上调非本地户籍人口的购房门槛被认为在情理之中。除了限购政策外，业内认为深圳还可能会在信贷、税费等方面进行调控。[详细]

地方政策

总结：楼市新政影响几何

  • 一线城市楼市愈加火爆

      北京，楼市具有很大的不确定性。近期政府出台了一系列政策刺激楼市,从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免,虽然从政策覆盖面看,绕开了北京等一线城市,但从市场变化看,这些政策都不可避免的在心理层面影响供需结构最紧张的一线城市，截至目前，北京新房库存已经创下近21个月新低。

      上海，基本上没什么库存压力。春节后的首个周末，一线城市虽然并未实行央行的房贷新政，也只享受了契税及营业税优惠政策中的一项，但楼市却出奇火爆。352套千万级新房一天抢光，房东疯狂跳价的新闻不断。

      广州，最近正在研究取消限购政策。一旦限购被取消就能直接享受得到新政福利。将对广州房价“推波助澜”。

      深圳，限购政策或收紧。新政虽圈定的是非限购城市，但是二三线城市楼市的整体向好对一线城市楼市具有支撑作用。2015年深圳房价涨得太猛太凶，2016年基本上不会再出现去年那样的局面。预估今年深圳房价会出现震荡。

  • 二线重点城市最受益

      中央此轮救市政策对一线城市利好有限，最受益的是二线热点城市，例如南京、苏州、杭州、武汉、重庆、郑州、与厦门。因为这些城市具有较强的人口竞争力，而楼市库存量又不算太多。

      中国楼市经过十多年的高速发展，大多数城市本地人大多已有住房、存量增长空间已经有限。因此未来的增量主要依靠新增的流入人口。总体上看，在楼市去库存政策密集出台后，今年二线城市中，人口流入较多、市场需求比较旺盛而供应量又不大的二线城市市场前景看好。

  • 三四线城市楼市去库存前景堪忧

      中央出台的一系列救市政策的主要对象毫无疑问是三四线城市，春节前,央行出台新的信贷政策,非限购城市首付比例降至两成,这令业内对三四线城市春节期间的“返乡置业”需求释放有所期待。但最新的监测数据显示,相比2015年春节,今年春节大多数三四线城市的签约量却未出现明显上升。

      三四线城市去库存还有待更多配套政策落地,尤其是降低购房税费、降低月供利率、购房补贴等实际利好政策,否则很难真正刺激三四线城市的楼市。整体看,三四线城市的各种宽松政策将继续刺激当地楼市,但即使这样,预计三四线与一二线城市的分化也将依然延续。

2016还有哪些政策可能出台

1、继续降准、降息
      降准是增加货币供应量，降息是引导市场利率走低。其结果，都是增加市场流动性，这些流动性很大一部分将进入楼市。此外，降息降准将有助于降低购房者压力，促使商业银行房贷更趋于积极，活跃购房市场，2016年央行降准降息窗口或将继续打开。
2、继续降低首付
      目前宏观经济增长仍需房地产行业托底，支持自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点，商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间，并扩大至限购城市；而在政策执行层面，由于资金面持续宽松，银行切实落实政府首付下调政策的可能性更大。
3、住房公积金制度改革
      公积金制度改革深入推进，仍将是地方政府楼市调控的一大利器，除了首付比例和贷款利率可能继续下降外，异地互认将是这一政策落地效果的关键，异地互认的范围将进一步扩大，部分省市之间省外互认有望实现，全国实现全面统一、互认指日可待。
4、购房入户、减税、财政补贴
      2016年，除了部分核心城市，大部分城市的落户条件会放宽。在三四线城市，对刚需购房者会有力度更大的减税、财政补贴等政策出台。不过，长期来说，还要配合产业激励政策向三、四、五线城市的倾斜，地方通过增加购房补贴,调整税费政策将是大概率事件。
5、个税改革：房贷利息抵扣个税
      据悉，个税改革方案在财政部内部已经完成，2016年有望上报。而其中的放贷利息作为个税抵扣项的政策，将大幅降低个 税缴纳额，从而提高购房者购房能力。该项政策，对于中低收入人群影响不明显，而对高收入家庭购房能力将有显着提升。
6、从严执行土地“有供有限”
      当前，库存问题尚未解决，而土地财政依赖又是地方政府落实土地供应有供有限政策的一大障碍。针对这一矛盾，2016年中央或将加大“有供有限”政策执行力度，对于库存较高人口外流严重的城市，甚至可以暂停其土地供应。
7、政府购买积压商品房
      在一些商品房库存较高的城市，政府或许会用现金、土地补偿等方式，向开发商购买积压的商品房，用来做棚户区改造的安置房，政策性住房等。对于低收入阶层，会先租后买，以租金抵房款。
8、开发贷款有保有压
      国家想推动三四线城市降房价、去库存，同时推动房企重组、去产能。所以，对于一些房企肯定会收紧贷款，促使其降价或者接受重组。而一些大房企，可能获得更加宽松的信贷支持。
9、限购城市面临调整
      深圳过去一年堪称“变态”的楼市，使提高限购年限箭在弦上，而广州的限购政策导致部分刚需和刚改购房需求外流至周边城市，2016年，深圳和广州的限购政策或根据其自身情况迎来调整。

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