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2012中国房地产上市公司测评成果发布会现场直击

  • 2012中国房地产上市公司测评发布会主持人丁祖昱
  • 中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如讲话
  • 测评成果发布会现场一瞥
  • 部分优秀上市房企受到表彰
透明背景
2012中国房地产上市公司测评发布会主持人丁祖昱
  • 上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元致辞
  • 中国房地产业协会副会长朱中一发布测评研究报告
  • 测评发布现场嘉宾云集
  • 中房网现场直播

2012中国房地产上市公司测评成果发布会 —— 领导致辞

积极应对房地产调控 理性判断当前形势
苗乐如 中国房地产研究会副会长兼秘书长 中国房地产业协会秘书长
今天我们专门对房地产上市公司开展测评研究,是因为上市房企的综合实力、盈利能力、投资能力和成长能力等方面具有极强的行业代表性,且信息透明、全面,社会监管规范,从而更能够充分反映和折射出整个行业在产业开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势。特别是在房地产行业,面临调控、转型、转变发展方式、实现稳定健康发展的关键时期,通过测评将百强企业的成果经验推荐给业界内外,更具有重要的现实意义和深远影响。[详细 ]
庞元 上海住房保障和房屋管理局副局长
  连续两年在上海举行测评成果发布会,这一方面说明上市房企具有很强的行业代表性,深入研究房地产上市企业对我国房地产业的未来发展具有很强的指导意义。另一方面,也表明了上海市的金融市场环境对于探讨新的房地产金融形势下的企业转型和可持续发展有着很大的帮助作用。[详细 ]
朱中一 中国房地产业协会副会长
  关于测评的体系,主要从运营规模、抗风险规模、盈利能力、成长潜力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场等方面,分22个二级指标,43个三级指标。关于模型与方法,参照国际通行的层次分析法、因子分析法、功效系统法,最后加上组合评价,最终得出测评的结果。[详细 ]

主题演讲

孙建平

孙建平 国泰君安首席分析师

中国房地产企业融资策略分析

我们继续看好2012年房地产股票的投资机会,在去年年底到今年年初,我们明确提到今年房地产股票有50%以上的涨幅,现在兑现的一半,这个结论目前成立,而且很乐观。[详细 ]

周忻

周忻 易居中国董事局主席

当前市场形势下房地产开发商发展之道

我还是不建议现在就拿地,即使要拿,要审慎,要慎度。如果要拿,拿什么地?第一还是拿住宅地,第二商业用地关键还是地段,还需要完整的运营模式。[详细 ]

汪静波

汪静波 诺亚财富董事局主席

房地产企业金融创新模式

明天聪明的钱会投向哪里呢?有三点也许对我们有点启示。 第一是创新。第二不管做什么成本要低。第三点是必需品,其实房地产也是必需品之一,比如低成本刚需产品。[详细 ]

中国房地产金融论坛高峰对话

主题论坛一:房地产市场趋势及企业应对之道
主办方:中国房地产研究会市场委员会 中国房地产业协会产业与市场委员会

2012年及未来中国房地产市场发展趋势探讨,企业如何判断扑朔迷离的市场环境,做好哪些准备来应对挑战。[详细]
主题论坛二:房地产金融与企业转型发展
主办方:中国房地产业协会金融专业委员会

严厉的调控使越来越多的房企承受资金的压力,也促使房地产金融快速发展。新的房地产金融形势下,企业如何转型,实现可持续发展。[详细]

2012中国房地产上市公司测评榜单

100强名单
排名 企业名称 排名 企业名称 排名 企业名称 排名 企业名称
1 万科       000002.SZ 26 首创置业     02868.HK 51 陆家嘴      600663.SH 76 宋都股份     600077.SH
2 恒大地产     03333.HK 27 荣盛发展     002146.SZ 52 滨江集团     002244.SZ 77 华南城      01668.HK
3 中国海外发展   00688.HK 28 新城B股      900950.SH 53 城投控股     600649.SH 78 信达地产     600657.SH
4 保利地产     600048.SH 29 路劲基建     01098.HK 54 中骏置业     01966.HK 79 天安       00028.HK
5 华润置地     01109.HK 30 中南建设     000961.SZ 55 上海证大     00755.HK 80 中天城投     000540.SZ
6 龙湖地产     00960.HK 31 合生创展集团   00754.HK 56 广汇股份     600256.SH 81 鑫苑置业     XIN.US
7 碧桂园      02007.HK 32 金隅股份     02009.HK 57 福星股份     000926.SZ 82 阳光城      000671.SZ
8 世茂房地产    00813.HK 33 越秀地产     00123.HK 58 天房发展     600322.SH 83 亿城股份     000616.SZ
9 富力地产     02777.HK 34 金融街      000402.SZ 59 万通地产     600246.SH 84 深振业      000006.SZ
10 金地集团     600383.SH 35 上实城市开发   00563.HK 60 嘉凯城      000918.SZ 85 冠城大通     600067.SH
11 远洋地产     03377.HK 36 仁恒置地     Z25.SI 61 上置集团     01207.HK 86 苏州高新     600736.SH
12 招商地产     000024.SZ 37 恒盛地产     00845.HK 62 明发集团     00846.HK 87 华远地产     600743.SH
13 雅居乐地产    03383.HK 38 方兴地产     00817.HK 63 北京北辰实业股份 00588.HK 88 荣安地产     000517.SZ
14 SOHO中国    00410.HK 39 北京城建     600266.SH 64 苏宁环球     000718.SZ 89 中弘股份     000979.SZ
15 佳兆业集团    01638.HK 40 瑞安房地产    00272.HK 65 栖霞建设     600533.SH 90 张江高科     600895.SH
16 金科股份     000656.SZ 41 宝龙地产     01238.HK 66 中国奥园     03883.HK 91 中国宝安     000009.SZ
17 融创中国     01918.HK 42 中粮地产     000031.SZ 67 莱蒙国际     03688.HK 92 格力地产     600185.SH
18 华夏幸福     600340.SH 43 盛高置地     00337.HK 68 鲁商置业     600223.SH 93 同济科技     600846.SH
19 绿城中国     03900.HK 44 沿海家园     01124.HK 69 天地源      600665.SH 94 京投银泰     600683.SH
20 保利香港     00119.HK 45 雅戈尔      600177.SH 70 银亿股份     000981.SZ 95 广宇集团     002133.SZ
21 首开股份     600376.SH 46 中华企业     600675.SH 71 中渝置地     01224.HK 96 深物业      000011.SZ
22 建业地产     00832.HK 47 深圳控股     00604.HK 72 中航地产     000043.SZ 97 浙江广厦     600052.SH
23 新世界中国    00917.HK 48 禹洲地产     01628.HK 73 泛海建设     000046.SZ 98 合肥城建     002208.SZ
24 合景泰富     01813.HK 49 花样年控股    01777.HK 74 宁波富达     600724.SH 99 众安房产     00672.HK
25 华侨城      000069.SZ 50 新湖中宝     600208.SH 75 华发股份     600325.SH 100 津滨发展     000897.SZ

2012中国房地产上市公司专项排行榜

  • 风险控制5强   发展速度5强   经营绩效5强 三角icon
  • 资本运营5强   创新能力五强 三角icon
风险控制5强
企业名称 企业代码
保利地产 600048.SH
宝龙地产 01238.HK
路劲基建 01098.HK
SOHO中国 00410.HK
万科 000002.SZ
发展速度5强
企业名称 企业代码
恒大地产 03333.HK
华夏幸福 600340.SH
建业地产 00832.HK
上实城市开发 00563.HK
新城B股 900950.SH
经营绩效5强
企业名称 企业代码
恒大地产 03333.HK
佳兆业集团 01638.HK
龙湖地产 00960.HK
融创中国 01918.HK
中国海外发展 00688.HK

2012中国房地产上市公司测评研究报告

  • 入榜企业分析三角icon
  • 运营规模三角icon
  • 抗风险能力三角icon
  • 盈利能力三角icon
  • 发展潜力三角icon
  • 经营效率三角icon
  • 资本市场表现三角icon
  • 社会责任三角icon
  • 创新能力三角icon

万科持续高居榜首,快速周转房企领先
      根据2012中国房地产上市公司测评的结果,万科依然占据首位,恒大、中国海外发展分别位列第二、三位。前十名榜单中,碧桂园从上年的第11名,上升为今年的第7名,上升了4个位次。富力地产排名由上年的第6位下降至第9位。而金地集团也跻身前十,排名由上年的14位上升至第10位。

      从入榜企业经营模式上看,高周转类型企业业绩突出,名次较为居前。长期以来,众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下,高周转显然已成为众房企的追求目标,“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。从榜单中看,诸如万科、恒大、保利、龙湖等高周转型房企全年业绩仍然取得较好表现,实现了持续稳健发展。

规模扩张速度放缓,过半企业规模波动
      企业的运营规模反映的是房地产开发企业在资产规模、收入规模、利润规模等方面的综合水平,具体可以通过企业总资产、净资产、房地产业务收入、营业利润规模等指标体现。2011年房地产调控持续发力,不少上市开发企业销售业绩欠佳,上市房企运营规模指标均值除资产总额、房地产业务收入小幅上升外,运营规模类其余指标均出现小幅下滑。

      资产规模方面,上市房企资产总额均值为270.61亿元,同比增长9.97%,但增幅减少36个百分点,净资产均值为80.67亿元,同比下降3.35%。房地产业务收入均值为55.91亿元,同比微涨2.49%,营业利润均值15.56亿元,同比下降3.90%。
      此外,在港上市房企与沪深上市房企在运营规模上的差距进一步扩大。2011年在港上市房企资产总额均值为547.79亿元,同比增长25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元,与上年相比增长8.67%。

房企风险累积渐重,众多企业风控堪忧
      2011年,受楼市调控影响,房地产上市企业仍然处于较高的负债水平,而去化周期变长,资金回笼速度变缓,使企业面临较大的偿债压力。数据显示,2011年房地产上市企业资产负债率均值为64.82%,净负债率均值为55.60%,企业负债水平仍处于历史高位。此外,全部上市房企存货总量高达2.47万亿,资金链状况让人堪忧。

      在上市房企面临的各类风险中,财务风险尤为突出。自2010年楼市调控以来,银行存款准备金率多次上调,使银行放贷量迅速萎缩,让众多房企资金链面临巨大压力。因此,诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解,但风险同样不可小觑。随着大量开发贷款和房地产信托产品的集中到期,开发商将面临巨大的还款压力。而股权交易虽没有还款压力,但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。

发展速度差距缩小,业绩增速普遍下滑
      分析上市公司发展潜力的目的在于观察企业在一定时期内的经营能力发展状况。成长性比率是衡量公司发展速度的重要指标,也是比率分析法中经常使用的重要比率,这些指标主要有:主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净资产增长率等。

      2011年所有房地产上市企业房地产业务收入均值为55.91亿元,比2010年微涨2.49%,涨幅较2010年减少了56个百分点,主营业收入增长率均值为28.61%,营业利润、净资产均值分别为15.55亿元和80.67亿元,营业利润增长率均值、净资产增长率均值分别为19.35%和20.81%,其中营业利润增长率均值比2010年减少了50个百分点。
      从上市房地产企业总体来看,以恒大、华夏幸福、建业等为突出代表的高成长性企业仅占上市房企的6%,而中、低、弱成长性企业则分别占到30%、40%和24%。

房产板块乏善可陈,港股企业表现略优
      2011年沪深A股房地产板块指数下跌22.49%,A股房地产板块市值从年初的11342亿元下降到年末的9106亿元,创自2008年全球金融危机以来的新低。另外,恒生地产指数与年初相比下跌23.80%,整个行业下行趋势加强。

      个股方面,中海以超过850亿元人民币的市值占据在港上市房企榜首,沪深上市房企中万科以超过820亿元的市值领先。
      在估值水平方面,沪深上市公司房地产板块2011年市盈率平均值为17.92,市净率平均值为2.42,在港上市房地产企业平均市盈率和市净率分别为5.86、0.61。在市场有效性的不同的背景下,沪深上市房企在市盈率与市净率两项估值指标长期高于在港上市房企。

多方创新适应环境,拓展经营分散风险
      创新是企业进步的灵魂,是企业获取持续竞争力的核心。2011年整个房地产行业政策调控力度持续深入,房地产企业生存环境日趋紧张,从而促使更多房企通过创新寻求更广的发展空间和新的利润增长点。伴随行业持续发展,上市房地产企业通过经营模式创新、战略多元化创新及企业融资、营销、产品等多方面的创新来度过这个行业的“冬天”。

      比如,金地集团提出了金地在商业地产方面的五年计划,华侨城充分发挥出旅游业和房地产业的协同效应,恒大在绿色经济、旅游经济领域开展探索。此外,多家房企选择以并购、合资等方式开始涉足我国的矿业经营。
      在金融市场上,面对融资压力,房地产上市企业多方努力,在融资渠道上积极创新。营销方面,电商平台的兴起为上市房地产企业打开了全新的高效营销平台,如eju.com。

测评结论

1.政策效应持续显现,企业绩效分化趋势明显
2011年调控政策一览

      2011年,房地产行业面临的政策环境延续了2010年从紧从严的整体态势,实质上是对2010年调控政策的落地与深化。年内,货币信贷方面,央行共进行3次加息,6次上调存款准备金率,货币政策持续紧缩。除了信贷环境的紧缩外,为进一步巩固房地产调控成果,中央采取了相应的行政措施。


      在层层递进的调控政策的影响下,2011年局部地区房地产市场波动明显,上市房地产企业表现差异明显。一方面,不少上市房地产企业积极应对市场变化,取得了骄人的成绩,市场占有率明显提升。另一方面,不少上市房地产企业受调控政策影响,经营绩效相对而言不尽如人意。其中,测评范围内近三成共计51家企业营业收入有所下降,营业利润下滑的企业更达到61家。

2.行业竞争程度加剧,累积风险检验抗压能力
典型上市房企市场占有率

      2011年我国房地产市场进入前所未有的深度调整期,在房地产市场不确定性增强的调整时期,拥有更强的市场预判能力及灵活应对措施的企业能快速抓住市场变化的脉搏,化危为机,实现企业快速发展。


      随着销售风险的上升,众多房地产企业不得不面对企业存货压力不断攀升的现状。2011年上市房地产企业年报显示,年内上市房地产企业存货总计达2.47万亿元,均值达151.35亿元,较2010年上升26.90%,与存货大幅上升相应地,上市房地产企业存货周转率却不断下降,2011年沪深房地产上市企业的存货周转率仅为0.28,较2010年下降60.83%,房地产上市企业存货消化速度降低,而存货总量不断上升,现金回流压力倍增,企业资金链风险不断上升。

3.融资渠道普遍从紧,企业多方应对资金迷局
房企资金来源
      2011年,针对房地产企业融资的调控政策持续从紧,上市房地产公司面临的融资环境延续了2010年以来逐渐紧缩的态势,各融资渠道难见松动。

      银行信贷显着收紧,贷款授信偏向保障性住宅项目。除银行信贷外,上市渠道依然困难重重,A股房地产IPO全面暂停。虽有金隅股份、新华联置地等借壳成功,但并不代表证监会对房企借壳重新放开。

      全年来看,房地产信托规模不断扩大,直至年底信托监管力度加强后,房地产信托规模增速才有所减缓。此外,内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵。房地产上市企业资金风险受到社会各界的普遍关注,而2011年年底房地产企业频频通过项目股权转让回笼资金极大地验证了企业资金链高度紧张的现状。
4.优势企业顺应环境,积极创新应对市场变化
      随着上市房地产企业面临的竞争环境日趋紧张,上市房企需要多方创新以应对市场变化,从经营战略上力争突破,在营销、产品、融资等不同角度锐意创新,上市企业间的深度竞争大幕正在开启。
      住宅产品回归居住属性的趋势已经确立,随着市场深度调整的步伐逐渐深入,未来单个项目上的暴利时代不再,依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式,将逐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争能力竞争模式所替代。

2012中国房地产上市公司测评指标体系

研究对象

2012年中国房地产上市公司测评研究对象按如下方式确定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美国等地上市,且主要业务位于中国大陆地区;

2、上市公司中房地产业务收入占整个营业收入的比例超过50%;

3、上市公司中房地产业务收入占营业收入的比例虽小于50%,但房地产业务属于该上市公司第一主营业务。

指标体系

中国房地产开发企业测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面,采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等19个二级指标,包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等40个三级指标全面衡量企业的综合实力。

模型方法

基于多指标评价的复杂性,房地产开发企业测评模型既要尽可能全面地将各类反映企业经营绩效的指标包括进去,同时又要避免引入过多重复信息,夸大某一指标的相对影响,因此中国房地产开发企业测评模型选取了业内公认的因子分析法、层次分析法(AHP)、功效系数法三种测评统计方法分别对企业数据进行测算,然后采用组合评价Borda法对三种方法加以综合,最后得出最终的排名得分,有效地解决了不同测评模型测算结果的不一致现象,从而保证了测评结论尽可能客观、公正、专业和科学。

数据来源

(1)纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告;

(2)国家统计局和各地统计局统计数据;

(3)CRIC咨询决策系统。中国房产信息集团开发的CRIC决策咨询系统是中国目前最全面、完整的房地产信息数据库之一;

(4)公开渠道信息资源。从任何公开第三方信息渠道取得的相关信息,中国房地产测评中心一直以来专门对国内活跃上市和非上市房地产企业的所有公开信息资料进行跟踪收集,经确认后,汇总、整理归档并录入中国房地产企业测评系统。

与会嘉宾

  • 中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长

    苗乐如

  • 中国房地产研究会副会长、上海市住房保障和房屋管理局副局长

    庞元

  • 中国房地产业协会副会长

     

    朱中一

  • 中国房地产研究会副会长

     

    顾云昌

  • 易居中国董事局主席

     

    周忻

  • 诺亚财富总裁

     

    汪静波

  • 上海易居房地产研究院院长

     

    张永岳

  • 易居中国执行总裁

     

    丁祖昱

  • 龙湖地产执行董事兼CEO

    首席市场官

    秦力洪

  • 恒盛地产首席运营官

    执行董事

    刘宁

  • 嘉凯城集团副董事长、总裁

    边华才

  • 上海城开集团副总裁

    黄非

  • 富力地产集团副总裁

    张辉

  • 复地集团副总裁兼CFO

    叶剑生

  • 万通立体之城总经理

    刘晓兰

  • 建业地产副总裁

    刘大勇

  • 宝龙地产副总裁

    黄永华

  • 中骏置业执行董事

    李维

  • 新城控股副总裁

    黄超

  • 明发集团副总裁

    贾耀勇

  • 三湘股份副总经理

    张涛

  • 国泰君安首席分析师

     

    孙建平

  • 摩根士丹利中国

    房地产研究董事总经理

    梁耀文

  • 瑞士信贷亚洲

    房地产研究部主管

    杜劲松

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