刘志峰：顺应调控形势 加强信用建设

顺应调控形势 加强信用建设

引导房地产业健康稳定发展

在中国房地产研究会五届四次理事会、

中国房地产业协会六届三次理事会上的讲话

刘志峰

(2011年12月21日)

同志们：

在两会与会理事共同努力下，中国房地产研究会五届四次理事会、中国房地产业协会六届三次理事会圆满完成了各项议程。上午，苗乐如同志、朱中一同志分别代表中国房地产研究会、中国房地产业协会作了工作报告，童悦仲同志作了两会财务收支情况的报告，大会审议并通过了增补部分理事、常务理事和关于副秘书长的任免议案。下午，召开了中国房地产诚信企业表彰大会，五个单位作了发言。期间，两会与会副会长分别参加了预备会和大会安排的其他活动。明天，受住房和城乡建设部房地产市场监管司委托，中国房地产业协会还要召开全国一级资质房地产开发企业座谈会和市场形势报告会，请住房和城乡建设部、国家发改委、国土资源部、财政部等有关部门的领导和专家作报告，希望大家按照大会议程，继续把会开好。

会议筹备过程中，我提议将两会理事会、诚信表彰会、企业座谈会“三会合一”。一方面是贯彻中央精简会议的要求，另一方面是集中精力把明年的形势分析透，把思想统一好，把工作安排实。从大会进展和实际效果看，虽然三个会议的议题不同，但内容充实，环环相扣，与下一步工作都有紧密联系。两会理事会回顾了今年全年的工作，对明年工作进行了安排；诚信表彰会表彰了372家开发企业和部分中介机构，对企业信用评价试点工作进行了总结并对全面推开进行了动员和部署；明天召开的座谈会还将讨论分析宏观经济和房地产市场形势。因时间关系，会上未专门安排对两会理事会工作报告进行讨论，希望大家会下和会后密切联系本地区、本单位的实际，对两会工作报告提出建议和意见。会议结束后，两会秘书处要针对大家的意见把报告修改好并尽快印发，更好地指导明年工作。

下面，结合明年两会工作，我就如何贯彻中央经济工作会议精神，加强行业信用体系建设，深化 “三个服务”，谈几点意见，供大家参考。

一、认真贯彻落实中央经济工作会议精神，促进房地产市场健康发展

这次中央经济工作会议是党中央深入分析当前国内外经济形势、全面部署明年经济工作的一次重要会议。会议明确了明年经济工作的总体要求，确定了“稳中求进”的工作主基调。对于做好明年的房地产工作，会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。对于这次会议精神特别是关于房地产工作的有关要求，两会会员单位和秘书处全体工作人员要认真学习，全面把握，并结合即将召开的全国住房和城乡建设工作会议精神深入贯彻落实。

(一)正确认识中央宏观调控政策。

房地产业健康发展对国民经济发展至关重要。市场化改革以来，房地产业对于拉动国民经济增长、改善城市面貌、提高居民居住水平等发挥了重要作用。但在发展过程中也出现了相当一部分地区经济发展过度依赖房地产、房地产过度依赖开发、开发过度依赖住宅建设的问题，加上政策制度和居民价值观的变化，一段时期以来投机投资性购房需求过大，从而造成房价上涨过快等问题。在此情况下，国家采取了包括限购、限贷在内的一系列调控措施，促进房价合理回归，确保市场健康发展。目前，调控效果开始显现，房价过快上涨势头得到明显遏制，但必须看到，房价回稳的基础并不牢固，制约投机投资性购房需求的制度机制还未建立，房地产业与国民经济良性互动、协调发展的格局还未形成。我们看待房地产调控，不能局限于房地产业本身，而要立足经济社会发展全局，“跳出房地产看房地产”；不能只顾眼前，而要着眼于房地产业的长期持续健康发展。投资特别是投机性购房需求过大带来的危害是严重的，首先会积聚房地产泡沫，引发市场波动，加大金融风险，既威胁到房地产业的健康发展，也影响到国民经济的健康运行。日本上世纪90年代房地产泡沫破灭的教训是深刻的。其次，房地产业的“过度繁荣”对其他实体经济产生“挤出效应”，不利于经济结构调整和战略性新兴产业发展。而且，过高的房价也不利于“住有所居”目标的实现。因此，中央经济工作会议确定坚持房地产调控政策不动摇，是维护经济社会发展大局的需要，是促进房地产市场持续健康发展的需要，也是保障和改善民生的需要。当然，当前调控行政手段多一些，从根本上看，法规制度的完善以及以经济手段为主的调控机制的建立对于房地产业的健康发展是必须的，也是符合市场经济发展规律的。

(二)准确把握房地产业发展趋势。

宏观调控并不意味着行业发展的停滞，房价回归也不代表产业下行。恰恰相反，在未来十到二十年时间里，房地产业还有很大的发展空间。中国经济的持续发展需要房地产业，中国的城市化离不开房地产。支撑产业发展的基础是市场需求，我国房地产业发展的市场需求潜力较大，排除投机性购房需求，自住性、改善性购房需求以及商业地产、旅游地产、老年地产、工业地产等足以支撑房地产业持续较快发展。今年我国城镇化率将超过50%，目标是达到65-70%的城镇化水平，还将新增近2.5-3亿城镇居民。就住宅来讲，新增城镇居民住房需求加上旧区拆迁改造住房需求、改善性住房需求，满足这些住房需求，按城镇年均竣工住宅8亿平方米计算，保守估计也需要10年以上时间。“十二五”时期建设3600万套保障性住房，对产业的发展也是极大的支撑。因此，房地产业还将保持相当长的快速发展期。但随着调控的深入，产业发展模式将发生转变，总的趋势就是由重规模速度扩张转向重质量效益发展。首先，一个趋势就是由单一的土地开发模式转向高附加值的全产业链服务，企业会更加重视对产业链上资源优化整合，兼并重组、战略协作、优势互补成为常态；第二个趋势就是由单一的房地产开发转向多元化的跨产业经营，房地产业与金融、能源、商业、旅游、工业园区、文化、科技等其他产业加速融合，一业为主，多业并举，“跳出房地产做房地产”；第三个趋势就是由高消耗高排放的粗放式发展模式转向绿色低碳发展。在节能减排国家战略要求和日益严峻的资源环境约束下，房地产业走绿色发展之路是大趋势。准确把握产业发展趋势，顺应产业发展要求，对于保持房地产业持续健康发展意义重大。

(三)积极推进企业转型创新发展。

我认为，没有垮掉的行业，只有垮掉的企业。对于房地产企业而言，调控既是挑战，也是机遇。企业发展面临困难，既有调控政策的影响，也有发展战略不对、经营管理不善造成的。面对挑战，积极应对，加快企业转型发展，加大资源整合，探索适合自己的发展模式，企业就会获得更大的发展空间，就会度过寒冬，迎来春天。我在今年6月召开的第三届房地产科学发展论坛上讲过，企业实现转型发展，就必须以改革创新为动力，以优化管理为抓手，推进建造方式创新、产品和业态创新、科技进步和技术创新、融资方式创新和管理方式创新，努力推动企业走上创新驱动、内生增长的良性发展轨道。目前而言，开发企业要从企业实际出发，根据国家产业政策和市场变化，明确企业发展战略，积极参与保障性住房建设，加快推进资源整合，加大推广低碳技术，提高产品质量，提升企业品牌，提高抗风险能力和竞争力。总之，要顺应形势发展要求，自己转，主动调，在转型创新发展上花大气力、下真功夫、求真实效。两会在促进企业资源整合，搭建合作平台，推动技术、产品创新，服务会员单位等方面有许多工作可做。

二、开展企业信用评价，加强信用体系建设

加强社会信用体系建设是建立完善社会主义市场经济体制的基础。“人无信不立”，企业同样如此。近年来，一些房地产开发企业在开发经营中出现虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价等不诚信、不守信的情况，既侵害了消费者的权益，又损害了行业整体形象，也不利于企业自身的长远发展。房地产行业的健康发展需要遵循国家政策法规、行业规范和市场准则，也需要诚信自律、诚实守信的执业操守。

(一)组织开展诚信企业推介表彰和企业信用评价试点工作。

为加强行业自律和企业诚信建设，2006年中国房地产业协会建立了“诚信建设基金 ”，每两年开展一次房地产诚信企业推介表彰活动，取得了较好的社会效果。但与此同时，推介表彰也存在一些问题。一是在2009年由中纪委牵头的评比达标表彰项目的清理活动中，诚信企业推介表彰未被列入其中；二是诚信企业推介表彰存在一定局限性，目前推介的房地产开发企业，大企业多、小企业少，一级资质企业多、二、三级资质企业少，而且被推介的是诚信企业，未被推介的也并不是不讲诚信，容易给人造成误解；三是国务院要求加强信用体系建设，大力推动信用信息在全国范围的互联互通，发挥信用信息对失信行为在更大范围的监督和约束。因此，过去的诚信企业推介表彰已经难以满足行业信用体系建设的发展。而且，长远来看，在市场经济条件下，对于企业的资质管理应向资信管理转变。出于以上考虑，今后两会不再进行房地产诚信企业推介表彰，这次是最后一次表彰，取而代之的是加强企业信用管理，开展检验企业综合实力更准、考核企业文化含量更高、评定企业品牌影响力更全面的信用评价工作。

信用是开发企业在开发能力、信贷、纳税、合同履约、产品质量、社会责任等诸方面综合实力的反映，是企业生命力和核心竞争力的重要体现，是行业的社会责任和道德基石。从2008年起，中国房地产业协会和中国房地产研究会就联合清华大学，着手进行了《房地产行业(开发企业)信用评价指标体系》的研究，并在2009年获得商务部、国资委批准在行业内开展信用评价工作。目前，两会已在北京、重庆、大连三个城市和5家房地产开发企业中开展了试点工作。通过试点，不仅可以把信用度高、社会责任感强的企业介绍给社会，推荐给消费者，也能引导企业更加诚实守信经营，承担更多企业公民的责任，同时对无信用、不诚信的企业予以曝光。

这次会上，对参与试点的35家房地产开发企业评价结果进行了公示，其中AAA级为27家，AA级8家。需要说明的是，此次评价试点工作是根据《房地产行业信用评价管理办法》和《房地产行业(开发企业)信用评价指标体系评定办法》，遵循自愿、公平、公正、公开的原则，按照企业自愿参加、社会第三方信用评价机构客观评价、信用评价管理委员会审定评价结果、网上公示、报商务部备案等规范流程进行的。

我认为，通过试点和摸索，目前各地的诚信建设工作体现了五个方面的特点：一是信用体系概括了企业的开发实力、管理和产品水平，包含了企业信用、社会捐助、企业品牌和文化建设等方面的各项成果；二是评选指标不仅看开发量、财务数据等硬性指标，还要看企业的社会信用情况、企业文化建设情况、企业品牌和社会认可度等多项软性指标；三是在指标的设计和分值上，更加注重与国家政策引导的产业方向以及加强精神文明建设进行衔接；四是通过这项工作进一步完善了房地产开发企业的信用档案建立，建立了企业失信惩戒机制；五是一些地方建立了守信激励机制，把房地产信用体系纳入当地的“征信系统”。比如重庆市规定，凡在本届市级及市级以上行业协会企业信用等级评价活动中被评为A级及A级以上的企业，可享受减缴农民工工资保证金和减缴项目资本金等五项优惠政策。

(二)总结试点经验，全面推开企业信用评价工作。

为做好企业信用评价工作，两会专门成立了房地产行业信用评价管理委员会和专家委员会，会同北京、重庆、大连三市地方协会，遵循“严肃认真，细致客观，公平公正”的原则，开展了企业信用评价试点工作，积累了经验，为全行业推广奠定了良好的基础。

下一步，要对试点工作认真总结，紧紧依靠各地房协和开发协会，全面推开企业信用评价工作。重点做好以下几项工作：

第一，要在试点基础上，尽快修改完善信用评价管理办法和评价指标体系，使评价工作更具科学性和可操作性。试点过程既是对企业的评价，也是对管理办法和指标体系的检验。要充分吸收专家、地方协会、第三方评价机构等的意见，并加强与商务部的协商沟通，结合行业特点，制定具有行业特色的管理办法和指标体系，更好地指导工作开展。

第二，各地协会要把诚信企业推介表彰工作转为企业信用评价工作，完善组织机构，做好第三方评价机构的选用和评价人员的培训工作，提高人员专业素质，确保评价工作公开、公平和公正。

第三，严格按照评价指标体系评价企业信用等级，加强对企业信用状况的动态监管。积极推动企业信用评价结果应用，发挥信用评价体系的激励和约束作用，动员更多企业参与到信用建设中来，不断改善自身信用状况。

第四，要加大信用评价工作和信用企业的宣传推广力度，利用中房网开设“信用评价结果公示栏”，把信用度高、社会责任感强的企业介绍给社会，推荐给消费者。我了解，中国对外承包工程商会将信用企业资料制作成中英文对照的光盘和手册，在国内洽谈项目和出国考察、展览中发放，取得了很好效果；中国机电产品流通协会与广发银行等金融机构达成协议，对信用企业降低信贷门槛，提高贷款发放数额。这些经验都值得我们学习和借鉴。今后两会信管办、金融委员会要主动联系金融机构，帮助信用企业获得金融支持。此外，两会正在参与的国家职业分类大典“房地产篇目”的修订工作，要与信用评价结合起来，发挥联动作用。

三、深化“三个服务”，做好明年两会工作

我在年初的两会理事会上提出，做好两会工作，必须树立“三个服务”的宗旨，即服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平。从近一年的工作情况看，两会的服务意识得到加强，工作有了进步和提高。关于两会明年的工作，理事会工作报告都做了安排，我都同意。我认为，做好明年的各项工作，需要进一步深化“三个服务”，提高服务水平。

(一)转变服务作风。

1、增强责任感。总体上看，两会秘书处包括各分支机构工作人员的积极性主动性得到提高，精神面貌得到改变，但离“关心政务、熟悉业务、处理事务、搞好服务”的要求还有一定差距，还需要加强对政务和业务的学习，增强事业心和责任感，进一步发挥轴的作用，更好地服务政府、服务行业、服务会员。

2、健全规章制度。近一年来，两会的制度建设、组织建设、文化建设得到了加强，人事、工资、财务等制度逐步建立，岗位责任得到明确，但考核制度和奖惩办法还需进一步完善，以进一步调动大家的积极性。随着舆论监督的加强，社团组织的管理和运行越来越受到社会的关注。因此，要进一步加强两会的规范化建设，建立起科学、民主、规范的社团运行机制，推进行业文明和两会党建工作。

3、坚持求真务实。求真务实，是党的优良传统，也是做好协会工作的关键。要加强调查研究，深入企业，深入会员单位，了解企业发展情况，反映企业诉求。今年以来，两会会员单位和企业在发展过程中，遇到了不同程度的困难。秘书处和各专业委员会要和地方协会及时沟通合作，帮助企业解决自身难以解决的问题，当好企业的贴心人和行业的代言人。要加强对市场的研究分析，密切关注市场动态，不仅要关注存在的问题，还要及时提出建设性的意见建议，不能坐而论道。

4、坚持廉洁高效。从事社团工作，虽然没有行政权力，但仍有一些资源，如“广厦奖”评选，企业信用评价，企业测评排序、举办展会等，一定要坚持公开、公平、公正的原则。同时，社团工作也要讲效率，讲究工作方法，突出工作重点。过去我常讲，机关工作讲效率，企业工作讲效益，思想政治工作讲效果。而且，也要贯彻中央勤俭节约精简会议的要求，杜绝铺张浪费，减少文山会海，少开会、开短会。

(二)充实服务内容。

两会明年安排的工作很多，我认为，两会活动要围绕以下几个方面开展：

1、有助于推进政府工作开展。要立足政府当前工作需要，想政府之所想，急政府之所急，围绕政府工作重点和难点开展活动。如住房保障是当前政府工作的重点，两会的课题研究、法律事务委员会的立法研究等要重点关注住房保障问题。住房保障需要研究的问题很多，如顶层制度设计、准入退出机制、规划设计、施工质量、人居环境、投融资以及运营管理等。要针对明年房地产业发展中带有全局性、苗头性的情况和问题进行研究，提出意见和建议供政府部门决策参考，做好政策储备。第四届科学发展论坛已初步确定以保障性住房为主题，论坛将交流各地、各单位建设保障性住房的做法和经验，大力弘扬“责任地产、信用地产”。希望各副会长单位、常务理事和理事单位对这届论坛给予支持，各地政府、有关管理部门、各省、市、自治区的地方协会、学会，以及各会员单位都可以推荐经验和样板，把这届论坛办成“政府支持、企业认同、群众满意”的活动。

2、有助于引导行业发展。第三届科学发展论坛的主题是加快推进行业转型发展，加快转变发展方式是“十二五”期间的主题，两会明年的有关活动仍可围绕这一主题开展，如搭建产业合作平台，推进住宅产业化、绿色发展和节能减排等。

3、有助于解决企业实际问题。两会要反映企业在发展中的困难，帮助企业改进管理，促进转型发展，提升发展质量，真正为企业解决经营管理、融资、政策咨询、人员培训、法律纠纷等方面的实际问题。在这方面，可发挥专业委员会的作用。今年，两会按照新业态的发展，调整和充实了部分专业委员会的职能。我参加了几个专业委员会的调整重组会议，我感觉，凡是得到副会长单位支持的专业委员会，凡是主任委员亲自挂帅的专业委员会，工作启动快、目标抓得准、服务水平高，体现了“企业家办会”的特点，今后，我们在工作中要发挥这一优势，让更多企业家参与两会和专业委员会的工作。一些专业委员会还提出了明年做好服务的新思路。人居环境委员会提出以“特色服务和定制服务”为重点，让“三个服务无处不在”；住宅产业发展和技术委员会提出“多元化+产业链服务”，协助上下游产业打通渠道；城市开发专业委员会开展“个性化一对一服务”的试点，对会员进行管理辅导。这些都是对“三个服务”的丰富和延伸。

(三)完善服务方式。

1、密切协作配合。两个理事会工作上密不可分，秘书处一套班子，但各专业委员会是相对独立的，这就需要协作配合。两会秘书处各部门、各专业委员会都要增强主动协调、配合协作的意识。在活动安排上相互沟通，相互支持，密切配合，整合资源，步调一直，发挥合力。

2、紧紧依靠地方协(学)会。地方协会、学会是我们开展工作的重要依托，我们是好伙伴，好搭档。明年两会的许多工作都离不开地方协会、学会的支持，如前面讲到的企业信用评价工作，在各地协会支持配合下才能全面推开。还有“广厦奖”评选工作。“广厦奖”两年评一次，明年是“广厦奖”评选年。要按照新的标准和办法，会同地方协会，做好“广厦奖”选拔和评审工作，筹备开好“广厦奖”颁奖大会，加大对“广厦奖”的宣传与推广力度，推动企业建设更多绿色低碳的“好房子”。

3、加强宣传引导。要充分发挥中房网和两会主办刊物的舆论引导作用。经过一年多努力，中房网在联系会员、宣传行业方面发挥出了越来越重要的作用。两会主办杂志要调整办刊思路，加快推进市场化、专业化改革，提高办刊质量，扩大社会影响力，增加效益。明年中房网和两会主办刊物要围绕以下重点工作进行宣传报导：一是要及时宣传国家宏观调控政策；二是要宣传企业转型创新的成功经验；三是要宣传房地产新业态、新产品的先进典型；四是要宣传好信用评价和“广厦奖”的推选工作；五是行业深化改革、完善制度等方面的探索研究。

同志们：两会是会员之家、企业之家，会员单位和企业是两会工作的基础、也是源泉所在，两会的工作离不开全体会员单位的支持和配合，离不开企业的关心和帮助。让我们“话在一起说，事在一起干，办法在一起想，经验在一起交流，困难在一起克服”，齐心协力，共同为促进房地产业健康发展作出贡献。