刘东卫：智慧住宅与绿色可持续建设的房地产业高质量发展

  中房网讯 9月2日-3日，第十一届中国房地产科学发展论坛在上海召开。在本次论坛上，同时召开了以“绿色健康·智慧宜居”为主题的分论坛。该论坛旨在分享高质量绿色可持续发展模式、解析绿色智慧的创新水平、跟踪科技发展的新动向、探求“绿色住区-百年建筑-健康居住-智慧生活”的发展方向，从而推动行业在高质量建设的路上阔步前进。会上，中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫先生发表主题演讲，以下为文字实录：

中国建筑标准设计研究院总建筑师 刘东卫

　　刘东卫：各位领导好！各位嘉宾好！各位同仁好！今天还有很多熟悉的老朋友。中国房地产业协会每年一次科学发展论坛，标准院配合房协的关于房地产的转型每年都做一个论坛。今年结合数字的主论坛，标准院承接了关于住宅领域，可以说聚焦在居住建筑今后的关于智慧的发展方向。今天我想和大家交流的是，关于智慧住宅和绿色可持续发展的一个思考。这个领域也比较新，最近大家看到的一些动态，在重庆刚开的国家层面的人工智能大会，包括在上海。可能从整体上来讲国家信息化这方面，信息化社会的建设，应该是今后时代未来或者当前的非常重要的一个主题。

　　说到智慧住宅，其实我个人去国外也看了，也学习了不少。今天在座的松下smart  home，十多多年前就看到了。咱们邻国经过多年的研究，应该说这个领域非常成熟，他们有特别多宝贵的经验。今天我想和大家交流的是以智慧住宅为主题，其实好多是我个人这些年的思考。比如去年去韩国，看到三星电气做了smart  home，有很多感想。最近这两年在房地产行业也见到了，有一些报道的统计，据说有一百多家房地产企业在做智能家居，从健康这方面，实践越来越多。我觉得和房地产的调控，住房高质量发展有很大的关系。智慧这一块我觉得和每个老百姓、住户都紧密相关。时间关系，25分钟，我就把我这一段时期的思考结合这个会做了一个PPT和大家分享。

　　名字大家都看到了，叫智慧住宅与绿色可持续建设的房地产行业高质量发展。从国际上来看，如何实现居住的从产品可持续建设、可持续发展非常重要。其实，主要是三个方面的内容。第一个想讲一下绿色可持续发展的智慧住宅的思考。我也把国内国际上的都梳理了一下。这些年关于咱们国家推进绿色智慧城市、智慧住区和智能家居为主题的定义的正规文件也特别多。尤其新一轮的以信息化建设和人工智能为代表，除了房地产企业，像高科技企业大家都知道，尤其过去20年前的家电企业像海尔，实际定义也非常多，怎么发展过来的，有我个人的一些思考。究竟定义和顶层设计是怎样的？我是学建筑的，从建筑从一个住宅产品本身应该是什么，想简单和大家做一个分享。

　　第二块，在国外有一些资料近些年也看到了，时间关系，今天还是以日本的两个案例，本来就是想请日建设计和松下的两位同仁介绍项目。用我个人的视野把这两个案例梳理一下，以这两个项目为代表，看看咱们国家的思考，将来智慧住宅应该去思索的发展方向是怎样的。

　　最后，这些年刚才介绍了，我们标准院是一个科技型的企业，这些年做了很多实践。这两年我们做的百年住宅可以说是一个全方位的实现绿色可持续发展的基本理念和实践。这些年我们做的一些项目，智慧是其中最重要的主题之一，项目当中做一些实践，有三个项目，和大家做一个分享。

　　各位领导，我觉得还要把我们现在的顶层设计和大家分享一下。咱们国家总体上来讲由一个高速增长的发展社会转向一个高质量发展的阶段。应该说是国家社会经济发展的主题词，也应该是房地产领域今后重点要实践的。高质量发展我觉得最重要的是要实现社会经济，乃至房地产和建筑的可持续发展，应该是最重要的。当然作为一个重要的结果之一，一定要给广大的居住者提供一种高品质的产品的供给。其实关于住宅建设领域房地产开发问题非常多，咱们现在通常都是关心质量方面的工程建设，当然建造技术产业问题比较多。我觉得可能最重要的是当前往往忽视住宅的长久使用和运维上亟待解决的长远的一些质量问题。

　　当前的建设方式应该说从建设方面，资源大量地投入，大量地生产，从居住生活方面，生活的能源又大量化地消耗在使用运维当中。拆除和有些发达国家大量建设、大量消费、大量拆除有一定差距，在当前的房地产业高质量发展主题词应该是面向未来国际上的一些经验，面向可持续社会的建设和发展模式。在建设当中一定要考虑建筑的全生命期的基本理念和方法，从居住上一定要考虑结合未来的生活方式，从运维和可居住的品质去卓远。从长远上去建设一种实现全国社会和每个居住者具有长远资产和长久价值的一个建筑产品去努力。其实这些方面从发达国家的经验非常多，比如右边我找到了实例，今天以咱们的邻国日本为主，他们的可持续建设理念，从技术从国家的顶层设计像住宅性能评价非常重要的一点在80年代全社会建筑领域去考虑到建筑和住宅的更加长久的一个资产品质。从长期优良的评定制度，非常重要。可持续的运维和管理，比如说从国家层面，他们长期的优良制度，其中非常重要一条住宅的品质，今后的可持续的运行和维护是一个非常重要的。时间关系，我就不多讲了。

　　中国因为这些年和咱们的同仁的交流目前是以现代的视野产品，从过去也好，今天也好或者面向未来的房地产开发建设，应该说问题非常多。我个人把它总结了一下，咱们现在大多的产品还处于一个高能耗、短寿命、质量差、低技术的课题，应该向发达国家学习，延长建筑的使用寿命，从建筑的全寿命期成本来思考，使住宅的使用和管理去保证产品长久的功能和品质。进一步去提高建筑的耐久性。最近北京有一家特别大的房地产公司出了一个事，建委在查。我认为这绝不是一家企业的问题，长久以来在房地产开发住宅建设特别不重视建筑的长久耐久性。当然和我们目前的工法、技术产业非常有关系。这绝不是个案。今后用更加长远的可持续的思维，比如提高建筑物的耐久性，提高室内的设备装修的可变性。考虑到今后一个产品的维护维修管理，去建设具有能保证后人使用，有一百年品质的低碳节能的产品。这是非常重要的。

　　尤其当今社会总体上来讲，进入一个存量的时代，存量与增量并行的时代，在这个时代，住宅建设房地产应重点解决建筑全寿命的矛盾尤其是维护使用当中的资源浪费大，建筑寿命短、长久质量差和维修运维难度大的问题，关注占建筑全寿命期成本的建筑运维，聚焦建筑寿命的耐久性。这是关键问题。

　　下面我想智慧住宅这个领域这十年左右，我们做一些课题去国外去调研和研究。我觉得智慧建筑在运用现代的信息化技术，尤其对实现住宅建设，保证它的长久品质，从运维、服务和管理上可以发挥它非常非常重大的作用。其实早在2012年，咱们国家出台了关于物联网为中心的在智能家居所谓行业的一些文件。尤其可以说，最近这几年，2016年国务院发的十三五，国家战略性新兴产业发展规划，强调要重点推进智能家居的研发和产业化的发展，构建可持续发展的新模式。在2018年，随着高质量的发展，从消费提出，实现供给侧的改革，从智能家居更好地去满足居住者高品质的生活需要。从新产品、新业态、新模式方面发展，重点发展适应消费升级的智慧家庭产品等新型的一些领域。应该说，智慧住宅是新一代信息技术从房地产业的深度融合，既贯穿于建筑产品开发建设当中又根植于建筑的全生命期的维护环节。以人为本，高质量发展，低碳智慧以及可持续发展非常重要的一个抓手。对实现建筑的全寿命期的运行维护服务以及实现美好居住生活和住宅建设的可持续发展我认为意义非常重大。

　　智慧住宅，从国内来看个人认为可以分为这三个阶段。第一个是90年代，国内的家电企业和做安防产品的企业，可以说在1995-2005年，应该是智能产品技术主要是管理阶段。第二阶段是2006-2014年，因为在这个阶段，随着互联网的蓬勃发展，家电企业和互联网公司推动家电智能化，更多地实现。可以说这个阶段是多元探索的时期。当前在2015年以后，应该进入一个全面的智慧住宅，品质生活的新的时期和阶段。这个阶段随着信息技术的创新不断发展，像人工智能。特别是大众居民的消费升级，新的智慧住宅应该说虽然在行业和领域不一样，应该逐渐变成全社会热点、热点再热点。凭借大数据、云计算、人工智能的技术，大公司都在全面布局智能家居的生态平台。这些年在房地产领域，我们也看到，以满足居住者舒适健康节能生活的需求的生活方式和产品大规模出现，像国内大型的公司以科技健康为引领的，像今天在座的当代以及朗绿都在向一些更优的产品在发展。

　　第二个层面，把国际的经验，现在的文章很多，不同专业不同领域的说法也很多。从建筑上，梳理成这样，更好地能看到所谓智慧住宅是什么。其实从国际上看，我查了好多资料，基本分为三段。90年代到2000年，智慧住宅的初步发展阶段。因为随着80年代智慧住宅在美国的提出，初期主要关心居住者老年人的安全健康以及生活设备的自动化。从2001-2010年，智慧住宅进入了一个全方位的探索和发达国家不同的阶段，智慧住宅进入一个可持续建设发展阶段，重点突出健康目标。智慧住宅更加开始从自动化更加便民地使用向高效的利用，关注更大范围的可持续发展，在世界各国新型的智慧住宅解决方案不断涌现。第三个阶段，2010年以后，智慧住宅进入一个规模化的发展阶段。以实现居住生活更加舒适的健康的smart  living为特征的智能技术与互联网多样性发展，智慧住宅不仅关注能源健康，更加强调智慧生活的可持续性。总体上而言，智慧住宅发展受到很多学科的影响包括信息技术、建筑学科、建筑产业、健康卫生、能源利用和社会经济的可持续发展。

　　总体上来说，发展初期是关注生活，管理安全的最基本需求。随着智慧住宅对能源高效利用的重视，新技术的革命，产业的演变，创造一种更多元化的发展。下面会有一些日本的介绍。应该说我看到的日本的智慧住宅产品是非常地成熟。在普通的公寓住宅中大面积使用，是一个新兴的产业。智慧住宅主要应用提高生活的便利，健康安全以及能源利用，服务与管理技术，应对社会经济与环境的可持续发展，提供解决生活质量与能源环境消费之间的高品质解决方案，实现高品质的智慧生活，实现社会经济与环境的融合与可持续发展。这是国际上特别突出的一个特点。

　　从日本的智慧住宅，我觉得主要发展的技术，基于这五个方面。第一个，日本智慧住宅考虑到地球环境与低碳环保更加宏观层面的问题。从社会经济的发展上，以信息技术、产业创新为主。另外一个从建筑产业的转型上实现资源循环，重视优质的全社会更加长久的产品。从住宅建设的供给上更加注重长久性，另外实现住宅全生命期的管理运维，给每个老百姓提出安全安心更加舒适的解决方案。在上个世纪80年代，日本在国家层面，像东三省，2016年大力推进smart  home，以智慧住宅的商品化、产业化的发展。至今日本的各大公司可能产品多样性不同，但是体系完全实现了智慧的技术产业化的发展。实际日本的智慧住宅是以可持续建造的理念，以信息化的技术为基础，实现居住者的居住生活、服务和智慧运维管理，具有长久质量品格的全生命期的住宅产品和建筑。实际他们定义也非常多，在日本的可持续发展协会，就以八个维度来阐述智慧住宅的内涵。

　　因为咱们现在在国内以及各个行业不同的领域，因为经常听到智慧住宅、智能家居、智慧住区、智慧城市，从日本来看，非常地清晰。这种社会转型、技术进步日本从智慧住宅到智慧住区到智慧城市是跨行业的合作。基本技术、平台体系，不像国内的这么复杂，从住宅、住区到城市，主要特征是有一套能源管理产业化的系统。这套系统如果在住宅领域，就是一个智慧住宅的实现住宅智慧化系统。比如在区域能源、智慧化管理当中，CEMS，在住宅里面是HEMS，基本就是完整的产业解决方案。

　　本来这次请来日建和松下两位嘉宾，这十年看到日本这两个项目，应该是在全世界最领先的。这两个项目我去看了很多次，本来请日建松下介绍这两个项目，我用我的思维介绍一下。在东京周边的柏叶，从智慧环境、能源以及食物和健康，以及关注老龄化的非常大的一个主题。不像咱们现在家电技术，实际还是从社会、可持续发展的角度来重点实现城市的以运维管理和服务的技术。比如在日本的柏叶新城里面，重点关注的三大目标是环境共生和城市健康长寿和新的产业创建的一个城市。咱们国家现在国家层面、政府层面包括各个地方上也出台了很多。我觉得日本的经验真的值得咱们更加深刻地去思考和研究。在下面关联的智慧住宅，比如通过HEMS平台，也去实现了高品质的生活。从城市层面，从住区层面，从住宅层面，比如在智慧住宅，重点十的HEMS这种系统，等会儿松下也会介绍。通过管理系统在实现能源管理的可视化。十年前去松下看到smart  home，当时最震惊的就是这样一套家庭能源的管理系统。就和今天的门禁差不多，但是屏幕上关于能源的管理，家里所有消费全部反映在面板上。不管是用水、用电、空调，一眼看出来你今天是如何消费能源的。这么多年一些企业开发的智能产品，我认为从顶层设计和实现上就有非常大的差距。咱们讲绿色建筑后面的运维管理很重要。没有一个特别好的产品和平台来实现，20年前就这样。整个行业还是这样一个状况。如今这个平台更加集成，健康、安全、舒适生活，时间关系就不多讲。

　　从智慧住宅这个层面一定是可持续的设计和集成技术为基础的，实现太阳能发电和运维管理上，时间关系就不多讲。比如环境共生，除了能源的防灾以及减排，以及交通，这是关于健康方面的。每个层级不同的平台上都有。另外一个项目黄总更熟悉，这些年我也去参观了三次松下的智慧住区，在神奈川县非常有名。这个住区实现了节能、安全、能源的环境，面向未来社会。整个住区非常震惊，这是主要的目标。所谓智慧住宅其实有一点是共通的，所有住宅都安装智能的HEMS系统，家庭能源管理系统。其实核心就是智慧化的一个平台，Home  energy  managementsystem。这是社区的管理，时间关系就不多说。这确实是松下十多年前的。这些年包括我们做健康住宅也接近十年了。我个人有一个目标和梦想就是把日本这一套舒适的健康管理HEMS平台引进过来。刚才还和黄总聊了几句，我认为在中国也有非常好的前景。

　　最后，简单地用几分钟把我现在在做的百年住宅的几个项目，面向新时代绿色可持续建设技术相结合，从实现智慧住宅的，现在也在进行关于智慧住宅学习国际，从智慧住宅产品研发、健康产品进行实践。我们今年要启动《智慧住宅设计与评价标准》的编制，从工程建设领域，从居住产品的建设上看能如何来实现，去推动绿色可持续建筑。具体标准院配合中国房地产业做的这个是以绿色可持续，从绿色住区到百年建筑，到健康居住去实现智慧生活的绿色百年健康智慧，去全面推动住宅建设的产品转型。尤其去实现后期智慧生活，高品质产品的推进，这应该是百年住宅海尔的例子，U-home，云社区，有很多成熟的技术。从体系上，以海尔的U-home为主体，在百年住宅里建设一种精公宅+百变宅+健康宅+智慧宅的整体解决方案。时间关系就不多讲了。

　　这是目前在建的，河南碧源的项目，以朗绿的全面的智慧化解决方案实现百年住宅的可持续产品，项目也在实施。尤其突出在建筑领域全生命期领域的运维和持续评估管理。因为我们现在在开发产品，里面也有主要的运维技术，比较突出的是管理与服务，但是离不开建筑主体。它并不是完全一个信息化的技术，去实现可持续的百年建筑、百年主体。我们现在的整体建筑设计和实施的建筑解决方案在逐步地做。比如管线分离、装配式装修，同步在实现。智慧住宅必将引领房地产的高质量的可持续发展。随着新一代人工智能技术，也将给未来房地产注入新的活力，推动住宅和房地产开发建设的一个充满梦想的全新的时代。时间关系，和大家分享到这儿，谢谢！