陈妙林：坚定不移走旅游房产之路

  中房网讯 9月2日-3日，第十一届中国房地产科学发展论坛在上海召开。在本次论坛上，同时召开了以数字生活“让居住有诗 也有远方”为主题的分论坛，数字生活体现在每个公民的生活，有一些生活的便利，但是每个数字生活的背后肯定会有很多国家大的发展规划和国家大的发展布局。会上，中国旅游协会副会长、开元旅业集团创始人陈妙林发表主题演讲，以下为文字实录：

中国旅游协会副会长、开元旅业集团创始人陈妙林

  陈妙林：非常感谢给我提供这次机会，今年很巧这次会议在我们酒店召开，我们跟胡会长见了面，给我这次机会。我今天谈的话题跟大家有点不一样，我谈酒店为主，但是酒店里其实在国外也算是房地产类企业，我们房地产起步也比较早，2000年就开始做房产，转型也比较早，房地产也在做，主要还是旅游房产，主要在做酒店，我在酒店产业上跟大家作一些交流学习，公司也最重要向大家作一些宣传，据我所知中国房地产企业都自己有酒店，酒店里又感到非常难做。中国高星级酒店平均租赁只有61%，亏损企业75%房地产企业都是做酒店亏损，还有15%到20%是打平，10%不到20%的酒店在转型，我这里分享酒店业，希望的能给大家带来一些启发。

  昨天会长做了报告，当前的房地产发展当中的三个认识，我认为他提的非常及时，一个是发展的目的，第二我们提供什么样的产品，第三我们未来担当什么角色，现在都在谈房地产转型。开元房产我们跟很多房产公司企业一样，我们起步早，但是我们也经历了中国房地产一百强，现在排起来可能不知道能不能排上五百强，跟我们一起起步的企业都已经进入了千亿级企业，我们还在一百亿左右原地踏步，这个很惭愧。可能主要是我的决策者战略决策问题。我们这几年做下来以后感觉也做了一些小小的事情，2004年我们已经成为了中国最大民营酒店集团，2000年我们想通过做房产，我们先做酒店再做房产，想通过做房产支持酒店业的发展，做房产当中我们一直是非常小心翼翼。

  房地产我们比不过大家，酒店业上面我们成为中国旅游业20强，中国民营企业500强，中国饭店集团60强，全球酒店集团排位25位。物业服务业百强企业。下面还拥有33个上市公司，酒店资产2013年在香港上市，2019年酒店轻资产管理在香港主板上市，2015年物业公司新三板挂牌上市，现在物业公司在主板，排名一年多排下来排在47位了，通过率没有什么问题。我们的酒店遍布在中国27个省、市、自治区，国外2家酒店，一家在法兰克福，一家在荷兰。

  我们现在经营委托我们管理400多家企业，在营的有200多家，有客房是8万多间，位居中国民营品牌高星级酒店之首。我们跟所有的企业一样，我们也经历过很多困难，酒店业2004年的时候经历过非典，2008年经历过金融危机。我们其实最困难的时候是2012年以后，2013年，大家知道八项规定出台，2012年10月份，第三年断崖式下降，八项规定主要规定政府高消费，我们高星级酒店政府消费占很大部分。我们2014年到2015年碰到房地产的危机，但是我们在这个过程当中也做了一些转型跟调整。

  我们也在不断创新中调整，主要这几个方面创新。第一酒店业首先要降低成本，降成本从哪里降，建造成本开始降，这是源头，源头不控制好，酒店业的成本降不下来，你的资金有成本，你的酒店面积也要运营成本，水电费包括劳动成本，因此我们首先一个我们从降低成本，降低成本从几个方面着手。第一减少我们的餐饮经营面积和娱乐配套面积，大家建酒店都知道，原来高星级酒店四、五星级酒店餐饮配套面积跟娱乐配套面积都配套很大，基本客房跟公共配套区域是1：1建设，我们现在降到3：2。客房是60%，公共面积占40%，原来是50%：50%，这是一个下降。第二个在满足宾客舒适性享受前提下，尽可能缩小客房面积，五星级面积客房很大，卫生间很大，我们达到五星级要求，又能够提供舒适服务，我们就缩小客房面积。第三装修投资上增加民族风格时尚融合的前提下尽量减少投资。

  我们客房原来投资每间从150万一间下降到现在的110万，我们现在度假型酒店的每间客房投资下降到80万以下，就是说你从150万下降到80万几乎下降了一半，你资金成本运营成本就会降低，这是我们的一个体会。酒店业做好首先源头节约成本。

  第二开发新产品，我们的新产品有以下几个方面，第一古民居文化主题酒店，比如绍兴大禹，利用政府把古民居要保护古民居为理由的建筑物，当前现在政府很大难题，古建筑古民居历史文化名城想保留下来，保留以后中国大部分是木结构，就怕不使用，不使用非常麻烦，古民居从老百姓这里收回来保护，有的想盖景区，景区规模不够盖不起来，怎么办我们跟政府达成一个协议，改造成古民居酒店，我们现在已经做了5家古民居酒店效果非常好，每家投资回报都是比较高的，而且政府比较欢迎。

  我们创新新产品针对80、90、00后年轻人群开发一系列新的度假产品，比如说我们开发了芳草地，我们现在芳草级酒店现在已经有5家，投资是200个房间左右，都是这种木屋式度假酒店，每个酒店大概70万到80万，平均房价可以做到900到1000，平均住宿率65%。我们资金回报率是8年，资本回报是5年，我们打造了一些船屋，也是一家网红酒店。我们又打造了开元森泊度假乐园，上次我们参观了这家酒店，胡会长对我们很认可。我们这家酒店400多个房间，一个游乐园和一个儿童乐园，我们总投资8亿5千万，8个多亿投资，今年1月1号开张，1至8月份做了一亿三千万的收入，今天可以轻松突破两亿两千万。现金流今年第一年开张带来一亿三千万现金流，当时房协会议在我们这里开的时候我们汇报一亿两千万现金流，经过7、8月份我们平均住宿率98%，平均房价1850块，这是中国所有五星级酒店就达不到这个房价水平，资本回报率七年，资金回报率三年半。我们资本投资一部分银行贷款，整个资金回报率七年半，住宿率这么高，说明产品很受欢迎。

  我们第二家酒店在莫干山在浙江湖州，也已经开张一部分，游乐园一部分已经开张，那个投资还要大一点，18亿的投资，但是那个房间数多，有1380个房间。这是树屋，在山沟里的。这种房型有什么好处，浙江有一个好政策，可以点状式供地，我们对生态环境一点都不加以破坏，所有房子都是架高的，下面还是茶园、树，所有房子架起来，那边的树屋也是我们的酒店。

  这个比较大，我们在莫干山，刚才说1300多个房间，上面全是房间，这是新的产品。除了我们开发新的产品以外。

  第三是轻资产的发展，我们刚才讲了我们除了酒店投资跟酒店资产，我们一块资产也有上市公司，酒店管理一个公司，今年5月份的时候在香港也上市，还有一家物业管理公司2015年上线。第三家利用我们房地产开发当中留下来的商业资产，现在有6个商业资产，30多万方商业资产，这个管理公司成立以后不但为自己六个商业公司商业资产管好自己的六个商业资产以外，现在拓展了11个业务，现在的利润管理收入的利润大概有3000多万，估计到明年估计5000多万，这个公司也准备上市。

  第二成立文旅公司，利用我们开元文旅的品牌优势，我们成立了一个公司。不到两年当中已经与政府签定三个大项目，项目达到47万方，我们设计改造建筑租赁招商等经营一条龙服务，为我们的房地产转型转向轻资产管理进行服务。现在有一个绍兴风越里已经启动，这是利用政府要保护古村落的古建筑古村落的需求，改造都是我们待建改造，然后整体租赁给我们我们经营，为房地产转型做了基础的工作。

  还有一点我们这里也想跟大家分享一下我们房地产业务，房地产业务住宅房产业务还在做，除了这些业务还在做，但是我们知道自己的能力现在房地产发展很快，我刚才讲了，我们一起起步都是上千亿，他们的建设的速度建设的标准，比我们要快得多，高得多，而且品牌都要比我们大。但是我们利用我们的品牌，我们的旅游品牌优势我们可以争取到政府很好的项目，我们跟大公司合作，我们目前是跟外科合作，已经有六个项目合作了，取得了比较好的成绩。基本上就是这样，商业资产跟酒店资产我们拿，所得的利润我们分，资产我们谈一个合适的价格，这块东西我们想进一步跟大家宣传，有可能大公司希望跟我们合作，你们不希望自己持有酒店，不希望持有商业资产，我们有一个资产的酒店资产的公司，所以跟大家分享一下这方面，如果有合作机会大家可以联系我。

  因为时间关系，我在这里简单跟大家汇报一下，希望今后一定要做走发展之路，这是合作的项目，谢谢大家。