Bill Lee：数字化开启房地产科技新时代

  中房网讯 9月2日，由中国房地产业协会、绿地控股集团有限公司主办的第十一届中国房地产科学发展论坛在上海召开。众多中外专家齐聚，分析数字经济发展趋势，展示未来居住技术发展方向，交流会员单位和房地产企业创新经验。在本次论坛上，哈佛大学房地产专业高管培训教育项目讲师，曾任美国微软公司房地产战略开发总监Bill Lee发表主题演讲。以下为文字实录：

哈佛大学房地产专业高管培训教育项目讲师，曾任美国微软公司房地产战略开发总监 Bill Lee

  演讲主题：数字化开启房地产科技新时代

  Bill Lee：各位早上好，非常高兴今天可以来到这里见到各位。要花几分钟的时间布置电脑，可以用这个时间拉一下腿和胳膊，因为大家都很累了。那么今天向大家展示使用新技术来进行翻译。今天我们有双重保险，既有大屏幕技术进行翻译也有我人工进行翻译，我本人非常高兴来到中国。

  那么再次感谢邀请我来到中国，每次来就觉得是一个很棒的国家，有很多的创新，那么在此特别感谢房地产协会冯会长，张会长感谢各位领导邀请我来这里，昨天晚上来到这里已经很晚了，然后看到一直在彻夜的准备，感谢大家。

  那么我们现在就开始了，希望大家会喜欢接下来的演讲。那么我们就从一个问题开始，什么是智能的房地产呢？在2015年的时候，我被微软雇佣来设计他们的新园区，当时就想这个所谓的智能房地产其实涵盖的范围和内容非常多。那么当时看到的所谓的智能房地产有这么多的内容，我就感觉非常的困惑，我相信在座也有人跟我一样，为此感到困惑。

  那么这些搞技术的人会把所有的新东西都堆积到一块，我的工作也是累计这些智能房地产究竟包括了什么，那么同时这些搞技术的人，他们也会一直在说这些各种各样的新东西，而我就是要帮助他们什么才是创新的这个决定。

  然后就让我的团队共同来引进了八大主题的智能房地产，从而为微软的新园区进行设计，当我们着手去做了之后，发现这些工作其实并不难，那就致力于为微软打造这样一个智能的可持续性的至少可以延续百年的园区。那么现在大家在屏幕上面看到的就是关于微软这个园区的主要数据主要内容，全世界最大可持续性的智慧型园区之一。

  接下来和大家分享一段视频，正在建造过程当中的智慧园区，然后会为大家讲解。首先来看视频。

  在这里面跟大家分享一个小秘密，大家有这个吗？那么也请大家把手机举起来，肯定大家都有一款智能手机的是吧？如果出门忘记带了，肯定会回去拿吧，那如果钱包忘记带了，这就算了继续走吧，说明什么？其实技术是人类的一部分，所以在建立一个技术创新园区的时候，不一定所有都要围绕园区来建。

  我们是以人来建的，要以人为本，技术是给人服务的，比如说刚刚在视频当中的像现在大家看到的就是我们的长廊在微软的整个园区表面是没有特别设计通道的，因为我们认为这个园区应该为人而建的。怎么样让人们不断的去创新，这是一个技术框架。同时我们会建一些广场把人聚集在一起，可以让我们的空间更加灵活，为人所用。

  同时也希望他们的工作生活更加有乐趣，比如说强调把会议室建到森林树木当中去，可能这个建造的成本并不高，已经成为工作人员在微软工作的第二大理由。而且很有意思的一点这个会议室向大家展示的木屋会议室里面没有视频音频各种辅助工具的。因为我们希望让这些搞技术的人，像普通人一样可以面对面的交流。

  为了创新让他们面对面的交流不仅仅只是坐在那里发邮件还有技术手段，所以我认为一个最好的房地产项目，就是应该是以人为本，为人而建的，不仅仅只是为了技术而技术。接下来就要谈一下未来的技术，未来你怎么想的都会按照既定的步伐而来。那么现在大屏幕上面显示的就是不同的技术领袖，在不同的时段对技术发表的评论。我在这里引用黑字的第三行，说苹果手机不可能获得市份额的，完全不可能的。

  那么所以关于技术很困难的一点就是说有的时候领导也会搞错，大家手中所展示的手机都是智能手机，都是以苹果手机为本的，所以将基于过去来看看未来会怎么样应变，当时最先进的电脑如图所示，跟房间一样大，拥有这个电脑的只要20万美金。但是当时的这个电脑完全可以用来做一些重复性的工作，用这个电脑肯定要到办公室。那么到了90年代的时候就发生了PC电脑革命，当时人们在想一台个人电脑究竟可以做什么呢？

  但是实际上个人电脑80年代已经创建起来了，1984年的时候，已经创建出了第一台电脑，而且花了很多钱做广告，但是卖的并不好。为什么当时卖的不好，就是当时的受众并没有准备，到了90年代就开始大卖了，所以可以得出这样一个结论，就是当技术创造出来之后，大概需要花十年的时间慢慢成熟被市场所接受。00年的时候变成了因特网时代，或者万维网的时代，00年就开始渐渐进入到了市场。

  那么大家知道不知道因特网是什么时候发明出来的，哪一年创造出来的呢？有没有人知道这个答案，1989年创造出来的，同样的十年的时间才走向成熟？当时在90年代的时候，看到了微软就是放在了个人电脑上面，在2001年的时候进入了因特网时代，然后谷歌抓住了时代就脱颖而出了。

  再过了十年到了手机移动的时代，这个也是苹果手机越来越为人们所瞩目像诺基亚这样的老款手机被淘汰的时刻，那么可以说现在所有的东西都搬到的手机上面，尤其在中国，越来越适合任何以阿里巴巴淘宝为基础的所创建起来的。接下来又会发生什么呢？现在生活在一个数据的时代，每次大家去使用手机的过程，其实就是一个有关于数据交换的过程，这些数据会被存储交换，会被组织起来。

  当你在手机上面搜索的时候，手机就会为你来搜索什么结果，那么我们的因特网也会变得越来越可预测了，举个例子比如说有一个朋友喜欢打扑克牌，所以我们就在微软把不同的场景都上传到了网上。然后人工智能打了一手好牌，根本打不过人工智能的。

  而且我们要知道其实人工智能已经有20年的历史了，为什么现在这么强大呢？因为现在有数据，现在的技术比人类做的更多，可以去组织数据。现在谈完技术大背景之后，再谈一下房地产行业当中技术的应用。

  那么有了数据有了技术之后，我们的房地产也可以从过往社会为中心，到现在以人为中心，同样房地产建筑的设计都应当以人为本，有很多的层级，第一个层级如何使用关于能源的数据，包括水电空气变得更清新等等，其实这个部分很容易，你可以看到过往怎么样使用的，然后提高使用的效率。

  第二层级就是如何应用空间，如何进入到这个空间了，最上面也就是第三个层级变成了周边的智能这样的层级了，这是什么意思，就是意味着房子大楼有生命活了过来，所有这些东西也可以在后台运作，不是在人们的面前再工作。之后会给大家分享一段视频，在看视频之前先来看一下从基础层面来讲具体怎么做到的。

  谈一下空间的这样的一个问题，那么我们可以通过传感设备，来看一下人们具体怎么来利用这个空间的，那么我们在新加坡的这个大楼有八层楼但是放了传感器之后，我们发现其实不需要八层，我们需要四层就够了，把整个空间的利用变得更加高效了，对于任何大楼任何公司来说有30%的空间都是闲置的。比如说像今天晚上肯定会有很多人呆在这个酒店，住在这个酒店，上午九点十点离开这个酒店的时候，会发现这个电梯肯定是非常拥挤的，所以在微软电梯里面加传感器，我们就和这个电梯公司进行了合作，通过传感器发现这个电梯里面已经人很多了的话，这个电梯就会直接到大堂。所以明天早上帮大家离开酒店的时候，就办理离房手续的时候，发现电梯里面都是人，想进也进不去，电梯就会在你的面前门开门关还是进不去。

  我们微软不会发生这样的情况，就是要找一下，能源的效率会降，可以提高不会有那么多的能耗了，那么同时还在其他的设备当中也装了传感器，那肯定会发生什么样的情况呢？我们在收集了数据差不多一年左右时间以后呢，我们发现了当这个空调实际上坏了那天，空调的温度就会莫名上升0.5度，这样的模式每次空调出现问题都会重复出现，所以我就决定如果下次再发生这样的情况，可以写一个算法，一旦有这样的情况出现，那就直接让人去进行预先的维修。

  然后到了第二年所有的144栋大楼都没有再发生空调坏了的情况，那么同时可以用人工智能预先来看一下温度，然后根据气候温度的条件来设置房间里面的空调和温度，同时预冷和预热的时间也不会太早，然后来到办公室的时间就正好，光靠这一项能源节省了28。

  接下来谈一下物联网IOT，现在还不知道所谓物联网究竟意味着什么，唯一对物联网所知的这些设备是和因特网连着而不是和互联网，把越来越多的设备和因特网连接会发生什么样的情况，接下来分享这个视频。

  大概回顾一下刚刚视频放了一些什么内容，当这个女士刚走进这个大楼就立马识别出来了她的身份，大楼就知道他们要去哪里开会，要和谁开会，同时还会说和那些共同开会的人，他们什么时候到系统会告诉他有一个与会者会迟到10到15分钟。所以他们也会相应的来调整会议室，当他们想要下去点一杯咖啡的时候，系统知道你想买什么咖啡，排队太久了让你去另外一个咖啡厅买，直接给你点好了付钱就好了。

  所以有预先实现的这个部分，不去支付这一块，现在有支付宝，刷一下就可以扣钱了，然后还会知道今天晚上想要不想要什么休闲娱乐活动，比如说之前买了什么票今天要去看，这个是未来会发生的，手机里面预装了147个APP了，到了未来会有一个数字化的个人助手，知道你要干什么，通过数字化的连接来帮你做安排。那么其实现在已经慢慢的开始了这样的一个准备，每天早上起来以后看看今天的天气如何，像今天早上会打开天气的APP，看一下上海的天气怎么样，会不会下雨。

  但是我为什么要自己来做这个步骤呢？完全有手机可以告诉我，这个也会知道未来数字化的时代的真实的情况。那么现在工作在一家资本公司来做有关于房地产技术的投资，那么在上周我准备跟这一家来做投资，那么刚刚所讲的所有的这些事情，要变成现实的话，就需要硬件和软件来收集数据，来组织数据，安排数据。

  那么所以呢就投资了这样的运作到类似工作的平台，到明年在能耗节省方面达到两亿美金，同时还可以让我们大楼做好数字化的准备，所以再来分享一个小秘密吧，不要老是去想下一个好的技术会是什么，只要有相应的基础设施和平台做好准备，无论下一个新技术是什么，都可以随时应对。

  那么最后有一些总结的信息，首先第一条就是所谓的智能只要为人而设计，以人为本，不是以技术为本，技术是人的一部分，人到了那个部分，技术就会到达，同时会相信技术是帮助人而定的，所以要跟随着这样的创新的潮流，他会帮我们来运东西，也会帮我们来运人。同时房地产行业在很多行业当中都是应对新技术的比较慢的行业，但是同时是所有智能可持续发展的一个关键，也是以人为本的关键。

  这是我的演讲，谢谢大家！