冯俊：在第十一届房地产科学发展论坛上的致辞

  中房网讯　9月2日，由中国房地产业协会、绿地控股集团有限公司主办的第十一届中国房地产科学发展论坛在上海召开。众多中外专家齐聚，分析数字经济发展趋势，展示未来居住技术发展方向，交流会员单位和房地产企业创新经验。在本次论坛上，中国房地产业协会冯俊会长发表致辞。以下为文字实录：

中国房地产业协会会长冯俊

  冯俊：各位嘉宾，各位来宾，欢迎各位参加、指导房地产科学发展论坛。

  本届论坛以数字化与未来居住为主题，目的是推进数字技术在房地产领域的全面应用，推进房地产业转型，提高发展质量，为人民群众创造更加美好的居住生活。

  改革开放四十年来，房地产业的发展，为群众居住条件的改善，为城市面貌的改变，为生产要素市场的完善，为经济的持续增长，发挥了重要作用，但是也存在许多发展中的问题。我们用十六个字来概括：成绩斐然，饱受诟病，风险渐显，亟需转型。

  在新的发展阶段，我们有几个认识需要厘清。

  第一，房地产业发展的目的是什么。以住宅为主要产品的房地产业，在过去的四十年里，推动房地产业发展的根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要；在今后的发展中，人民群众对美好居住生活的向往，仍然是房地产业发展的根本动力。过去，房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题；今后，房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

  四十年里，城镇居民家庭住房条件改善的同时，居民家庭住房财富的积累也在增加。大体上，城镇居民家庭的财富中超过70%是住房资产。这些年，以收入衡量的基尼系数在缓缓改善，但是以家庭财富衡量的基尼系数扩大得惊人。我们不能不认识到，住房的投资品属性在不恰当地膨胀，炒房现象已经成为经济社会发展中的一个顽症痼疾。这不仅扭曲了住房的本质属性，而且对群众生活条件的改善、消费增长构成巨大压力，对结构调整、经济发展构成巨大风险。

  习近平总书记在党的十九大报告中明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。7月30日中央政治局会议再次明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产管理长效机制”，同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这一定位彰显了中央新的发展理念，体现了以人民为中心的发展思想，同时也明确告知社会各界，不会走用房地产拉动经济的老路。今年年初，房地产市场又出现了潜流涌动，有些企业生怕“踩空”，争相“抢风口”。作为房地产企业和关联产业链企业会员之家的中国房地产业协会，还是要提请会员，以及广大的房地产企业，要认真领会中央对房地产的基本政策布局，不要怀疑政府的决心，不要将炒房盛行、房价上涨作为经济繁荣的标志，不要去“赌”中央放松房地产调控，不忘初心，脚踏实地地为改善人民群众居住条件、满足不断增长的美好居住生活的需要，提供好产品、好服务。

  第二，房地产业为什么人提供产品和服务。我们必须认识到，住房是群众生活的基本消费品，支撑房地产业发展的是广大群众的生活需求。房地产市场是大众市场，绝不是富裕阶层的专属市场。房地产企业当然要根据消费者支付能力不同，提供不同层次的产品和服务。但如果只把眼光盯在富裕群体上，必然是自我萎缩，自取淘汰。小平同志当年说，让一部分人先富起来，最终达到共同富裕，我们有些同志只记住了前半句，却忘了后半句。我们试想一下，如果房地产发展一开始就是为富裕阶层服务的，会有我们今天的市场规模吗？会有我们今天的产业地位吗？事实上，成功的、发展好的房地产企业，包括供应链企业，也是坚守服务大众这一理念。作为一个企业，可以有目标客户的定位选择，因为消费者收入有差异，消费偏好有不同，但是作为一个行业，尤其是为社会提供必要生活资料的行业，必然地要服务于大众市场，而不是小众市场。

  这好像是一个简单的道理，其实不然。我们不少房地产企业的售楼广告，极力渲染“投资佳选，增值良房”，目标客户很明确。这一目标客户的定位，就会使我们的产品设计并不注重居住使用功能，并不注重产品的性价比，并不注重产品的技术进步，并不注重产品的售后服务。因为这些不是投资者所关心的，他们只关心房价增长幅度。这恐怕也是我们的产品技术进步慢的原因之一。住房投资需求并不一定是坏事，如果投资的住房转化为租赁市场的供应，市场的总供给没有减少，但相当数量的住房投资是待价而沽，形成空置，这就在一定时期内减少住房的有效供给,而且积累资产泡沫。

  现在有一种颇为惑人的说法，说老百姓住房投资是为了养老，应该鼓励居民家庭都拥有两、三套房。我们房地产业发展的目标是让每个家庭都拥有两套以上住房吗？我看绝不是。因为用不着到套户比达到2，哪怕达到1.5，房地产市场就过剩了，而且是极度过剩了，那一定是房地产市场的悲剧，也是经济社会发展的悲剧。同时，大家想过没有，如果真是套户比达到2，这住房还有投资价值吗？还能变现用于养老吗？住房成为投资品的必要条件，是房价上涨比资本价值增值速度要快。靠制造泡沫来推进房地产业发展是不可行的，是危险的。

  所以，我们的产品和服务，目标客户一定是大多数群众，而且是满足他们切实的居住需求。不少房地产企业还承担建设保障房和租赁住房的任务，要把保障房和租赁住房也建设成高质量的住房，在有限的面积里创造更加舒适的居住生活条件。房地产企业应当积极维护人的居住权，因为它是人的生存发展权利的内涵之一；要尊重人的尊严，积极为不断改善居民居住条件作贡献。

  第三，房地产业在未来经济社会发展中要担当什么角色。就住房发展来说，还有五件事要做，一是为至少两亿从农村转移的人口提供住房；二是为将近一亿在城镇间转移就业的人口提供住房，这部分人口就业地的变化，并不增加城镇居民总量，但产生住房需求；三是要改造现有不成套的、不符合健康标准的住房；四是农村住房需要从比较简陋进步到比较现代；五是要满足居民家庭随着收入增长而产生的改善住房条件的需要。总体上，还需要在相当长的时期里保持现有的住房建设规模。房地产企业仍然要承担住房供应的重要使命。同时还需要承担住房配套建筑、配套设施的建设。

  就商业用房、办公用房的供应来说，虽然这两种房地产短期闲置有点大，但并不能简单下结论过剩了，因为存在这两种房地产经营内容、经营方式转变的问题。商业用房和办公用房在于使用，相当数量是投资者持有、供众多客户租赁使用，出售的模式不应作为主导。同时，这租赁房屋的服务内容也需要适应消费行为、商业模式、办公方式的变化。

  智者识势，凡人识事。我们再不能期望房地产市场的跌宕起伏了，更不能期望乱中取胜了。“抢风口”之举，会害人、害己。中央明确要求落实房地产管理长效机制。我理解，长效机制是用经济和法律手段治理市场，辅之以必要的行政措施，实现供需平衡，市场平稳，价格稳定，杠杆适度，风险可控，供应结构合理，需求管理正确。达到这个状态，当然需要制度与政策保障，同时也需要房地产企业努力做良好秩序的维护者，而不是做搅局者。房地产发展对经济影响很大，它的发展又依赖于经济健康稳定发展。房地产发展对经济发展的不利影响已经显现出来，泡沫增大，风险积累。皮之不存，毛将焉附？真要经济出了问题，房地产也难以独善其身。经济社会的发展需要房地产市场的良好秩序，房地产企业的发展也需要房地产市场的良好秩序。房地产市场的秩序，影响着市场预期的稳定性，影响着市场主体的可预期能力。事实上，参与房地产市场活动的各类主体，房地产企业、供应链企业、银行、中介机构、消费者，都期望达到房地产市场健康稳定这个状态。

  房地产业还要为居民家庭消费升级作贡献。房地产投资继续较高速度增长的可能性、必要性都不是很大了，但是居民家庭的生活消费有相当部分是与居住生活相关联的，把住宅的事情做好了，把与居住相关的延展服务做好了，有益于消费的增长。

  在新的发展阶段，房地产企业面临的紧迫任务是转型。我们讲的转型，不是指企业经营方向的变化或拓展，那是企业转行或是跨界，而是指房地产发展方式的转变。就房地产的产品和服务而言，我们面临的主要问题是，能源消耗大，材料浪费大，建造精度低，生产效率低，健康保障水平低，居住服务能力低。解决这些问题，得依靠技术进步。房地产业的技术进步，重点是三个方面，一是数字技术，二是绿色技术，三是工业化建造技术。

  这次论坛，以数字化为核心，内容涵盖了上述三个方面。各位演讲嘉宾，或是在学术上有造诣，或是在实践中有创举。希望通过这次论坛，能为房地产业数字化增添动力，切实转变房地产业的发展模式。

  谢谢大家。