陈琳翰: 康养项目投资八大机会与四大出路

中国房协养老地产与大健康专家、天佑安康养老集团董事长 陈琳翰

  中房网讯 2019年12月26日，第八届中国养老地产与大健康项目交流大会暨百城（企业）联动年会在湖南省湘西自治州吉首市隆重举行。本届大会以“承接产业转移，促进康养产业发展”为主题，邀请了相关部门、养老与大健康企业家及相关的专业机构进行政策解读、市场分析、经验分享、产业导入和项目对接，推动企业间、项目间的合作。中国房协养老地产与大健康专家、天佑安康养老集团董事长陈琳翰分享了康养项目投资八大机会与四大出路。

  以下为演讲实录：

  实际上和我们讲的题目不太一样。原来的题目三个阶段、四大风险与八大出路。三个阶段的话就是2013年到2022年，是起步阶段。第二个2023年到2032年是第二个阶段。每一个不同的阶段有不同的特点，从第二个的话养老不等于养老院，康养不等于养老，康养等于医养产业，医养大健康产业，所以这是一个基本的概念，我们理解的。

  今天的内容的话天佑安康目前总部在北京，正在运营的有三万张床位，目前有三百五十个基地，在国内国外七万多会员，欧英养老商学院举办了46期。欧英明德是做养老咨询，十年以来有22个省350个项目，中国养老研究院有488个研究成果。转型康养地产，大部分没有找到合适的盈利模式，绝大多数在推迟或者盈利无望，第三个无论现状如何，房地产进入白银时代之后，养老地产这种为老年人提供服务的专业地产，未来将是一个很大的方向，在2020年之后，肯定会出现一个井喷的发展状态。第四个中国老龄化速度加快，养老地产的需求随之会出现井喷式增长。

  分类来说一个是候鸟型的、主题型、功能型、产业型、平台型、综合型。从分级来讲，一个是社区级、城市级、区域级、全国级、全球级。比如我们湘西地区可以做全国市场，做本地市场不足。

  四大陷阱的话，为什么那么多康养项目都会成功，第一个原因做投资开发，轻运营管理，第二个是重硬件设施，轻服务软件。重资源利用，轻市场研究。我们说运营和服务才是康养成功的第一生产力。定位还有康养地产项目会成功，我们总结了四个原因，包括未来要想取得成功，这四个方面一定要重点关注，第一个是定位决定生死。第二个是体验决定成败。第三个是细节决定品质。第四个团队决定未来。我们做康养十四年，总结了三千六百五十项服务细节。一千六百五十项硬件细节，都可以分享，全国三十四个省级行政区的从有史以来最新版本，我们如果能联系的话，会安排给大家发电子版，每个省都有一本，中央政府出台的文件，截止现在是412本，都可以给大家免费分享。

  康养地产八大出路第一个是定位决定生死，品牌定位、客群定位和服务定位是非常非常关键的。第二个体验决定成败，在康养地产和普通地产的区别之一，普通地产可以销售，小体验、中体验、大体验可以营销前置。中国不缺少房子，缺的是人性化、专业化的服务，中国老年人的真实需求是七怕，怕死、怕病、怕孤单、怕被骗、怕花钱、怕失眠、怕没用。如果解决了，将会有自己的竞争力和服务特色。

  专业决定品质，专业化运营、专业化开发。第五是定制式的模式，做康养项目，应该先找客户，研究客户需求，因为客户是分类分级的，从升级状况，失能失制的，身体需求、一般需求，轻刚需、硬刚需，需求不分类，一切都白费，所以定制是营销、开发、服务，能够解决康养地产的定制问题和运营问题。

  第六个是养老+综合体，养老产业链长，第一个养老+生态农业，旅游观光，什么叫休闲度假，在一个地方待三天，旅区养老就是在一个地方待一个月，第五是养老+互联网，养老+金融、养老+投资、养老+就业、养老+创业，积极应对老龄化和健康化里面，政策是说明我们中国的老年人长寿健康。第二个是五十五到七十岁的健康自理的老年人，绝对不需要养老，需要什么？需要享受老年生活。所以我们在刚退休不久的老年人，有十年到十五年的黄金期，刚退休的老年人创业成功率80%。应届毕业的大学生创业1%，我们要认识到康养产业重在产业。

  第七个出路就是双创型老龄产业园，把模式创新。第八个是我们可以提供康养产业项目的全程策划，可以提供全程的销售，因为走遍天下有七万九千八百会员，都是退休的三高人群，退休的高级知识分子，退休的高级公务员，退休的高级民营企业家或者是中高层的干部，高级管理者。第三个是全程筹备，第四个是全程运营。

  我们最后总结一下，就是做康养地产的项目最重要是要做好顶层设计，顶层设计最重要的是三句话。第一句话叫产业链、第二句话叫价值链、第三句话叫供应链。我们在多元化和相关多元化怎么发展是重要的，保利集团作为央企实力很强大，可以多元化发展，我们民营企业肯定重视专业化发展。

  第二个的话，我们这个阶段要做一个康养地产项目想成功的话有五句话我们总结了一下，第一句话叫资产政权化，第二句话叫康养产业化，第三句话服务智能化，第四句话运营网络化，就是O2O，第五句话是团队专业化。专门教育本科文凭，下一步发展老年电子产业，老年住宅产业和老年金融和财富产业等等，所以康养产业如果能给它做起来的话，我们相信就不是希望一个养老的概念。

  最后的话我想我自己的想法，第一不忘初心，牢记使命。初心是什么呢，就是给老年人提供一个晚年的幸福生活，最少说目前这个阶段不是最好的机会，养老团队需要认真六门课程，老年心理学，老年行为学，老年消费学，老年艺术和老年护理学。不忘使命，作为康养产业，没有使命感的康养产业从业者很容易成为一个，我们偏离官方的是四句话。为党和政府分忧，让投资者赚钱，这是我们必须牢记的使命，我们的愿景就是在未来十几年能够投资运营一百个康养产业领域。第一不忘初心，牢记使命。

  第二基本理念，积极的老龄化、健康的老龄化极为重要，青年老人五十五到七十之内，是宝贵的财富。第二就是健康老龄化，我们中国的老年人，长寿不健康，慢性病缠身这是一个现象和需求，如何长寿健康，刚才我们曾会长说，年轻人进城创业，老年人出城享受健康生活，这是未来一个趋势，我们陈会长也讲了这个问题，我是在实践中非常认同的，这是第二个基本理念。

  第三个康养产业运营和服务能力才是核心竞争力，做现阶段的康养产业服务，我已经做了十几年了，我总结了，只要我们核心竞争能力提升，希望将会越来越好，最后的时间还有两分钟，第一句话，康养产业发展的前景，无限美好，绝对是朝阳产业，康养产业未来市场的总产值，二十万亿也好，多少万亿也好，绝对是我们房地产转型的必然方向，是重大战略机遇。第二房地产公司做地产，容易做思维定制和惯性思考的路径，折旧会很麻烦，所以的话我们一定要换位思考，老年人的需求到底是什么，我们要分类分级，所以我在全国老年办开会的时候反复讲，消费需求分类，一切白费，第三个老年人不是包袱，老年人不是养老的简单对象，一定要认识到，去了解老年人，如果我们今天从事康养产业，你真的了解老年人的需求吗，所以老年人真的是怕死、怕病、怕孤单、怕被骗、怕花钱、怕失眠、怕没用，这七大痛点，七大体系，解决了七大问题，康养产业，你做任何一个项目都有可能成功。