傅林江：长寿公寓智慧化应用的探索

中国房地产业协会副会长、蓝城房产建设集团执行总裁、桃李春风建设集团董事长 傅林江

  中房网讯 2019年12月26日，第八届中国养老地产与大健康项目交流大会暨百城（企业）联动年会在湖南省湘西自治州吉首市隆重举行。本届大会以“承接产业转移，促进康养产业发展”为主题，邀请了相关部门、养老与大健康企业家及相关的专业机构进行政策解读、市场分析、经验分享、产业导入和项目对接，推动企业间、项目间的合作。中国房地产业协会副会长、蓝城房产建设集团执行总裁、桃李春风建设集团董事长傅林江在会上分享了长寿公寓智慧化应用的探索。

  以下为演讲实录：

  感谢我们向州长、曾会长，对我们这个会议的支持。刚才保利讲了养老问题，我也带来我自己的一些想法。第一个我们做二十几年的品质地产，我们主要的方向我想这个给大家做一些简单的介绍。

  今天讲的是一个养老的问题，这个问题有自己的观点，美好生活是我们奋斗的目标，我们认为我们要美好生活，如何去关心、爱护我们曾经的共和国奋斗贡献一生的这部分人群，因为这些人都已经渐渐的老去，我们应该是爱护他，我们应该做一种事业去做，我认为养老产业不仅是产业，它是事业，养老作为一个产业来看。没有给他们提供更好的生活，使他们能够更健康，更长寿，我们要解决的是，使他们能够幸福快乐健康和长寿这么一个事业。这是我们要做的事。

  这是我们纲领性的纪要，我想这个给大家简单讲一个观念问题，因为时间关系，第一个问题现有的养老特点和模式，放下就行了，我重要是讲后面的案例和如何做的问题，现在养老地产，养老应该改成颐养，我认为这两个字一改，中国人的寿命，因为我们把自己定义为老人，什么叫老人？这个定义我认为是错的，是中国的劳动制度决定他是老人，因为我们制度规定六十岁以上要退休，退休就叫老人。我已经六十多了，我是老人吗，老人的定义不应该用年龄来定义，年龄定义老人是错误，现有的把几个模式里面放下去。现在模式当中我们大部分做的第一个方面是纵向结合方向。我们现有的总结的一些内容。

  第二个现代颐养地产的开发高端化。现在高端化的地产方面，作为商业模式的颐养模式，因为我们颐养的模式做法就是政府做的，所以我们把这两个问题分析清楚。第三个就是颐养多样化的问题，因为这个里面，现在我们很多的企业，都在切这块蛋糕。集约化的内容以地产加颐养模式。这个模式里面我们介绍几个案例，一个是杭州的桃李春风，还有乌镇雅园，还有蓝湾小镇等等。

  现在颐养地产的开发模式有九大模式，我给大家简单的介绍一下，一个是专门建设颐养社区。这个就是把我们的颐养住宅、颐养公寓、颐养设施等等，多种居住类型的居住社区，还包括长者活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施，其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业也可以是由政府投资进行建设。

  第二种新建居住区中开发颐养组团。第三种普通社区配建各类颐养居住产品，城市里面的做法比较多一些。第五方面我们成熟社区周边插建老年设施，因为现在我们中国有很多新的产品进入里面，土地有限，在老小区的周边，原来一些老的工厂，厂房和一些居住设施当中，增加了设施。第五个就是与旅游产业结合模式，现在也在做，旅游地产的养老模式。

  我们昨天交流这个问题，百城联动，因为这个承接到老人的养老和一定养老人群的分析，现在更多的分析下面。第六个就是与医疗产业结合，社区、医院、大健康中心、护理机构，在计划管理当中，这个是要在一定的条件下，如果没有条件就做不了，有的更多的是考虑周边社区医院和社区之间的问题。这是第六种模式。

  第七种模式是与商业设施结合的模式，现在我们有很多繁华的区域当中里面，很多没有成立，很多有商业性，做一些工业用地上的公寓，解决城市当中的一些颐养的人群的需求，建立一些配套。好多颐养机构，这是我们开发城市的商业模式。

  另外中外合资开发建设颐养机构，通过与国外颐养品牌团队合作，引进发达国家管理经验，可弥补国内颐养机构管理上的不成熟之处。和日本的管理，我们现在每年的团队，去日本的学习，我们现在的管理模式里面，日本的日常管理来借助我们现有的颐养问题。

  下面结合几个案例给大家做一些介绍，有些同志已经看完，这个内容我们再做一些深化，第一个是我们在浙江乌镇雅园，拥有3.5万方颐乐学院，与文明相结合的民宿系列产品，这个产品现在已经投放市场，投放市场的时间，从2012年开始投放，到现在是非常理想的，这个里面我讲的是模式。我们在投入这些颐养结合的过程当中里面，商业模式的问题，其实我们从单纯的颐养的投入，和颐养本身的平衡的话，是平衡不了的，我们在培育这个颐养当中里面，我们在公共配套设施上面，投了将近五六个亿，但是在民营上将近两千六百万，现在我们很多的问题，老人去赚钱，老人去售卡，收费，我认为这个模式，纯粹老人收费售卡的话，单纯的养老模式里面，是存在非常大的营利性挑战。我们真正把颐养，就是靠主张的利润空间，贴到这个空间里面去。

  介绍一下里面颐养的元素，把居家的、机构的、社区的老人的学习内容。这里所有居住的房子，产生非常大的价值空间。雅达康复医院这个做了规模比较大，里面就像五星级酒店，住进去没有医院的感觉。另外我们做了一种体系，这个体系里面主要的是把健康老人，半自理、全护理分为处理这方面的。九十几岁的人不需要任何护理，完全自理，我们把他归为活跃老人里去。刚才讲我们去日本学习的时候，两个模式，日本有一个模式，我们在将近六十万方的，每套房子之间都是用下雨都是在一样的房子。在社交场所当中去交流，这是一个非常重要的问题，顶层设计的时候要考虑到他们的需求。

  一个体系、两大服务商和九大类的服务方式，体系建立是一套完结的，这是一些场景。老人在那里的心情要愉悦，不是高楼大厦放到楼上去，另外我们老人在活动当中需要健康评估，活动和我们的教育做出来以后，还有各种各样的老人喜欢的少有的。

  第二个问题介绍的大家很熟悉的杭州的桃李春风的项目，这个项目我就不多展开介绍，我今天把这个细化一点，这个项目是一个烂尾去收购的时候，充分的考虑到，人在社区的生活，他们的需求，这是我们的政策服务中心里面。老年大学，我们大健康管理中心，老年活动中心。我们的乡村文化，打造我们的社区组团，现在作为我们主要的一个模式，像北京的室内一样。这是我们一百三十平的房子，这是一百八十平方的。房子不要太大，我们要把房子做小，我们限量版设计给大家翻一下。

  我们在设计的时候，道路、交通到里面的。后面讲一下，我们现在在做颐养的人，我们现在在做最普通的，但是我们应该去改变，我们去过日本，我们去过新西兰，我们去过美国，他们主要性的设施，我们去探索，几个问题，第一个问题。我现在讲到我们到九十岁以上以后，这个问题是非常麻烦的事情，我们现在考虑这个问题已经解决了，国内没有人解释，这是我讲的第三个方面。

  第四个方面洗澡的问题，一个两百斤重的，你的爷爷，你的爸爸、妈妈，怎么办，有这个洗澡的设备，完全可以用现在自开发的方式，我们引进了自动洗澡机。昨天我们讲了洗澡机和地的温度非常有关系的，要用心去做，但是我们现在没有人去开发，没有人去研发。但我们要去为这些长者们，如何做好这方面的服务，我认为这个有事业心、有爱心，这些企业家们怎么去思考。另外就是我们现在中国已经完全超越了黑光技术，这些里面，特别是我们老人的24小时呵护，没有红外线的这种睡眠方式，如同白天一样，老人往往死亡时间就是晚上，他的异常情况没有被家人发现，现在的黑光技术，智能化上去以后，完全实时的监控到我们老人，使他们能够在宝贵的30分钟抢救过来。但是我们现在没有这方面研究，也没有这方面投入，中国已经有这个技术，已经应用到其他地方。

  第六个问题里面，我们今天来了很多的关于机器人的研发行业，我这里不是做广告，因为我是和上海的机器人精英合作研发开发问题，现在的机器人二代、三代已经出来了，现在唯一的是没有温度、没有情感，没有真人版机器人出现，这个机器人现在做到，刚才我讲的是医生功能，现在我们还年轻，到了七十岁、八十岁以后，你还会看手机吗，一定看不了，还会查很多资料吗，一定查不了，这个时候陪伴他的就是机器人。

  第二个我们的家庭一定是夫妻两个一个先走，一个后走，这个在情感的陪伴上就要靠机器人，现在发展在后面一点，理论的机器人就是家庭医生，用这种方式来做，做真人版机器人，做出它的温度，做出它的情感，在这个里面，是一个主力方向。

  希望我们有事业心的人从这方面去努力实现。谢谢！