梁俊强：我国房地产业的绿色发展

  6月19-20日，中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心主办的“住房高质量发展研讨会暨走进‘广厦奖’标杆项目（企业）”，在广州星河湾半岛项目内召开。

梁俊强  住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任、研究员

  本次会议上住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任梁俊强发表《我国房地产业的绿色发展》主题演讲。

  梁俊强副主任指出：“从建筑产品的全生命周期角度评估房地产企业绿色化程度及可持续发展能力，是经济效益、环境效益、能源效益三个方面的综合成果。”

  以下为文字实录：

  梁俊强：对于我国房地产业的绿色发展，我将从三方面来简单讲一讲。

  一、住房和房地产市场发展概况

  （一）党中央国务院高度重视住房和房地产工作
　　党中央、国务院历来高度重视住房和房地产工作。十八大以来，以习近平同志为核心的党中央对加快解决人民群众住房问题、促进房地产市场平稳健康发展作出一系列决策部署。
　　党的十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。
　　党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　这样一些宏观的政策要求都一一地在各方面得到一些落实。

  （二）住房和房地产市场发展情况

  城镇住房供给体系，可以分商品住房、保障性住房、自建房，商品住房是开发企业为主体完成，保障性住房主要由政府提供，采取的方式由政府自身组织建设，或者委托房地产商或者开发商代建或者是配建等。

  自建房也做了一些尝试和探索，总的来说质量目前都很低。

  近几年，我国商品房竣工量2015年达到峰值，近年来有所回落。从总量来说，2018年已经回落，2015年达到峰值增长率，从曲线也可以看出比较明显。

  商品住房竣工量，2015年来有所回落。

  商品房和住宅销售面积，反映出住房需求的持续增加的态势，各地区表现也不一样。

  房地产开发投资额逐年增加，占城镇固定资产投资比重20%左右。
增长率占城镇固定投资资产比重有所下降，近几年有所回升，也看到一些大型的央企，他们在承建当中，一些基础设施完成的投资量比重迅速增加，包括环境建设等方面的需求也增长得非常快，根据政府加强环境方面的投入逐年增加。

  （三）城镇居民住房条件明显改善

  住房制度改革以来，我国房地产市场持续较快发展，城镇居民家庭住房条件得到显着改善。

  在城镇人口快速增长的同时，人均住房面积逐步提高，住房品质不断提升。

  住房，从无到有；面积，从小到大；品质，从低到高。这也说明我国城镇居民家庭住房条件显着改善。

  城镇居民人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米提高到2016年的36.6平方米，增长了4.5倍。2016年城镇居民家庭住房套户比例达到1.1，改变了城镇住房严重短缺的状况。

  我们与国际做比较，人均住房面积达到多少合适？从学者角度来看还是需要有一个封顶的时候，资源消耗也越来越大，是否应该有上限的控制？这仅是一家之言。

  现在大拆大建都不太多见了，我们要保持文化的传统，所以改造比较多了。棚户区改造、老旧小区整治、市政基础设施建设、公共服务配套等各方面提升，都能反映出城镇人居环境逐渐优化，绿色居住理念逐步推进。

  规划布局更加优化，教育、文化、休闲等公共服务设施更齐全，住房功能更加完善，人居环境大大提升。

  此外，由于房地产产业链长，关联度大，带动相关产业发展，扩大了就业。从原材料、制造业、服务业、能源等，我一直很庆幸，房地产作为一个数量化的比喻，房地产业带动了49个行业的发展。相信房地产业带领行业的发展会数量更大，因为我们所需要的东西越来越多了。

  二、绿色建筑发展概况

  （一）绿色建筑发展历程

  2004-2007年，是启蒙阶段，颁布了《绿色建筑评价标准》GB/T 50378。

  2008-2009年，是起步阶段，启动了绿色建筑评价标识工作。

  2010-2012年，是发展初期，推动了各地一二星级绿建评价工作,各个地方也在开始研究出台相关的支持政策和文件。

  2013年至今，是快速发展期，发布了《绿色建筑行动方案》，推行强制审查+第三方评价+激励。

  （二）绿色建筑标准体系——《绿色建筑评价标准》GB/T50378

  从2006版我国首部《绿色建筑评价标准》到2014版，扩展至所有民用建筑，多级指标加权得分评定星级，区分设计和运行阶段，增加施工管理、提高与创新等方面的内容。

  应该说这一版也与国际发展同步，把影响绿色建筑发展关键的问题得到了及时的提升。

  从2014版到2019版，是带有革命性的评价，重构评价技术指标体系、调整评价时间节点（竣工后）增加绿色建筑等级（基本级）扩展绿色建筑内涵。提高了绿色建筑性能的要求，从安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居，来规范和定义绿色建筑的基本内涵。

  从时间节点来说我们不再进行设计标识设计评价，我们只进行一种评价，在这之前只作为一种“预评价”。过去是三级现在增加了基础级，内涵刚才说到有几个方面，不光环保的内容，绿色建筑资格的要求也纳入了，是带有革命性的变化。更关注建筑的实际效果，更关注老百姓对绿色建筑的获得感和满意度。

  绿色建筑评价标准体系向不同建筑类型延伸（因为不同的类型关注的重点不一样）、向全寿命周期延伸（从设计到运维包括拆除）、向单体建筑向区域延伸（因为建筑当中有很多问题需要在区域当中看待，在区域的角度才可以把绿色建筑做得更好）、向不同地域延伸（我们绿色建筑不是一个非常高的一个项目或者是高端，应该是最基本的）。

  （三）绿色建筑发展政策

  国务院办公厅《关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》、中共中央、国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、住房城乡建设部《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”》

  我们很多地方开始有一种强制的政策，从法规上做了规定。按照绿色标准进行建设、管理。

  激励政策：有经济激励和其他激励。包括税费补助、财政奖励、企业评级加分、奖项的前置条件等。

  回过头看《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》我们这些年取得了非常多的成果，按照我们评价的意见总面积来说，在世界上是第一位的，我们运行标识按上一版的评价标准，运行标识的数量不多，这也是在修订2019版的时候着重考虑的问题，希望绿色建筑不仅在设计阶段，还要落实到建筑上。

  绿色建筑希望在质量上有极大的提升，绿色建筑质量提升行动，也就是从设计、落地运行，长期运行来看也能达到绿色标准的相关要求。

  绿色建筑全产业联计划，需要相关的产品支持，各地方不一样，需要一些相应的产业支持，我们认为建筑发展会消耗一些能源，绿色建筑作为一种高质量发展的载体，自然也带动相关的产业，比如绿色建材发展，现在在新一版的《绿色建筑评价标准》当中就绿色建材使用的比例也提出了一些相应的要求。

  地域发展不平衡：东部沿海好于东西部地区。

  支持绿色建筑发展的法律法规体系尚待完善。标识制度待完善：质量监管、运行落实（设计多、运行少，图纸多、落实少）

  强制执行绿色建筑的实施细则与监管制度尚待完善。

  市场各环节仍待完善：企业看营销、设计费用低，技术常冷拼，绿色显示度和公众体验待提升。

  我们中心给一些企业做了监管和技术文件，从目前的执行情况来看，有的执行了以后对发展完全不一样。当然我们也给省里做了一些工作，也有相应的制度执行起来还存在很多问题。

  三、房地产绿色供应链指数研究

  前几年我们做了一个“指数研究”试图通过这个方式看一下房地产企业的绿色度是什么样的，一个是指标体系的研究，根据这样的指标体系对上市公司的一些公开的数据做了一个指数的具体的计算。

  （一）房地产绿色供应链管理架构图

  从房地产企业作为房地产一个主要的主体要在当中发挥极大的作用，有设计、招标、代理、运营、选择施工单位、直接面对用户等。
在政策法规和管理上开展一系列的工作。

  （二）房地产绿色供应链指数

  评价角度：从建筑产品的全生命周期角度来看，从建筑产品的全生命周期角度评估房地产企业绿色化程度及可持续发展能力，评价现实：在经济效益、环境效益、能源效益三个方面的综合成果。

  评价方向：评价和展示企业在经营管理、环境保护、资源节约、供应链管理四个方向的综合水平以及存在的改进潜力。

  评价指标：基本素质（经营年限、经营规模）、经营管理（制度建设、财务装状况）、绿色建设能力（绿色建筑认证）、绿色供应链管理（绿色采购、绿色供应商评估）、环境影响（信息公开、社会责任）、资源节约（节能措施、节能产品）及碳排放等七个方面。

  希望通过这个指标反映企业供应链是什么样的。

  基于这样的思路我们确定了一些关键因素来构建指标体系来组成一个指标。

  （三）上市房地产企业绿色供应链指数评价

  首期评价范围：依据中国证监会公布的2016年第2季度上市公司行业分类结果，沪深两市上市房地产企业共132家，其中沪市70家，深市62家。

  信息来源：政府部门官方网站、权威信用信息平台、证监会官网、企业公开披露的报告及其官网等，以保证评价依据的客观性、准确性。
评价机制：合规审查，在评价前首先对全部132家企业进行合规审查，排查存在重大违法违规及信用不良的企业。

  三级评审，成立专门的评审小组，建立初评、交叉复评、评审组最终审定的三级评价流程。

  企业沟通，为增强评价结果的客观性和公正性，弥补公开渠道信息不足的问题，以尽可能真实的评价上市房地产企业绿色供应链表现，我们还通过邮件、传真等方式向132家企业发送了调研问卷。

  评价结果：首期对沪深上市132家上市房地产企业进行了评价。大部分企业的绿色供应链指数集中在40、50的区间内，占受评企业的52.27%左右。40分以上的企业占比为84.85%，表明大部分企业对绿色供应链管理进行了探索性尝试。

  沪深上市公司比较：

  基数日：2016年9月28日

  计算方式：总市值的加权评价数，深市30.75，沪市28.94。

  总股本的加权评价数，深市29.82，沪市26.61。

  结果表明，沪深两市上市房地产企业绿色供应链指数的最小值和平均值基本重合，深市的最高值高于沪市。

  主要发现：上市房地产企业的绿色供应链水平整体有待提升，目前企业在绿色供应链方面的表现有两级分化的倾向，企业的绿色信息公开需要进一步的引导与规范，上市房地产企业绿色建筑项目开发较少。

  我们特别关注到国际上推崇的社会责任的落实，我们国家大面积作为硬性要求的社会责任制度的标准的一种“惯标”可能没有成系统地来开展。

  可能在发展当中或者是今后市场化发展当中，随着国家对绿色发展五大理念的更深入的落实，对绿色的要求会越来越显着，所以部里也在研究相关的问题，可能会对我们今后的建筑产品带来一些影响。
核心的是要让老百姓参与监督，能够直观地感受到。通过社会性标准、老百姓参与、政府支持，使我们的建筑产品更好地满足人们对住房高质量标准的要求。

  谢谢大家。