关于前置审批用地公开出让后前期投入补偿有关问题的意见

各有关单位：

 

　　为妥善处理我市历史上前置审批的国有建设用地（以下称前置审批用地）完善相关用地手续的问题，经市政府同意，现对这类用地公开出让后的前期投入补偿问题提出以下意见：

 

　　一、适用范围

 

　　本意见适用于已取得用地批准文件且不属于闲置土地的前置审批用地，或已被认定为闲置土地但按闲置土地处置决定需在期限内以公开出让方式完善出让手续的前置审批用地。

 

　　前置审批用地包括以下情形：

 

　　（一）已核发以下用地批准文件但至今未办理土地有偿使用手续及领取建设用地批准书的各类经营性用地（含工业仓储用地）：

 

　　1．广州市城市规划局（下称市规划局）核发的《国家建设征用土地通知书》；

 

　　2．原广州市国土局核发的《国家建设征用（划拨）土地通知书》；

 

　　3．广州市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）核发的《建设用地通知书》、《关于办理建设用地手续的通知》、《关于配合办理农转用、征收土地批后实施手续的通知》。

 

　　（二）未核发上述用地批准文件，但规划部门已核发《建设用地规划许可证》，且确因规划实施需要完善相关用地手续实施建设的。

 

　　二、前期投入的补偿方式

 

　　前置审批用地公开出让前，市国土房管局应与原用地方签订前置审批用地处置协议，前期投入补偿款可按以下方式核定：

 

　　（一）经营性用地。

 

　　1．已征地结案，或者已拆迁结案且没有回迁安置补偿的地块

 

　　（1）土地实际成交价格小于或等于出让底价1.3倍的，按实际成交价格的如下比例作为前期投入补偿金额，其余作为政府土地收益。

 

　　属于征收农地的，补偿比例取实际成交价格的50%；属于利用历史用地的，补偿比例取实际成交价格的60%；属于城市房屋拆迁的，补偿比例取实际成交价格的70%；同一项目涉及上述不同用地来源的，按不同来源用地面积占总用地面积的比例加权平均确定比例。

 

　　（2）土地实际成交价格大于出让底价1.3倍的，以出让底价的1.3倍，按上述第（1）点所述的比例确定前期投入补偿金额，其余作为政府土地收益。

 

　　2．拆迁未结案，或者已拆迁结案但涉及回迁安置补偿的地块

 

　　由市房地产估价管理所按相关规定评估出让底价，前期投入补偿基数为出让底价与按相应用途基准地价一定比例计算的土地纯收益之差。出让成交价格高于出让底价的，按以下比例追加补偿：

 

　　（1）土地实际成交价格小于或等于出让底价1.3倍的，按超出底价部分的70%追加前期投入补偿，其余作为政府土地收益。

 

　　（2）土地实际成交价格大于出让底价1.3倍的，按超出底价30%部分的70%（即按底价的21%）追加前期投入补偿，其余作为政府土地收益。

 

　　（二）工业仓储用地。

 

　　工业用地按实际成交价格的80%确定前期投入补偿金额；仓储用地按实际成交价格的70%确定前期投入补偿金额。

 

　　三、前期投入补偿款的申请和拨付程序

 

　　（一）原用地方竞得土地使用权。

 

　　前置审批用地由原用地方竞得土地使用权的，原用地方需按成交价格全额支付出让价款，并按前置审批用地处置协议约定履行有关义务后，向市国土房管局提出前期投入补偿申请。市国土房管局核定前期投入补偿金额后报市发展改革委和市财政局审核，市财政局按资金管理规定拨付补偿款。

 

　　（二）原用地方未竞得土地使用权。

 

　　原用地方未竞得前置审批用地使用权的，在地块受让人缴清全部出让价款后，原用地方应当按前置审批用地处置协议约定清场交地。原用地方凭交地凭证向市国土房管局提出前期投入补偿申请，补偿资金的审核与拨付按上述第（一）点的程序办理。原用地方未按相关协议交地的，市国土房管局可委托清场，相关费用从原用地方前期投入补偿款中抵扣。

 

　　四、其他规定

 

　　（一）前期投入补偿金额按照首次公开出让成交价格计算，公开出让的地块今后发生规划用途和容积率等指标变化的，补偿额不再作调整。

 

　　（二）司法机关委托我局公开出让前置审批用地的，前期投入补偿款由司法机关依法处置。前期投入补偿款应优先用于支付原用地方的征地拆迁补偿欠款、工程欠款等法律法规规定优先偿还的款项。

 

　　（三）已被认定为闲置土地的前置审批用地，原用地方未能按《闲置土地处置决定书》要求在限期内完善出让前期手续并提出出让申请，或原用地方提出出让申请但公开出让时无人竞投的，按市闲置土地处理办法的有关规定处理。

 

　　五、施行日期

 

　　本意见自颁布之日起实施，有效期5年。《关于〈建设用地通知书〉阶段闲置土地现状公开出让处置和前期投入补偿有关问题的意见》（穗国房字〔2007〕514号）和《关于已前置审批工业用地公开出让有关问题的意见》（穗国房字〔2008〕8号）同时废止。

 

　　广州市国土资源和房屋管理局

 

　　广州市发展和改革委员会

 

　　广州市财政局

 

　　二〇一〇年六月十八日