广西壮族自治区南宁市人民政府关于进一步加快南宁市危旧房改造工作的指导意见

发文单位：广西壮族自治区南宁市人民政府

文　　号：南府发〔2008〕32号

发布日期：2008-5-22

执行日期：2008-5-22

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

　　为全面推进城市建设工作进程，着力解决城市中低收入家庭住房困难问题，切实改善居民的居住条件和生活质量，树立首府城市的新形象，经研究，决定进一步加快推进我市的危旧房改造工作，并依据有关法律、法规的要求，制订本指导意见。

　　一、危旧房改造的指导思想和总体目标

　　（一）指导思想

　　以“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展观，注重民生改善，按照以人为本、可持续发展、公共环境优先、突出地域特色的原则，进一步解放思想，创新机制，突出重点，加快实施，切实改变城市面貌，改善人居环境，优化住房供应结构，促进我市社会、经济、文化等各方面协调发展，努力构建和谐社会。

　　（二）总体目标

　　根据城市规划要求和旧区现状特点，采取政府主导，市场化运作方式，分类分批分期实施我市危旧房改造工程，力争利用10年时间基本完成快速环道内危旧房集中片区的改造任务。通过危旧房改造，不断深挖现有建设用地潜力，优化土地资源配置，完善城市功能布局；进一步改变旧区落后面貌，改善市民居住环境，优化住房供给结构，建立多层次的住房供应体系；同时将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化街区。

　　二、危旧房改造的基本原则

　　（一）坚持科学规划，稳妥推进原则

　　以规划为龙头，坚持高起点，高水平规划设计，科学编制南宁市危旧房改造专项规划，使相关规划与城市总体规划、土地利用总体规划相衔接。坚持分类指导、分步实施，合理制订实施方案，采取先易后难，逐步推进的方法，稳步开展危旧房改造各项工作。

　　（二）坚持以人为本，拆建结合原则

　　坚持以改善民生作为危旧房改造工作的中心，从人民群众的根本利益出发，切实维护人民群众的合法权益，确保通过危旧房改造使市民的居住条件和生活质量明显提高。同时在改造过程中，遵循历史文化传统的保护利用，注重拆除改建和保护更新相结合，体现可持续发展理念。

　　（三）坚持综合改造，配套建设的原则

　　坚持实施成片危旧房改造，严格控制零星插建开发，同时完善公用配套设施建设，提高旧城区生活环境质量和公建配套质量，确保危旧房改造在合理经济效益的前提下侧重社会效益和环境效益的实现，并且符合国家关于住房建设中小套型低建筑面积的住房政策要求，满足中低收入家庭的居住需求。

　　（四）坚持属地管理，多方筹资的原则

　　坚持危旧房改造项目属地管理、属地负责原则，以城区作为危旧房改造实施主体，确保既快又好地实施危旧房改造。同时，多渠道筹措改造资金，鼓励各类经济实体参与危旧房改造，因地制宜，齐头并进，全面推动危旧房改造工作的大规模展开。

　　（五）坚持注重文化，美化环境的原则

　　坚持在危旧房改造中将南宁市传统的地域文化元素和时代发展特征有机结合起来，充分挖掘历史人文景观和地方民族特色，让地方的文化内涵融入城市更新改造中。在承袭历史文脉、延续民俗传统、张扬绿城特色的基础上，使旧城区成为具有较高文化品质、体现地方特色、环境优美，集传统与现代于一体的多功能街区。

　　三、危旧房改造的对象和项目类型

　　（一）改造对象

　　本指导意见所述的危旧房改造，主要是指我市快速环道以内的危旧房屋较多，建筑布局混乱，公建配套缺乏，人居环境较差的老、旧区域的改造建设。为确保危旧房改造效果，我市鼓励实施成片危旧房改造项目，严格控制零星改建项目。

　　（二）项目类型

　　以“公共环境优先”为导向，根据项目的地理位置、现状特点、规划功能定位及预期效益等内容，本指导意见将我市危旧房改造项目大体分为四大类型：一是优居工程型项目；二是公建配套型项目；三是商业开发型项目；四是骑楼改造型项目。

　　优居工程型：优居工程型项目主要是响应国家宏观调控政策，在改造优化旧城区居住环境的同时，对我市住房供应体系进行合理补充，并提供低价位及社会保障性住房。项目一般位于旧城居住区内，片区配套设施和建筑状况较差，区位一般；片区内建筑布局混乱，危旧房屋大量存在，公建配套缺乏；片区改造对改善人居环境，优化用地布局，提升城市景观具有重大意义。优居工程型项目是以政府主导、市民参与、按市场化运作、以原地安置为主要特点的危旧房改造新模式。项目选取是以改善片区人居环境，优化城市用地布局，提供低价位及社会保障性住房为准则，不以经济赢利为目的，在确保项目投入产出基本平衡的前提下侧重社会效益和环境效益的实现。

　　公建配套型：公建配套型项目主要是解决市中心人口稠密地区市政配套设施和公益配套设施严重不足问题。项目选取是基于项目所在片区缺乏大型公建配套设施（如停车场、医疗、综合市场等），且已极大影响该区域社会经济发展和居民生活质量的提高。

　　商业开发型：商业开发型项目主要是进一步完善市一级商业中心建设，整合提升传统商业中心区的业态结构，优化产业布局，为加快市域核心商业区的业态升级提供源动力。项目一般位于市中心或城市副中心区域，周边配套设施较齐全，区位较好，利于形成多业态商业建筑综合体；片区功能布局不合理，危旧房屋较多；拆迁成本较高，但区位较好，项目开发预期经济效益显着。

　　骑楼改造型：骑楼改造型项目主要是将南宁市传统的地域文化元素融入到城市建设项目中，充分挖掘历史人文景观和地方民族特色，让历史的文脉在城市更新改造中延伸。项目一般位于市中心的传统街区和历史保护街区。此类旧改项目可采取拆、改、留并举的方式，进行“修旧如旧”、“更新整饰”或“拆除改造” 等形式改造。

　　四、危旧房改造的主要工作方法

　　（一）政府主导，社会参与。危旧房改造是一项为民办实事工程，必须坚持政府在危旧房改造中的主导地位。政府利用财政及国有企业的融资平台和建设平台，辅以社会招商，保证危旧房改造的顺利实施；并通过对规划制订、土地利用、开发建设、销售管理过程的控制和有效引导，确保危旧房改造预期目标的实现。同时，危旧房改造亦是涉及广大群众利益的系统工程，需要社会各界的积极配合和共同参与。

　　（二）成片改造，综合整治。为彻底改善片区环境，我市危旧房改造原则上实行成片拆除改造。

　　通过对危旧房较集中的居住区、棚户区的成片改造，切实解决居民的住房困难问题，片区环境、配套设施有明显改善，同时可向社会提供低价位商品房，有效抑制商品房价偏高问题，此外还可集约出部分土地用于建设经济适用房和廉租房，完善多层次的住房供应体系。对不宜成片改造的旧住宅区以及历史保护街区等，通过改造更新和保护利用相结合进行综合整治，做到在拆除改造中保护，在保护利用中更新，在更新延续中拓展。

　　（三）分类实施，分级推进。根据危旧房改造项目类型和特点，充分发挥市、城区两级行政管理体制的作用，采取相应的运作模式分类实施、分级推进。其中优居工程型项目原则上由城区政府主导组织实施、市级各部门提供政策指导和技术服务；公建配套型、商业开发型和骑楼改造型等项目原则上由市级主管部门统筹组织推进，城区政府配合实施。不同类型旧改项目的运作模式可根据我市建设发展和市场变化需要，灵活、主动的适时调整，以便分类指导、分步实施，稳步推进我市危旧房改造。

　　（四）创新旧改，优居保障。积极响应国家宏观调控政策，结合城市危旧房改造配套建设“优居商品住宅”。为改善我市住房供应结构，有效抑制商品房价偏高，解决中低收入家庭住房困难问题，我市鼓励结合国家住房保障制度实施危旧房改造。重点将危旧房改造优居工程型项目建设与社会保障性住房建设紧密结合，配套建设“优居住宅小区”，并按“限定房型面积、限定售房价格、限定销售对象”的原则，向符合条件的中低收入家庭和危旧房改造选择货币补偿的被拆迁人提供介于完全市场化商品房与经济适用住房之间的政府主导性质的“优居商品住宅”，加大我市中低价位住房的供应力度，丰富我市住房供应层次，有效满足不同层次家庭的住房需求。同时，优居工程型项目在保证项目投入产出基本平衡前提下，可适度提供一定量的经济适用房和廉租房。

　　“优居商品住宅”：是指结合我市危旧房改造优居工程型项目建设，由政府主导、市场运作，按“限定房型面积、限定售房价格、限定销售对象”的“三限”原则向符合条件的家庭户或个人统筹供应的政策性商品住宅。具体销售管理办法由市建设主管部门另行研究制定报市人民政府审批。

　　（五）重心下移，城区为主。根据危旧房改造的特殊性和属地管理原则，在市委、市政府的统一指挥下，危旧房改造工作重心在城区。通过将危旧房改造相关职责和权益下放城区；将我市直管公房资产下放城区盘活；将部分国有开发企业下放城区运营等运作方式，进一步充实城区的职能，增强城区的实力，明确城区的职责，切实使城区责权利有效统一。坚持以城区作为危旧房改造实施主体，城区政府要尽快建立健全组织体系，做好各项前期工作，负责具体项目组织实施和全过程动态管理，全面协调解决项目推进过程中出现的问题。

　　（六）合理补偿，和谐拆迁。危旧房改造涉及城市房屋拆迁，涉及住户群众的根本利益，必须以人为本，依法拆迁，保障安置。根据国家政策并结合项目实际，在旧改项目实施时，可设定具体拆迁优惠政策，最大限度让利于市民。同时，加快推进拆迁安置小区及低价位房建设工作，努力拓宽安置房源渠道，切实解决市民拆迁安置的后顾之忧，确保老百姓真正安居乐业。

　　五、认真抓好危旧房改造的各项管理工作

　　（一）认真抓好危旧房改造的规划管理。高水平、高起点编制危旧房改造专项规划，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调。实行立体规划，全面顾及地上地下空间以及周边区域的基础设施和环境建设，进行全方位改造。合理制定相关规划指标，既为城市发展留下空间，也要兼顾土地的有效利用。

　　（二）认真抓好危旧房改造的土地管理。在危旧房改造过程中，土地行政主管部门应当对所涉及的土地进行审核、确权、登记，严格土地用途和土地变性管理，并根据有关规定做好土地出让工作和办理有关用地手续，加快推进危旧房改造工作步伐。

　　（三）认真抓好危旧房改造的项目建设管理。各行政主管部门应当认真负起危旧房改造工程建设的管理监督职责，确保各项公共事务管理和服务及时跟进，保证危旧房改造的供电、供水、道路、绿化、照明、通信等基础设施的及时配套和消防、治安、安全作业等各项管理的到位。同时，加大旧城区规划建设执法力度，坚决遏制违法违章建设行为，对违法建设，根据国家法律法规和自治区、市有关规定严厉查处。

　　（四）全力做好危旧房改造的拆迁补偿安置。拆迁管理部门及各城区政府要全力做好我市拆迁补偿安置的监督管理和指导协调工作，全程跟踪，动态管理，力求实效。项目业主在依法取得房屋拆迁许可证后，严格依据国家和自治区、市有关规定对被拆迁人给予补偿安置。同时，按照尊重历史、有利于改造的原则进行，让广大市民群众从危旧房改造中获得发展成果。

　　六、加大危旧房改造的政策扶持力度

　　（一）加强对危旧房改造的财政支持。各级财政要调整财政支出结构，对危旧房改造给予必要的支持，重点保证工作经费。同时在国家有关法律、法规和规定要求的范围内，积极制定实施各项优惠政策，根据实际情况将危旧房改造项目土地出让金净收益拨付城区用于城市基础设施和低收入人群保障性住房建设等，并按政策减免危旧房改造项目有关行政性收费。

　　（二）创新危旧房改造的方式和方法。危旧房改造涉及面广，工作复杂，项目实施要有创新的配套政策和工作方式支持。在危旧房改造实践中，要积极探索国有经济实体参与实施改造、项目招商开发方式实施改造、单位自改自建方式实施改造等多种改造模式，因地制宜，齐头并进，全面推动危旧房改造工作的大规模展开。

　　（三）加快危旧房改造配套基础设施建设。将危旧房改造涉及的基础设施建设项目优先列入城市建设年度计划，尽早安排实施。将危旧房改造中的市政公用设施建设管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍。

　　（四）为危旧房改造提供高质高效服务。加强对危旧房改造的组织领导，建立健全我市危旧房改造管理体系。市旧区改建办公室作为我市危旧房改造的主管部门，负责全市的危旧房改造日常管理工作。各部门要各司其职，密切配合，对危旧房改造提供灵活高效的行政服务。切实建立危旧房改造项目出让、拆迁、报建审批的“绿色通道”，各相关审批职能部门要明确审批的流程和时限，简化审批手续，缩短审批时间，提高办事效率。同时，各有关部门要主动为危旧房改造工作提供政策指导和技术服务。

　　七、其他

　　（一）本市快速环道以外的城市建成区以及市辖各县涉及的危旧房改造活动，可参照本指导意见执行。

　　（二）本指导意见自发布之日起实施。

　　二〇〇八年五月二十二日
广西壮族自治区南宁市人民政府