重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则

　　根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的规定，制定本实施细则。

　　1、基本概念

　　1.1基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土寺估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。

　　1.2公示地价。公示地价是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。

　　1.3土地还原率。土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的得率（或比率）。制定本次基准地价和公示地价的土地还原率r＝0.0873。

　　1.4土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。重庆市城镇土地级别另行公布。

　　宗地级别不确定时，可参照宗地周围土地级别确定。

　　1.5土地有偿使用费。土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。

　　有偿使用费包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。

　　1.6土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。

　　土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。

　　1.7土地租赁金。土地租赁金是指国家将国有土地使用权以租赁方式有偿供应给使用者时，使用者按国有土地使用权租赁合同约定赂国家支付的有偿使用费。

　　1.8土地收益。指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房增管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。

　　划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。

　　1.9土地出让综合价金。土地出让综合价金包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。

　　2、土地用途分类

　　重庆市国有土寺使用权基准地价和公示地价将土地用途分为商服业、住宅、工业三种用地类型。

　　2.1商服业用地包括：商业服务业、旅游业和金融保险业用地。

　　加油站、招待所、经营性墓地、经营性市场等用地的基准地价和公示地价参照商服业用地执行。

　　2.2住宅用地包括：指供居住的各类房屋用地。

　　2.3工业用地包括：工业、仓储用地。

　　市政公用设施、绿化、文化体育、科研设计、教育、医卫、铁路、民用机场、港口码头、其他交通等的基准地价和公示地价可以参照工业用地执行。

　　2.4各用地类型的具体含义参照《城镇地籍调查规程》。

　　3、年限修正

　　重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价使用年限统一为50年。当实际使用年限不是50年时，应对基准地价和楼面价出让金作年限修正。年限修正系数的计算公式为：

    
 

 　　其中：

　　u——年限修正系数

　　r——土地还原率0.0873

　　n——实际使用年限

　　4、基准地价的应用

　　本次基准地价的内涵为50年期城镇熟地[成熟度：三通一平（通水、通电、通路、平整场地）]，容积率为1的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体宗地地价评估时，应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素、土地使用权类型及年限修正。综合用途的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。运用基准地价系数修正法评估地价的公式为：

　　评估地价＝基准地价×[1＋（成熟度修正系数）＋（区域和个别因素修正系数）＋（土地使用权类型修正系数）]×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数

　　4.1成熟度修正系数：成熟度是指宗地内的实际开发程度。当宗地内的实际开发程度不是三通一平（通水、通电、通路、平整场地）时，应进行成熟度修正，成熟度修正最大浮度不得超过±30%，成熟度修正系数见附表一。

　　4.2基准地价是一个区域的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体宗地地价评估时，应根据宗地所处区域和宗地具体条件进行区域和个别因素修正。区域和个别因素修正系数另行公布。

　　4.3容积率修正系数：容积率是宗地建筑面积与土地面积的比率，反应宗地的利用强度。本次公布的基准地价容积率设定为1，当容积率小于1时，按1计算；当容积率大于1时，应进行容积率修正。容积率修正系数见附表二。

　　4.4土地使用权类型修正系数：划拨国有土地使用权及租赁国有土地使用权，利用基准地价进行地价评估时，应作土地使用权类型修正。土地使用权类型修正系数见附表三。

　　4.5期日修正系数：本次公布的基准地价基准日为二○○○年八月二十日。宗地评估基准日不是二○○○年八月二十日时，应根据地价指数进行期日修正。地价指数另行公布。地价指数公布前，可暂不修正。

　　4.6写字楼、高级商务大楼、高级公寓（含星级式公寓）等用地类型的基准地价1级至9级按商服业用地基准地价下浮30%确定，10级至15级按商服业用地基准地价下浮15%确定，16级至20级按住宅用地基准地价确定。

　　5、公示地价的应用

　　5.1写字楼、高级商务大楼、高级公寓（含星级式公寓）等用地类型的公示地价1级至14级按商服业用地公示地价下浮20%确定，15级至20级按住宅用地公示地价确定。

　　5.2重庆市国有土地使用权出让金测算方法1的应用。

　　5.2.1“宗地价格”为宗地假设开发程度为三通一平（通水、通电、通路、场地平整）条件下的土地评估确认价格。

　　5.2.2宗地有偿使用的土地评估由市或区县（自治县、市）土地行政主管部门委托或指定的机构进行。其中由市政府审批的土地出让由市土地行政主管部门委托评估，其他土地出让由区县（自治县、市）土地行政主管部门委托评估。

　　5.2.3重庆市国有土地使用权出让金测算方法1主要适用于企业改制、土地级别不明确、招标拍卖出让底价的测算及建筑规划设计方案未明确或难以明确的宗地的土地出让金测算。

　　5.3重庆市国有土地出让金测算方法2的应用。

　　5.3.1楼层出让金标准是根据测算对象的建筑面积分楼层测算出让金的标准。楼层修正系数见附表四。

　　5.3.2因旧城改造需拆迁安置补偿就地还房的，应先在总建筑面积与建筑占地中扣除还房部份，剩余部份按规定计算计价面积（即按栋或单位还房，不考虑还房的楼层）。

　　5.3.3重庆市国有土地出让金测算方法2主要适用于建筑规划设计方案已明确的宗地土地出让金测算。

　　5.4高新技术产业用地系指经市以上科技行政主管部门认证的高新技术产业用地。

　　5.5划拨土地使用权转让征收土地收益额为土地出让金与土地收益系数的乘积。测算基数土地出让金1级至5级上浮10%－20%，6级至9级不得下浮。

　　5.6划拨土地使用权改变用途或增加容积率，按划拨土地使用权转让补交土地收益标准收取土地收益金。在宗地出让中原划拨的土地，因改变用途等原因，应补交土地出让金。

　　5.7划拨土地使用权转让补交土地收益，转让行为发生在2000年11月1日前的，按本细则执行，转让行为发生在2000年11月1日前的，按原规定执行。

　　5.8国有土地使用权租赁（土地成本费用由承租者承担）租金按下列公式计算。

　　a=A*(r/(1-1/(1+r)*50))

　　其中：

　　a——年租金

　　A——按出让方式测算的50年期土地出让金

　　R——土地还原率

　　5.9国有土地使用权租赁（土地成本费用不由承租者承担）租金按下列公式计算。

　　a=A*(r/(1-1/(1+r)*50))

　　其中：

　　a——年租金

　　A——50年期土地评估价格

　　R——土地还原率

　　5.10划拨国有土地使用权出租补交土地收益标准可参照附表五执行。各地可根据宗地的具体条件下浮10－20%。

　　5.11划拨国有土地使用权出租按月补交土地的收益（下足一月按一个月计收）按下列公式测算：

　　a&yh;=a/12

　　其中：

　　a’——月补交土地收益

　　a——年补交土地收益

　　6、本实施细测的实施

　　6.1本实施细则由重庆市国土资源和房屋管理局解释。

　　6.2本实施细则至发布之日起施行。

 

　　附表一:成熟度修正系数

　　土地开发程序 修正系数

　　三通一平(路&dh;水&dh;电&dh;平场) 　0

　　缺平整场地 -0.12 ～ -0.15

　　缺通路 -0.12 ～ - 0.15

　　缺通上水 -0.05 ～ -0.07

　　缺通下水 -0.05 ～ -0.07

　　缺通电 -0.10 ～ -0.12

　　通气 +0.06 ～ +0.08

　　通讯 +0.04 ～ +0.06

　　注:成熟度修正系数之和不超过30%

　　附表二: 容积率修正系数

　　容积率 修正系数

　　1.0 1.00

　　1.5 1.25

　　2.0 1.50

　　2.5 1.70

　　3.0 1.88

　　3.5 2.05

　　4.0 2.21

　　4.5 2.31

　　5.0 2.40

　　5.5 2.48

　　6.0 2.56

　　6.5 2.63

　　7.0 2.69

　　7.5 2.75

　　8.0 2.81

　　8.5 2.86

　　9.0 2.91

　　9.5 2.96

　　≥10.0 3.00

　　附表三:土地使用权类型修正系数

　　土地使用权类型 修正系数

　　出让土地使用权 0

　　租赁土地使用权 -0.10～ -0.20

　　划拨土地使用权 -0.25～ -0.35

　　附表四:楼层修正系数

　　楼层\系数\用途 商服业 住宅 工业

　　负层 0.8－0.9 0.4 0.4

　　平街层 1.0 1.0 1.0

　　2－4 1.0－0.8 1.0 1.0－0.8

　　5－6 0.7－0.5 1.0 0.4

　　7－8 0.4 1.0 0.2

　　9－12 0.4 0.8 0.1

　　13－18 0.4 0.6 0.1

　　18层以上 0.2 0.5 0.1

　　附表五:划拨国有土地使用权出租补交土地收益标准(单位:元/平方米)

　　土地级别\用途 商服业 住宅 工业

　　1-3 320-126 78-30.7 82-32.3

　　4-6 95-83 27.4-21.6 30.1-24.8

　　7-9 61-48 17.8-13.1 20.8-14

　　10-11 40-31 10.8-8.8 11.1-8.7

　　12-13 16-8 6.7-5.0 6.0-4.2

　　14-15 5-3 3.6-2.1 2.7-2.0

　　16-18 2.5-1.5 1.8-1.2 1.7-1.0

　　19-20 1.2-1.0 1.0-0.8 0.8-0.6