南京市政府办公厅转发市房产管理局等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展意见的通知

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

　　市房产管理局、发改委、建委、财政局、规划局、国土资源局、物价局、地税局、人行南京分行营管部《关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　房地产业是国民经济的支柱产业，住房价格是社会普遍关注的问题。全面贯彻落实国家宏观调控政策，及时研究解决当前房地产市场存在的突出问题，努力促进房地产业健康发展，对于保持国民经济平稳较快增长，维护广大人民群众的切身利益，具有重要的意义和作用。各区县、各部门要从实践“三个代表”重要思想和贯彻落实科学发展观的全局高度，充分认识切实稳定住房价格、促进房地产业持续健康发展的重要性、紧迫性，将其作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任务来抓。各相关职能部门要将这项工作列入重要议事日程，加强领导，明确责任，认真落实各项调控政策措施，切实抓出成效。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
南京市人民政府办公厅

二○○五年五月三十日

关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见

（市房产管理局、发改委、建委、财政局、规划局、国土资源局、物价局、地税局、人行南京分行营管部　2005年5月）

　　房地产业是国民经济的支柱产业，保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展大局、事关全面建设小康社会目标的实现。近年来，我市认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，全面落实国家宏观调控政策，研究和解决房地产市场存在的突出问题，已取得初步成效。为巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快增长，维护广大人民群众的切身利益，贯彻落实科学发展观，确保我市房地产市场的持续健康发展，构建和谐社会，按照中央关于加强宏观调控切实稳定房价的决策和部署，根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），以及江苏省《省政府办公厅关于转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的通知》（苏政发[2005]55号）精神，结合我市实际，提出如下意见：

　　一、房地产市场调控的原则、重点和目标

　　贯彻国家宏观调控政策，切实稳定住房价格，促进房地产业健康发展的基本原则：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；强化法制，加强监管。工作重点：遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房建设，限制拆迁造成的被动性购房，引导合理的住房消费。调控目标：从完善住房供应、控制不合理需求两方面入手，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，实行政策引导、规范市场秩序，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，努力实现住房总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场持续健康发展。

　　二、房地产市场调控的措施

　　（一）强化规划调控，改善住房结构

　　1、根据房地产市场需求情况，合理制定今后两年普通商品住房、中低价商品住房和经济适用住房的建设计划，明确建设规模、项目布局以及进度安排。

　　加快和完善新开发住宅小区交通和生活服务基础设施配套建设，满足居民居住、生活的需要，缓解住房供应矛盾，增强住房供应的有效性。

　　加强对年度房地产投资计划、房地产供地计划、城镇房屋拆迁计划以及房地产开发项目的核准管理，每年保持适当的住房建设规模，确保供求基本平衡。

　　切实提高普通商品住房在供应中的比例。普通商品住房中小户型的比例一般要达到60％左右。形成以普通商品住房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品住房为补充的住房供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。

　　2、强化规划引导，优先保证中低价商品住房和经济适用住房项目用地，规划行政主管部门对此类项目要加快工作进度，优先进行规划审查，在项目选址上予以保证。

　　要严格控制低密度、高档住房项目在住宅供应中的比例，不得将规划的二类住宅用地改为一类住宅用地进行使用，严格控制老城区内商品住宅项目的审批。

　　（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理

　　3、加大土地供应调控力度，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。增加普通商品住房、中低价商品住房和经济适用住房建设用地供应量，保持土地供应量与住宅销售量之间的基本平衡。

　　4、要规范土地出让公告和合同的内容，加强土地供后监管，对不按土地出让合同约定和《国有土地划拨决定书》规定开工建设和竣工验收的，应当依法追究其责任。

　　严格执行法律规定，加大对闲置房地产开发用地的清理力度，打击囤积土地和炒卖土地行为，凡超过规定期限满一年未开工建设的，应当依法交纳土地闲置费，满2年未开工建设的，依法收回其项目土地使用权。

　　（三）加快“三房”建设，完善住房保障体系

　　5、进一步完善中低价商品住房、经济适用住房和廉租住房（以下简称：三房）的建设、供应、管理政策。

　　建立住房保障专项资金制度，以确保住房保障的资金来源。

　　6、积极制订“三房”建设用地的供应计划，根据市场和住房保障的需求，适时、适度地投放市场。

　　今后两年经济适用住房年竣工量不低于120万平方米，中低价商品住房年竣工量不低于80万平方米。

　　7、对中低价商品住房建设项目，由市建设行政主管部门等相关部门根据住宅用地年度出让计划提出年度建设方案，针对销售价位、套型面积、规划设计条件、外部条件、市政配套等控制性要求提出意见，作为中低价商品住房用地出让的前置条件，以保证中低价商品住房的有效供应。

　　加快和完善经济适用住房小区及周边区域的交通和生活配套等基础设施的建设，加强经济适用住房小区的管理。

　　8、用于廉租住房制度建设的资金，应当在以财政预算安排为主的前提下，多渠道筹措。着力扩大廉租住房制度覆盖面，通过多种形式，加快解决最低收入家庭基本住房需要。

　　开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。

　　（四）遏制投机炒房，控制拆迁规模

　　9、商品房预购人在取得房屋所有权证之前转让的，房产主管部门不予办理登记手续；商品房转移登记的受让人与预售登记的受让人不一致的，房屋权属登记机关不予办理房屋转移登记手续。

　　10、从社会经济发展的实际出发，合理确定拆迁规模。坚持统筹兼顾、量力而行的原则，保持拆建平衡，合理控制因拆迁造成的被动性住房需求增长。

　　（五）运用税收信贷政策，引导合理住房消费

　　11、明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设和消费。在项目批准、规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房（以下简称：普通住房）应同时满足以下条件：

　　（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；

　　（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；

　　（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。

　　12、加大控制投资性购房需求的力度，坚决遏制投机性炒房。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买的普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，按其售房收入减去购房价款的差额征收营业税。

　　13、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买普通商品住房，对个人购买两套及其以上住房的，降低按揭贷款比例，并实行贷款利率上浮。对购买房屋一年内出售的，商业银行不得提供转按揭服务。

　　14、加强对房地产贷款、商品房预售款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范金融风险。

　　（六）切实整顿和规范市场秩序

　　15、进一步规范房地产开发经营行为，完善房地产市场监管制度。强化房地产各类经营主体资质的动态管理，实行对房地产开发建设全过程的监控。严格执行市场准入制度、房地产开发项目手册制度、项目资本金制度和住宅小区交付使用制度等管理制度。

　　从事房地产开发经营活动必须具备相应房地产开发资质。

　　项目资本金达不到要求的房地产开发项目，相关职能部门不得批准和办理开工手续。

　　16、切实加强房地产销售管理。房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中统一管理，全面实施商品房销售网上备案制度，严格实行商品房预销售合同网上即时预登记，建设公开、透明、规范的房市，规范商品房销售行为。

　　加强普通商品住房价格核定、监管和查处工作。严格执行商品房销售明码标价，坚持“一价清”、“一房清”等制度，规范市场行为，保护购房者权益。

　　依法严肃查处房地产开发企业和中介机构虚构销售合同，违规销售房屋、以及各种形式的囤积房屋，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，投机炒作等违规行为。对于不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积等控制性项目建设要求的，记入房地产企业信用档案，公开予以曝光，切实发挥失信惩戒作用。

　　（七）加强房地产市场监测

　　17、继续完善房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，提高把握市场的能力和水平。

　　统一数据采集标准，规范房地产价格统计，加强房地产市场研究，客观分析房地产市场运行状况，正确判断房地产形势及发展趋势，适时进行市场调控，防止住房价格大起大落。

　　建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求以及土地和住房价格变动等信息，提高房地产市场的透明度。

　　（八）加强领导明确责任，坚持正确的舆论导向

　　18、各区政府、各相关部门应当认真履行各自职责，加强合作，建立统一的房地产市场调控协调机制，切实担负起稳定房价、保持房地产市场持续健康发展的责任。

　　加强和改进舆论监督，坚持正确的舆论导向，搞好正面宣传，引导开发企业理性投资，消费者理性购房，引导群众的心理预期与消费需求，促进房地产市场理性发展。

　　本意见自6月1日起实施。市房产管理局、发改委、建委、财政局、规划局、国土资源局、物价局、税务局、人行南京分行营管部等部门，可根据本意见结合各自职能会同相关部门制订实施细则。

　　高淳、溧水两县政府可根据本意见精神，结合本地区房地产市场的实际，制定相关政策。