北京市商品房预售资金监督管理暂行办法

各区县建委、房管局，各商业银行，各房地产开发企业，各有关单位：

 

　　为完善商品房预售制度，加强我市商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，根据中华人民共和国城市房地产管理法城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）和关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号）等有关法律法规、政策，结合我市实际情况，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定了北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，经市政府同意，现予以印发，请遵照执行。

 

　　附件：北京市商品房预售资金监管暂行办法

 

　　北京市住房和城乡建设委员会

 

　　中国人民银行营业管理部

 

　　中国银行业监督管理委员会北京监管局

 

　　二〇一〇年十月二十二日

 

北京市商品房预售资金监督管理暂行办法

 

　　第一章总则

 

　　地方政策文件监控

 

　　第一条为加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），结合本市实际情况，制定本办法。

 

　　第二条本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。

 

　　第三条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

 

　　第四条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京银监局（以下简称北京银监局）共同制定商品房预售资金监管政策。

 

　　区县住房城乡建设主管部门负责指导、协调本行政区域内商品房预售资金监管政策的具体实施。

 

　　中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设商品房预售资金监管专用账户。商业银行应当按照监管规定和有关内部管理制度配合做好相关工作。

 

　　第二章一般规定

 

　　第五条本办法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

 

　　第六条商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称专用账户），并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

 

　　第七条房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项：

 

　　1、项目工程建设费用；

 

　　2、项目用款计划；

 

　　3、选定的监管银行，并提交与银行签订的商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）；

 

　　4、专用账户名称、账号；

 

　　5、涉及其他情况。

 

　　取得预售许可后，上述事项应当在售楼场所公示。

 

　　第八条项目工程建设费用应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用确定。其中，住宅项目应包括《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号，以下简称《同步交用办法》）规定的住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。

 

　　第九条房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设臵资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

 

　　完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。

 

　　第十条房地产开发企业应当确定项目的监管银行。依照《同步交用办法》进行分期建设的，每一期内的项目，只能委托一家监管银行。

 

　　房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议格式文本由市住房城乡建设委、中国人民银行营业管理部、北京银监局共同拟定。

 

　　第十一条项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。

 

　　第十二条区县住房城乡建设主管部门在审核预售许可时，根据房地产开发企业申报的项目工程建设费用，参照本区县建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度（以下简称重点监管额度）。

 

　　第十三条房地产开发企业已签订工程建设合同并备案的，相应费用可凭已备案的工程建设合同在相应节点前提前支取，但不得超过节点用款额度。

 

　　第十四条房地产开发企业已办理赋予强制执行效力公证的工程款支付担保所担保的工程款额度，可以从重点监管额度中相应抵扣，但其抵扣额度不得超过重点监管额度的20%。

 

　　依据《关于印发?关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法?的通知》（京建法"2008?134号）列入"重点监管企业名单"的房地产开发企业，不得抵扣。

 

　　第十五条房地产开发企业与购房人约定分期付款，并签订市住房城乡建设委制定的分期付款格式商品房预售合同的，分期付款额度视同纳入监管的预售资金。

 

　　第三章监督管理

 

　　第十六条商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。

 

　　购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。

 

　　第十七条监管银行发现商品房预售资金未进入专用账户的，应当告知区县住房城乡建设主管部门。

 

　　区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。

 

　　第十八条进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。

 

　　第十九条房地产开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持以下材料向监管银行提出书面申请：

 

　　1、地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《地基与基础分部工程质量验收记录表》。

 

　　2、结构封顶节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《主体结构分部工程质量验收记录表》。

 

　　3、竣工验收节点，提交建设、施工、监理、设计等单位签字的《单位工程质量竣工验收记录表》。

 

　　依照本办法第十三条规定在相应节点前提前支取资金的，提交与相关施工单位签订的已备案工程建设合同。

 

　　第二十条监管银行收到房地产开发企业的申请后，应当对申请材料进行审核。符合本办法第十九条规定的资金使用条件的，应当在二个工作日内向房地产开发企业拨付资金；不符合条件的，应当向房地产开发企业出具不予拨付通知书。

 

　　第二十一条入账资金未达到重点监管额度前，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。入账资金超出重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。

 

　　第二十二条市、区县住房城乡建设主管部门应公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可以通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询相关信息。

 

　　第二十三条预售项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的相关证明文件向监管银行申请解除资金监管。监管银行应当在三个工作日内与房地产开发企业签订商品房预售资金终止监管协议，解除对商品房预售资金的监管。

 

　　第二十四条有下列情形之一的，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用：

 

　　1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

 

　　2、预售项目存在严重质量问题的；

 

　　3、预售项目未按期交付使用的；

 

　　4、市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；

 

　　5、其他违反商品房预售资金监管的行为。

 

　　第四章法律责任

 

　　第二十五条房地产开发企业有下列行为之一的，由市或区县住房城乡建设主管部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统：

 

　　1、违反本办法规定直接收存商品房预售资金的；

 

　　2、未依照本办法规定及时将贷款转入专用账户的；

 

　　3、未依照本办法规定使用商品房预售资金的；

 

　　4、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。

 

　　第二十六条施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由市或区县住房城乡建设主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

 

　　勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市或区县住房城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理。

 

　　第二十七条对违反本办法规定擅自拨付商品房预售资金的监管银行，由市住房城乡建设委会同相关部门按有关规定处理。

 

　　第二十八条市、区县住房城乡建设主管部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

　　第五章附则

 

　　第二十九条自2010年12月1日起申请商品房预售许可的项目，依照本办法执行。