福州市个人购买住房贷款抵押登记办法

　　第一条　为规范个人购买住房贷款抵押行为，维护房地产市场秩序，促进房地产金融发展，深化住房制度改革，根据《城市房地产管理法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规，结合本市实际，特制定本办法。

　　第二条　凡在福州市规划区范围内个人为购买住房（商品房、经济适用住房等）向金融机构或住房资金管理中心申请贷款抵押的，适用本办法。

　　第三条　福州市房地产管理局是本市个人购买住房贷款抵押登记机关（以下简称登记机关）。

　　第四条　本办法所称个人购买住房贷款抵押是指购房人在支付首期购房款后，由金融机构或住房资金管理中心代其支付剩余的购房款，而将所购住房（期房或现金）抵押给金融机构或住户资金管理中心（以下统称抵押权人）作为偿还贷款担保的行为。

　　第五条　申请购买住房抵押登记符合下列条件：

　　1．期房抵押：以预售商品房抵押的，该房已取得《商品房预售许可证》，且《商品房预售合同》已在登记机关登记备案；以经济运用住房抵押的，开发企业应当取得销售资格，且购房人资格已经市房改办审定；

　　2．房抵押：房屋已经竣工验收，且设定抵押权的住房已办理预先登记；

　　3．购房人已支付首期购房款；

　　4．抵押双方已签定《个人购买住房抵押贷款合同》。

　　第六条　有下列情形之一的不能设定个人购买住房抵押：

　　1．房已设定在建工程抵押或该住房占用范围内土地使用权已设定抵押，抵押权人未同意销售、再抵押的；

　　2．开发企业被依法吊销商品房预售许可证或销售资格的；

　　3．商品房预售或销售合同已依法注销的；

　　4．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制住房权利的；

　　5．法律法规规定不能抵押的其他情况。

　　第七条　申请现房抵押登记须提交如下证件资料：

　　1．《商品房销售合同》；

　　2．购房证明书；

　　3．全部购房款发票；

　　4．贷款合同；

　　5．《个人住房贷款抵押合同》；

　　6．登记机关认为必须提交的其它证件资料。

　　第八条　现房抵押在抵押登记的同时办理购房人房屋产权登记。登记机关在房屋所有权证及产权档案上进行抵押登记，向抵押权人发放其他项权利证书。

　　第九条　申请期房抵押登记须提交如下证件资料：1．商品房或经济适用住房预售合同；2．已付购房款发票及预售款监管银行进帐单；3．开发企业不可撤销保证函；4．其余同第七条4、5、6项。

　　登记机关进行预售合同备案登记。

　　第十条　期房抵押在房屋竣工验收并预先登记后，须在一个月内变更为现房抵押登记。登记办法同第七、八条现房抵押登记。

　　第十一条　已设定在建工程抵押、且原抵押人同意将在建工程贷款抵押转为个人购买住房贷款抵押的，由原抵押权人、开发企业、购房人及个人购买住房抵押权人四方签定协议，按上述规定办理个人住房抵押登记。

　　第十二条　抵押期间，抵押人及开发企业严格履行住房销售、预售合同，未经抵押权人同意擅自变更或解除销售、预售合同的，该行为无效。

　　第十三条　现房抵押期限间抵押物由抵押人占管，未经抵押权人同意不得对抵押物进行任何结构性变动，或将该抵押物转让、再抵押或以其他任何方式处置该抵押物。

　　第十四条　商品房和经济适用住房期房抵押期间，开发企业对抵押合同承担相应保证责任，保证函须上备如下内容：1．本保证内容不可撤销；2．须严格履行预售合同，保证按时交付质量合格住房；3．竣工验收后及时办理预先登记，及时办理抵押物过户手续；4．交房时需同时通知抵押人和抵押权人；5．未经抵押权人书面同意不得为抵押人办理抵押物转让、过户等手续；6．抵押人不履行合同时，开发企业承诺代为还款或按抵押人已付购房款全额回购，并优先支付抵押权人；7．开发企业保证期限不得在购房人取得房屋所有权证前终止。

　　第十五条　开发企业履行保证责任代为还款或回购后，有权向抵押人追偿；开发企业拒不履行保证责任的，抵押权人可依法起诉。

　　第十六条　保证期间，开发企业发生兼并、改组的、由其继承人承担保证责任；开发企业将该工程转让予他人开发的，由受让开发企业承担保证责任。

　　第十七条　经抵押权人书面同意，抵押人可将抵押物转让，并在登记机关办理过户手续后进行相应抵押变更手续，抵押关系随之转移。当事人另有约定的除外。

　　第十八条　抵押期间，经事先书面通知抵押人及开发企业，抵押权人可将该债权转让予其它金融机构，抵押权随之转移，但应办理抵押权人变更登记。

　　第十九条　抵押期限届满，抵押人已按期或提前偿还贷款本息的，抵押双方须在一个月内至登记机关办理抵押注销登记。

　　登记机关受理作出注销登记后，抵押关系终止。

　　第二十条　抵押权人行使抵押权时，若抵押物仍为期房，可根据开发企业不可撤销保证函要求其回购、暂缓交房或交付予抵押权人；若抵押物为现房，可要求抵押人限期腾空。抵押权人可依法采取下列方式行使抵押权：1．拍卖。2．开发企业回购。3．折价。4．变卖。

　　采取3、4项方式行使抵押权，当事人未能达成协议的，须委托有资质的房地产价格评估机构对抵押物进行评估。

　　处分抵押物所得金融中扣除处分费用及有关税费后的剩余金额，用于清偿抵押权贷款本息及支付违约金等，余额返还抵押人；不足清偿的，抵押权人有权继续向抵押人追偿。

　　第二十一条　市辖八县（市）可参照本办法执行。

　　第二十二条　本办法由福州市房地产管理局负责解释。

　　第二十三条　本办法自颁布之日起施行。
 

一九九八年十一月十八日