南京市建设项目容积率管理暂行规定

南京市建设项目容积率管理暂行规定

第一条 为科学、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容积率的规划管理，根据有关法律、法规和规范，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市市区内建设项目容积率指标计算的规划管理。

第三条 容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设项目土地使用权权属用地面积的比值。表达公式为：

容积率=地上总建筑面积÷建设项目权属用地面积。

其中，建设用地面积是指城市规划确定的用地范围中，建设单位土地使用权证登记的面积，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施等代征用地面积。

第四条 新建建筑被自然地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长(局部凹凸不计入，下同)三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑 外墙周长三分之一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。

其中，住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米以内的建筑部分、其它建筑顶板标高超出室外地坪标高1.5米以内的建筑部分，视为被掩埋。

建设单位为满足建筑被掩埋需要而人工堆土的，仍按实际建筑面积计入容积率。

第五条 公共建筑底层布置净高3.0米以上架空层的，除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分可不计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

第六条 建筑层高应严格控制，其中住宅建筑层高不得超过3.6米，公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高不得超过4.8米，普通商业(门面房)建筑层高不得超过 4.8米，超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的商业建筑层高根据审定的规划方案确定具体层高。

以上各类建筑，凡超出上述规定的，计算容积率指标时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面 积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算；其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际 建筑面积计算容积率。

建筑层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

第七条 建设项目使用建筑节能新技术导致建筑面积增加的，在符合建筑间距、退让、高度、日照等规划管理技术规定的情况下，增加部分可不计入容积率，但需提供住房和城乡建设部门出具的建筑面积增加证明。

第八条 对容积率计算有特殊要求的，应在规划设计条件中做出特别说明，并纳入土地出让合同。

第九条 本规定自2012年9月1日起施行。原“宁规规范字(2009)1号文中《南京市建设项目容积率管理暂行规定》、宁规字(2010)64号文”同时废止。