亿达中国流动危机雪上加霜 3亿美元票据或存违约风险

  继去年10多家上市房企陆续发生贪腐案后，亿达中国也陷入其中。

  日前，公司披露，其执行董事陈东辉涉嫌职务侵占被拘留。

  这一度导致公司近45亿元贷款触发提前偿还条款。公司表示，已尽最大努力与相关贷款人沟通。截至目前，尚未有获得相关贷款人豁免的消息披露。

  相比高管涉嫌贪腐，公司自身资金流动性紧张更让人关注。截至2019年中报，公司货币资金8.23亿元，远难覆盖超百亿元的短期债务。

  再过50多天，公司发行的3亿美元债务即将到期。

  执董被拘，暴露资金“底裤”

  日前，亿达中国（03639.HK）执行董事陈东辉涉嫌职务侵占被拘，公司认为，此事已在技术上导致公司近45.79亿元的贷款协议下的若干触发事件。

  简单理解，就是上述贷款可能会被要求立即偿还。尽管公司称已经尽最大努力寻求相关贷款人的豁免，截至目前，公司未披露相关进展。

  陈东辉被拘已引发一系列连锁反应，陈除了是亿达中国执行董事，还是上置集团执行董事、中民嘉业总经理。

  公司披露，已在考虑合适人选代替陈东辉的职位。

  风波尚未平静下来，亿达中国流动性紧张问题，早已被搬上桌面。

  斑马消费梳理发现，截至2019年中报，公司短期借款规模为115.81亿元，计息债务高达146亿元，期末公司现金及现金等价物仅有8.23亿元。

  斑马消费注意到，公司资金危机主要受到母公司中民投流动性困难的影响。

  去年4月，中民投被实施资产冻结，当时，就导致亿达中国未偿还本金总额42.77亿元贷款触发提前赎回条款。

  就在当月，不少金融机构拒绝为公司部分现有债务进行再融资，公司的融资渠道随之收窄且逐渐恶化。

  截至2019年6月末，公司实现营业收入23.33亿元，在手货币资金少，靠举新债还旧债的模式维持发展，让评级机构开始警惕。

  惠誉评级在今年2月16日的一份报告中提到，有6家中小型房企“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别，亿达中国正是其中之一。

  不仅惠誉评级这样认为，标普评级机构也对公司货币现金低、短债多的状况表示出担忧，并且已经付诸行动。

  2019年12月，标普评级机构将亿达中国信用评级从“CCC”下调至CCC-”，同时，将4月19日到期的3亿美元票据评级从“CCC-”下调至“CC”。

  这意味着，标普评级已不大相信，亿达中国在53天后能顺利偿还到期的3亿美元票据。

  销售增长陷瓶颈

  亿达中国是国内较早投资、建设及运营产业园区的地产商之一，1998年，就投资建设并运营大连软件园。此后，公司连续在天津、武汉、苏州和长沙等地投资、开发产业园。

  2019年中报显示，公司全资拥有大连软件园、大连科技城、大连天地以及亿达信息软件园4个商务园区，并持有武汉软件新城、大连腾飞软件园各50%的权益。

  上述6大园区总建筑面积217.8万平方米，可出租面积183.6万平方米，2019年上半年，公司录得租金收入2.67亿元，同比增长25.35%。

  物业租金收入在公司收入中占比较小，2017年至2018年，占比均不到7%。

  从整体上来看，公司最近几年园区出租状况并不太好，最为典型的是大连腾飞软件园，2017年至2019年上半年，出租率从85%降至 66%；亿达信息软件园出租率从100%降至59%。

  公司最重要的收入来自销售商务园区的配套住宅、写字楼以及独立住宅产品。

  这也是区别于普通地产开发项目的一大特征，但也会受制于项目土地性质、长开发周期以及周转慢等因素，从而影响公司营业收入和销售规模。

  斑马消费梳理发现，2017年至2019年上半年，商务园区的配套住宅、写字楼以及独立住宅产品的销售收入，分别为59.91亿元、59.58亿元和17.04亿元，同比分别增长3.7%、-0.55%和8.22%。同期，来自这一业务板块贡献收入占比分别为81.87%、80.98%和73.04%。

  2017年至2019年，公司销售金额分别为72.63亿元、85.37亿元和72.37亿元，同比增长-12.55%、17.54%和-15.23%。

  如果剔除2017年并表大连天地而增加9.89亿元、2018年出售大连天地部分待建土地给龙湖集团获25亿元收入，公司实则在2017年-2018年销售增速分别下降24.50%和4.31%。

  2020年1月，公司实现销售金额2.10亿元，销售面积2.74万平方米，同比减少33.54%和31.16%。