楼市春困房企自救：把失去的时间夺回来

  什么是高手，就是你还在不知所措想着怎么办的时候，人家已经先走一步了。在抗疫的特殊时期，一场来企业自救、政府帮扶与行业建议的房地产行动正在次第展开。

  2月16日，恒大集团发出一份文件称，2月18日至2月29日期间，购买恒大全国各在售楼盘住宅(含公寓及写字楼)，可享受7.5折优惠；3月份，恒大旗下所有在售公寓和写字楼仍将享受全场7.8折优惠。三天前的2月13日，恒大已将旗下所有楼盘的销售全部搬到了网上，启动网上购房，还明确称，自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，购房者享有“最低价购房”权益，如购买楼盘价格下调，可获补差价，并可享受“无理由退房”权益保证。

  多位业内人士认为，“线上售房”叫好但能不能叫座还待检验，但眼下楼市交易疲软不可避免。

  他们更寄望于政策的放松。“这次疫情之后，国家对房地产的调控可能不会像2018年、2019年力度那么大。中国房地产市场是个政策市，只要政策方面稍微对房地产有些放松或者提供一些支持，房地产市场就会健康蓬勃发展。”阳光城集团执行副总裁吴建斌近日表示。他认为，从实操角度来讲，最近政府对于房企内地发债(公募债)有可能要放行。

  2月以来，全国已有超过20个城市调整了房地产政策，主要集中在延迟房企税费及信贷、减缓土地出让金交付、调整预售条件等方面，稳楼市的信号明显，但“房住不炒”仍是底线。

  2月19日晚间，央行在发布2019年第四季度中国货币政策执行报告中重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  LPR再次下调 地方救企升级

  “要把疫情防控作为当前最重要的工作来抓，加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情影响。”央行表示。事实证明，央行已经运用多种货币政策工具来护航资金面。

  据中国房地产报记者统计，2月3日至2月17日，央行通过逆回购及操作，共计向市场释放流动性3万亿元。其中，2月3日、4日，开展1.7万亿元逆回购操作，并将逆回购利率下调10个基点；2月10日、11日，继续开展1万亿元逆回购操作；2月17日开展2000亿元MLF（中期借贷便利）操作，并将MLF中标利率下调10个基点，同时开展逆回购操作1000亿元。

  2月20日早间，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期为4.05%，较前一次下调10个基点；5年期以上LPR为4.75%，下调5个基点。这是继2019年11月LPR调整之后，事隔3个月再次下调。当日中国股市三大指数高开高走。

  这无异是为楼市注入了一剂“强心针”。因为LPR的下调，也意味着房地产贷款包括房地产开发贷和个人购房贷款成本均有望下调。“房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调，有助于房企经营成本的降低，对冲近期销售市场不景气的压力。而个人按揭贷款等占比更高，有助于进一步落实信贷的政策思路，对于激发购房者的购房需求、降低还贷压力等有积极的作用。”易居房地产研究院总监严跃进分析称。

  “5年期LPR下调，有助于维稳房地产市场预期，但实际效用仍有限。实际上，房贷利率还需要考虑加息基点的变化趋势，如果所加基点维持不变，LPR下降的5个基点对实际月供影响较小，节约的购房成本有限。”交银国际董事总经理洪灏此前对中国房地产报记者表示。

  不过，随着疫情影响的持续发酵，此次LPR利率下调还只是个开始。市场人士对央行接下来的降息空间普遍持看多态度，认为年内至少还有15个基点的降息区间。

  地方政府亦纷纷出台房地产扶持新政，在纾困房企资金压力、降成本等方面施救，这些地方包括苏州、海口、烟台、衡阳、福州、合肥、天津、济南、重庆、杭州、南京、西安、无锡、厦门、上海、深圳等。其中，以苏州出台的土地新政引发关注最高。

  2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，表示将采取延长土地出让金缴纳时限、调整超过市场指导价报价规则等措施，并在一定范围内放松了房企预售的条件。

  通知表示，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

  而在此前，苏州规定拍地价格过高，触碰相关价格红线，那么就需要以结构封顶或竣工验收为标准，来办理预售许可证。

  “2019年有很多房企必须等到竣工后才可以进行预销售，资金回笼周期拉长，苏州新政下，楼盘入市加速，按照资金成本，房企很可能降价抢客户，并支撑企业更加积极地补仓拿地。”一位房企人士分析称，此举对于解决政府财政收入紧缺和房企现金流承压，可谓一举两得。

  楼市交易疲软 违约风险抬头

  “46家房企今年上半年到期债务近5300亿元。”“一家典型房企上半年货币资金仅能维持3个月。”全联房地产商会近日在《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》中呼吁政府“因城施策、因企施策”，稳定行业预期，帮助行业度过困难期，同时呼吁企业自救。

  必须正视的是，疫情影响下的房企违约风险，已经开始暴露。

  2月12日，中建投信托发布一则“中建投信托安泉404号（杭州美好）集合资金信托计划”的重大事项报告称，因全国新型冠状病毒感染的肺炎疫情暴发，借款人杭州美生置业有限公司和保证人美好置业集团股份有限公司受到一定程度影响，信托计划可能出现延期分配。

  产品资料显示，安泉404号成立于2019年2月，融资方为杭州美生，规模3.5亿元人民币，期限12个月，贷款年利率12.8%，资金用于杭州美生在杭州市临安区的住宅项目开发建设。杭州美生为美好置业全资孙公司。

  中建投信托产品公告显示，该信托产品延期有两个原因：一是受疫情影响销售延缓，同时杭州美生开工延迟，现已归集的销售回款仅能覆盖部分信托贷款本息，其他部分由美好置业及子公司统筹调拨；二是担保方美好置业位于湖北，统筹资金分散于湖北省的多个子公司银行账户，受疫情影响湖北省全面封城且交通停运，导致公司员工无法到岗，统筹资金无法归集。

  中诚信托战略研究部杨晓东表示，受疫情影响，房企从买地、开发、竣工、销售等多个环节都出现短期停滞，企业违约风险及所涉信托项目逾期风险上升。而此次疫情严重或者发展较快的地区，也是近年来信托公司开展房地产业务的重要区域。如：湖北省武汉市近年来房地产市场发展较快，却是此次疫情的暴发地和最为严重地区；浙江省、广东省、河南省、湖南省确诊感染人数较多，深圳、广州、郑州、长沙等城市是近年来信托公司房地产业务开展的重要区域，疫情带来的影响非常值得关注。

  “受疫情影响，首当其冲便是房地产信托业务，资金链紧张、靠高速周转的地产商压力更大。同时，政信信托业务也将受到较大冲击，尤其是疫情较重的地方财政压力较大，可能无力兑付。疫情还将影响到信托公司的正常业务开展，房地产、政信等项目短期内可能面临停摆风险，存续项目潜在风险也会增加。”华北一位信托公司人士对中国房地产报记者表示。

  而作为支撑房企资金来源4成以上的销售回款，仍在冰封中。当前龙头房企纷纷通过线上营销蓄客，以期在疫情过后房地产“抢收”战中赢得先机。目前已有恒大集团、绿地控股、中南置地、弘阳地产、世茂房地产、融信中国、阳光城、正荣地产、雅居乐、富力、美的置业等超过20家房企开展了全国性的营销动作，涉及的措施涵盖无理由退房、折扣优惠、奖金等。

  也有房企更在意现金流。“不会跟进这类营销措施。行业进入稳速发展，大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站，而不是猛踩油门。房企既缺资金又缺利润，所以库存必须要严控。”一位闽系房企负责人称。

  国信证券称，目前国家及各省对疫情严密防控，隔离手段非常严格，从新增疑似病例及治愈病例来看，疫情已得到初步控制，相信随着春暖花开、气温上升以及国家有力的防控，大概率能在较短时间内战胜疫情。疫情过后，有望涌现房地产行业的“赶工潮”“抢收潮”。

  “疫情结束后，出于稳增长需要，房地产政策或会有一轮超预期放松，但范围仍在房住不炒和一城一策的框架之内，因疫情积压的购房需求也将集中释放。因此，疫情结束之后，房地产市场和房价均会有一定程度的回暖。”粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖对中国房地产报记者表示。

  大房企已开始全力抢跑，部分中小房企还在受困资金链而无力突围。这场疫情下，2020年房地产行业分化将更为加剧。