销售、融资、拿地 房企积极复工对冲疫情影响

  伴随着疫情控制力度的加大，房企们也把复工提上了议事日程，一度停滞的地产行业开始逐渐步入经营正轨，融资、拿地、销售，关键的业务链条率先动了起来。2月20日，万达地产集团有限公司以9.85亿元的底价竞得浙江台州的两宗商住地块。同一天，合生创展集团有限公司宣布完成发行一笔5亿美元6%利率的保证优先票据，朗诗绿色生活也正紧锣密鼓的张罗着赴港上市。而在前一天，苏州市自然资源和规划局发出《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，提到个别地块取消封顶销售和现房销售的限制条件，引发业内高度关注。

  “售楼部已经开了好几天了，主要通过线上和电话与客户沟通，虽然效果没有线下好，但也还是有客户来看房。”2月20日，广州市南沙区某楼盘的营销总监对中国房地产报记者表示。

  而在一千公里以外，一家TOP10房企的城市总经理已让到位的几百位工人做好抢工期的准备。

  新型冠状病毒肺炎疫情被认为是一个影响非常大的“黑天鹅”事件，房地产行业也无法独善其身。销售回款受限，加上债务偿还高峰期，令房企的资金面备感压力。但正如阳光城集团执行副总裁吴建斌所言，疫情对房地产行业而言，“是坏事可能也是好事。”只要政策方面稍微对房地产有些放松或者提供一些支持，市场就会健康蓬勃发展的，行业的“春天”可能会在今年7月开始出现。

  地产行业复工进行时

  已有20多年市场化发展历史、历经多个行业周期的房地产行业，在应对“黑天鹅”事件方面，积累了不少经验。本次疫情暴发正值春节假期，但房企们也仅仅是观望了两周便迅速采取“自救”行动，努力将经营活动推入正轨。

  抓销售、促回款是房企们采取的第一个行动。为了让客户们足不出户也能接触到售房信息，房企们把销售案场由线下搬到了线上，春节期间，各大开发商纷纷加入线上卖房行列。最具代表性的是恒大集团有限公司，该公司于2月13日推出了定金低至5000元的“网上购房”活动，叠加多种优惠，短短三天时间就认购了47540套房屋，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。按照该公司的估算，网上认购总额可能累计突破10万套，按70%的转换率计算，就有600多亿元的销售金额。

  来自克而瑞的统计显示，目前全口径榜单里的两百强有151家企业在做线上营销。仅仅是广州一地就有超过168个项目开通线上销售。

  “在售项目还是以线上推广为主。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，虽然线上销售很难立即成交，成交量也较为有限，但也是一个客户维护的好机会。“很多客户在家没事做，看看直播，了解一下项目，对未来的销售还是有帮助的。”他表示，从业人员不能坐以待毙，“大家对未来还是有信心，要积极的面对，一旦疫情过去，这些积累就能发挥作用了。”

  土地市场也在逐渐复苏，据了解，疫情暴发之后北京部分土地拍卖延期，但自2月11日至2月18日，北京已连续进行了三场大型土地拍卖，土地出让金总收入已超过363亿元，而2月18日的那场拍卖中，有两幅土地溢价成交，溢价率分别为49.8%、34%。业内认为，在疫情中，土地拍卖的竞争热度不减，从侧面说明了房企对市场的信心正在恢复中。

  有关机构的数据也释放了同样的信号，2020年2月10日至16日，一线城市的土地整体供应环比走高，京沪深均有住宅用地供应，成交方面量价双涨。

  除了销售回款，打通融资渠道对帮助房企度过疫情也是至关重要的。可以看到，2月15日以来，资本市场上多了不少房企的融资消息。例如，金科地产于2月16日发布公告称计划发行23亿元的公司债。2月19日，绿地被指将调整中期票据上市计划，本金从60亿美元增加至80亿美元。同一日，珠海华发实业股份有限公司透露，旗下子公司向关联人申请保理融资不超过3亿元。2月20日，杭州滨江房产集团股份有限公司和华南城控股有限公司也相继公布了各自的票据融资计划。

  危中有机 市场不悲观

  作为资金密集型的高杠杆行业，每一次的“黑天鹅”事件，都是对房地产行业流动性的严峻考验。近日，吴建斌在参加中国房地产报举办的在线沙龙会议时便表示，疫情的严重形势可能会从2月份一直延续到3月份，到了二季度疫情会慢慢缓解，但是拖拖拉拉的可能会到6月份。这意味着，今年上半年对房企现金流的考验是非常大的。而房企们应对这次疫情短期最核心的举措就是把现金流管好，“到今年3月底之前，再困难也不能让现金流断掉。”在他看来，线上销售的效果可能不会太好，但是“能做多少是多少，能做到一千万是一千万”。

  东原集团总裁杨永席也认为，虽然开发商都做了积极的应对措施，但预计一季度整体的成绩情况都不会太理想，完成率可能在计划的30%——40%。而越是市场困难的时期，越是考验企业的生存能力。他表示，房企应该做好各类预测情形下的资金承压测试和应对计划，确保特殊时期的资金和现金流安全，并进一步聚焦回款效率，积极探索信用融资渠道在特殊时期的突破口。他预测，疫情对房地产全年的销售影响预计在10%及以上，短期来看，一季度影响明显且较大。不过，随着各类宽松政策的刺激，今年4、5、6月会逐步恢复，预判完成率恢复70%至80%，而下半年将会存在一定的机会，因为部分城市的政策将超预期。

  这与吴建斌的判断大致相符，他表示，过去两年以来，房地产行业调控非常严厉，这次疫情之后，国家对房地产的调控可能不会像2018年、2019年力度那么大。而中国的房地产市场是个政策市，只要政策方面稍微对房地产有些放松或者提供一些支持，房地产市场就有望再度恢复活力。他预计4月份、5月份行业的销售可能陆续恢复，下半年各方面政策配套若到位后，销售也会开始活跃，“春天”可能从7月份开始。

  政策的支持确实是开发商们最大的盼头。据上述TOP10房企城市总经理透露，他辖区内的一个城市已于2月15日发布了与苏州相似的政策，能抢回不少被工期耽误的时间，这是他认为对市场不必过于悲观的底气所在。

  据克而瑞统计，目前已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州等十余省市集体出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政，具体涉及：延期或分期缴纳土地出让金、降低土地拍卖保证金比例、放宽预售条件、税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等。

  资本市场也对房地产行业释放了积极看多的信号。中泰证券分析师倪一琛在报告中表示，现阶段，房地产行业依然起到国民经济支柱的作用，商品房作为耐用品需求，需求不会消失只会滞后。在当前政策及融资双管逆周期调节下，疫情对行业的短期影响有限，行业长期向好的逻辑不变。