降息5个点 LPR下调前夜9房企北京拿地

  不同新房销售市场的全面遇阻、无奈线上，2月以来，疫情下的北京土地市场迎来一场厮杀。据北京商报记者统计，截至2月19日，鼠年后的北京共经历了3轮土拍，合计出让9宗地块，总建设用地面积约64.12万平方米，总成交额363.89亿元，平均溢价率26.8%， 最高溢价率49.78%，最高竞拍74轮，27家房企参与，其中9家房企最终有所收获。房企们为何在销售端停滞的情况下，依然大举在京拿地补仓，2月20日早间，央行公布了最新一期LPR（贷款市场报价利率），1年期利率下降10个基点，5年期利率下降5个基点，房贷利率下降。

  在房贷利率下降前夜，谁在疫情下的北京土拍中大举补仓？ 超过300亿元的供地又将对北京市场产生怎样的影响？

  国企补仓

  2月20日早，央行公布的LPR最新报价为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR为4.15%，5年期以上为4.80%。

  此次调整后，北京首套房贷的利率下限为5.3%；二套房贷是5.8%。本轮调整前，北京首套个人住房商贷的利率下限为5.35%；二套房贷是5.85%。

  中原地产首席分析师张大伟直言，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。“但因为一般五年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。”

  在本轮LPR调整前，多家房企已经开启三轮在京抢地，其中包括：首创、首开、旭辉、华润、中交、平安、金茂、世茂、路劲、京能、住总、兴创、绿城、中海、实创、保利、金地、北科建、建工、越秀、石榴、华发、卓越、龙湖、雅居乐、招商、五矿，共27家。

  最终首创、华润、中交、京能、首开、住总、绿城、建工、兴创9家房企有所斩获，其中4宗为联合拿地、5宗为独立房企拿地。具体金额投入方面（联合体平均计）：绿城144.08亿元（占比39.6%）、住总43.15亿元（占比11.86%）、首开39.87亿元（占比10.96%）、华润37.1亿元（占比10.2%）、中交37.1亿元（占比10.2%）、首创29.75亿元（占比8.18%）、建工26.27亿元（占比7.22%）、京能3.6亿元（占比1%）、兴创3.28亿元（占比0.9%）。

  在9家成功拿地的企业中，华润、中交2家为央企；首开、住总、建工、京能4家为北京市属国有企业；于2000年组建的兴创则背靠大兴区政府，属区属国有企业；绿城则背靠大股东中交，经过多轮调整，已经具备央企基因。

  “这种情况（国企、央企拿地为主）不仅是在北京，全国近期拿地的都是以国企、央企为主，这与企业的资金情况不无关系。”张大伟指出。

  除上述9家成功拿地企业外，也有18家“陪跑”企业目前暂无所获，但也显示出这18家公司在京补仓的计划。

  好地不愁嫁

  除了一众买家的倾巢出动，“好地块永远有人要”的定律再次应验。

  北京商报记者统计显示，本次三轮出让的9宗地块仅有2宗地块以底价成交，石景山西黄村地块受制于商办限制，而大兴区采育镇地块则更多是因为周边交通不便利以及打造高密度社区的建设成本。2家摘的企业首创与住总都分别在拿地区域内有所深耕——首创在石景山有禧悦学府，而住总在大兴采育有住总如院，加深区域深耕程度，不但可以增强品牌的影响力，也能进一步节约其他方面的支出成本。

  相比之下，其他7宗地块平均溢价率26.8%，最高溢价率49.78%，最高竞拍74轮，即使2宗限竞房地块，溢价率也在30%左右。

  三轮土拍中最具看点的是，在通州台湖镇的出让中，“竞自持”再次现身。因调控不断加码，北京土地市场上次“竞自持”还是在2018年11月，住总以17.7亿元+自持2%摘得大兴区采育0128A限价宅地。

  行业分析，“竞自持”一则是因为出让的通州台湖镇体量小、起始价低、不限价等因素，资金充裕的房企“不差钱”，钱紧的房企也有一搏的机会；二则是因为通州是目前被房企们所看好的市场，区域内多为高品质住房产品，且新房供应以限竞房为主，不限价的入市可以说没有竞争压力。

  年末集中入市

  过去三年，限竞房可以说是北京的绝对主力，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平方米。共有产权52宗地块，不限价的商品房地块仅有21宗。

  然而2020年开年，北京的供地节奏明显出现“转向”。加上1月3日石景山的2宗不限价地块，1月20日海淀的2宗不限价地块，仅不到两个月时间，北京不限价地块供应已多达11宗，而限竞房地块供应仅有2宗。

  张大伟表示，2019年北京合计出让62宗住宅地块，其中只有8宗地块溢价率超过30%，19宗超过20%。整体看，春节后北京出让的9宗住宅地块，除了石景山和大兴采育地块外，溢价率均超过疫情之前平均水平。

  受限竞房供应井喷、同质化严重等因素影响，北京楼市此前去化艰难，但就目前供地节奏来看，北京不限价商品房时代即将再次开启。虽然还处于疫情防控期，但丝毫不影响房企们的拿地热情，拿一块少一块的北京市场，不限价的“诱惑”难以克制。

  鑫房链高级副总裁侯宇光表示，11宗不限价地块总规划建筑面积为104.07万平方米，扣除商业、教育配套等规划外，预计大约能供应近万套房源。2019年商品住宅批准上市供应8万多套，这11宗地的供应占整个市场的1/8。目前受疫情影响，房企均不能开工复工建设，若后期房企开工顺利及加快节奏，这11块地预计在四季度后会形成供应。