疫情影响下，房企花样“借钱”，境内融资或迎来窗口期

  2020年初，新冠肺炎疫情的突然袭击打乱了全国房企的业务计划，销售、施工等环节几乎停摆。

  周转速度大幅下降、无法及时去化，对于房企的现金流而言无疑是个严峻的挑战。为了寻求应对流动性压力的方法，房企们纷纷使出“十八般武艺”，加快融资节奏。

  1月境外债发行额刷新纪录

  海外融资渠道仍是房企的不二之选。

  2月18日晚间，旭辉控股发布《附带特定履约契诺的贷款协议》公告称，与渣打银行签订一笔2亿美元的贷款协议，还款期限仅有6个月（自首次动用款项日期起计），可见房企短期内对于“资金”的渴望程度。

  而在此之前，尤其是1月份，包括中梁控股、招商蛇口、佳兆业、禹洲地产等在内的多个房企均先后发行美元债从境外融得资金。

  根据穆迪统计数据，27家受评房企今年1月份境外债券发行额高达165亿美元，不仅高于2019年58亿美元月均水平，也刷新了2019年1月份111亿美元的历史月度纪录。

  随着融资量暴增，融资成本也跟着上涨。克而瑞数据显示，2020年1月房企境外债券融资成本达9.2%，同比增长1.19个百分点，环比下降0.68个百分点。相较于去年同期，房企的境外发债成本上升明显。

  汇生国际融资总裁黄立冲认为，不同的发行规模和不同的发行年限会对债券的最终发行利率产生影响。一般来说，债越长利息就越高，反之越低。受疫情影响，目前所有平台的债和企业的外债均存在很大的不确定性。

  具体来看，明发集团、佳源国际、德信中国、中国恒大、花样年、大发地产、佳兆业等超10家房企的美元债利率均超10%，如明发集团发行2.2亿美元于2021年到期的债券按15%计息；海伦堡增发 2.5 亿美元债券，增发收益率为12.25%。

  值得一提的是，佳源国际最新的增发利率高达15.21%，与前两次13.75%的增发利率相差了1.46个百分点。而同规模房企中，大发地产、德信中国近期发行的境外债利率分别为12.75%、13%。即便如此，佳源国际也坚持将增发总额定在6000万美元，接近前两次的总和。

  头部房企中，中国恒大在1月16日和21日分别宣布进行四笔美元债融资，筹备发行规模60亿美元，利率水平均在11.5%至12%。碧桂园在1月宣布发行两笔美元票据，发行金额达85.38亿美元，拟用于偿还到期或回售公司债券。

  穆迪分析师杨昱颖指出，如果3-6个月后销售仍受疫情影响，流动性疲弱将进一步削弱房企偿债能力，而未能在资本市场获得再融资的房企，抗冲击能力将大幅下降。

  “在集中偿债的压力下，部分激进扩张、负债高企的企业应加强现金流管理，缩减投资开支，加快销售回款和加大融资力度，否则现金流将面临失控风险。”一位房地产行业分析师表示。

  国内融资迎来窗口期？

  值得注意的是，除了海外融资，房企近日还将更多的目光投入到国内融资市场之中。

  据上交所披露数据，近两日，金地集团、碧桂园、龙光控股金额分别为110亿元、85.38亿元、30亿元的公开发行公司债券双双获得上交所受理。同时，富力地产70亿元的私募公司债也已更新为“已受理”。

  此外，已经被受理的龙湖、融侨小公募债，最新状态也变更为“已回复交易所意见”。

  业内普遍认为，种种迹象表明，为应对疫情，国内融资渠道近期明显有所松动，预期政府方面将出台更多积极扶持的政策，融资门槛也有望相应降低，用以舒缓房企一直以来紧绷的神经。

  自2019年下半年以来，信贷中流向地产的资金占比有所下降，其中地产开发贷的降幅尤为明显，相反流向基建和工业的贷款规模明显增加。

  一位金融机构从业者向《国际金融报》记者指出，目前银行的关注点主要集中在生产医药类、疫苗类以及相关设备的厂商，即聚焦在与疫情相关的行业上。不过，去年以来，针对房地产的整体融资政策是偏紧略有改善，房地产的融资利率有向下空间。

  明源地产研究院副院长、存量地产研究专家黄乐日前在接受媒体采访时亦预测，短中期的融资环境将趋于宽松，房企会迎来一轮融资窗口期。但他也指出，房企仍需注意严控融资成本，例如不少头部房企已开始按“不可抗力”条款开启与金融机构的延期还款洽谈等动作，尽量避免债务危机的出现。

  事实上，随着央行在2月初连续投放1.7万亿元流动性，包括房企在内的诸多行业均看到扩“融”的希望。

  2月15日，证监会发布文件，将主板（中小板）、创业板非公开发行股票发行对象数量上限由10名和5名，统一调整为35名，支持上市公司引入战略投资者。

  太平洋证券徐超研报分析，虽然文件没有直接提及房地产，但是我们认为这次不排除有限放开房企定增的可能性，特别是对于部分负债率较高、资金链比较紧张的房企，放开定增既可以化解风险，又可以起到降杠杆的作用，但主要掣肘因素在于信号意义过强，不利于预期管理。

  不过，亦有一位机构分析师对记者直言：“目前并未得到房企非标融资放松的确切消息，这更像是房企及金融机构的一种预期。”