竞自持回归、溢价率提升 房企在京一周拿地360亿

  受疫情影响，“开门无客”的售楼处给原本遇冷的楼市蒙上了一层阴霾，然而北京土拍市场却呈现出房企扎堆抢地的热闹景象。2月18日，北京迎来新一轮土地出让，热点地块甚至出现了十七家主体“围猎”抢地的情况，其中绿城以80.48亿元入手两宗不限价地块，表现尤为亮眼。据北京商报记者梳理，前后一周时间，北京共计出让9宗地块，363.89亿元交易总价、27家参与竞拍房企（联合体拆分计）、最高叫价74轮、最高溢价率49.78%……疫情之下，房企在京补土储的脚步并未止步不前。

  溢价率再创新高

  继北京四天出让6宗土地后，2月18日，北京迎来新一轮土地出让，本轮土拍仍颇具看点。记者了解到，通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-0401-0056等地块为本轮土拍的“热点”，共吸引包括龙湖、绿城、中海、雅居乐在内的17家房企及联合体参与竞拍，最终由绿城以13.48亿元+7%自持竞得，溢价率49.78%。

  值得一提的是，因调控政策不断加码，“竞自持”近期已鲜少在北京土拍市场出现，北京上次“竞自持”还是在2018年11月，住总以17.7亿元+自持2%摘得大兴区采育0128A限价宅地。

  对此，贝壳研究院新房分析师潘浩表示，13.48亿元总价竞得，刨除教育用地和自持部分，可售住宅部分成交楼面价达到30806元每平方米。本轮土拍热度再次提升，溢价率也再创新高，接近一年以来的最高值。

  “竞自持”的出现，也反映出好的地块从来不缺少想入场的买家。潘浩称，从地段上来看，上述地块虽然在成熟区边缘，但距离地铁站更近，且区域内在售项目及未来同期竞争项目多数为限竞房项目，而体量小、起始价低，且不限价等因素，是吸引17家主体竞逐该地块的原因。

  记者注意到，通州台湖板块此前因万科城市之光·东望和台湖金茂悦项目备受追捧，是一个已经被“炒”热的区域。“17家企业竞拍也必将带来台湖板块热度的再次提升，预期未来区域价值将进一步上涨。”潘浩进一步表示。

  相较于通州台湖地块的高溢价率，大兴区旧宫镇地块则引发众房企74轮的激烈“厮杀”。据了解，该宗地块共吸引中海、平安、绿城、招商、保利+首开、世茂、金茂等多家品牌房企参与竞拍，拍卖现场交替举牌，都表现出势在必得的决心。最终，该地块仍由绿城以67亿元斩获，溢价率34%。

  最后一宗不限价地块，大兴区采育镇DX10-0001-6004地块，则由兴创+住总以6.56亿元底价成交，楼面12860元每平发米。就在上周，与该地块相邻的0042低密度地块，溢价25%，由京能摘得。“相较0042地块，上述地块占地面积相当，但容积率高达2.5，总价也较高，虽然楼面价低了3626元/平米，但未来打造高密度社区，建设成本更高，这或许也是该地块争夺少的原因。”潘浩称。

  自2月份供地开闸以来，北京共计出让9宗地块。据北京商报记者梳理，前后一周时间，363.89亿元交易总价、27家参与竞拍房企（联合体拆分计）、最高叫价74轮、最高溢价率49.78%……土地市场依然活跃，房企在京补土储的脚步并未止步不前。

  最大赢家绿城

  毫无疑问，绿城是本轮土拍的最大赢家，此次以80.48亿元入手两宗不限价地块，表现尤为亮眼。而早在2月14日，绿城就以63.6亿元的价格竞得北京昌平东小口镇HC-022、HC-027地块（限竞房用地），溢价率29.8%。

  2月份以来，北京出让的9宗地块中，绿城占得三分之一，而363.89亿元的总成交额中，绿城拿地金额也占到四成，成为鼠年北京土拍市场的最大赢家。

  “目前来看，北京拿地主体还是以国企为主，绿城虽为民企，但其第一大股东中交集团却有国企背景。”中原地产首席分析师张大伟表示，最近全国土地市场以国企拿地为主，私企拿地的非常少，北京也同样存在这样的问题。到目前为止，还没有纯私企拿地的情况，大部分都是国企联合体获得土地。相较于私企，国企的资金压力小。

  财经评论员严跃进则认为，对于绿城此类拿地，客观上说明当前部分房企拿地的热度，也在某种程度上有助于改变市场的预期。从最近的一些拿地房企来看，普遍都是过往销售业绩不错、规模扩大意向明显、资金状况良好的企业。对于绿城来说，一周时间144亿元的拿地支出，虽然可以说是资金预算充裕的优势，也可以说房企拿地的积极性并未受到疫情影响。拿地热度的提升，正是体现出房企对于后续市场发展的信心。

  “虽然受疫情影响，大部分房企短期流动资金周转不畅，但具有开发潜力和价值的地块依旧能吸引众房企争相进场。”潘浩指出，以大兴旧宫地块为例，该区域近年热度颇高，地铁8号线的贯通带来了区域价值的进一步上升，同时品牌开发商的新项目层出不穷，再加上社区品质化发展将区域定位在中高端价位。所以此次绿城的入驻，可以说未来利润空间可期，也必将进一步拉升该区域价格走高。

  一边抢钱一边抢地

  “手中有粮心中不慌”，房企补充土储会直接影响到后续的销售业绩，无疑资金压力是目前掣肘房企拿地的关键，换一个角度来看，补土储的需求仍在，但苦于“囊中羞涩”。

  严跃进分析称，客观上说，虽然近期房地产市场处于“停摆”状态，但部分房企已经积极行动起来，充分说明其对于土地市场未来前景的认可，在当前时间节点补土储，也很大程度上说明房企对于追求规模的迫切。此外，房地产市场虽然在降温，但不一定意味着后续市场会持续恶化，实际上后续市场依然有反弹的空间，政策放松积极面仍在。

  张大伟把近期房地产市场分为两大战场：有人在抢钱、有人在抢地。在张大伟看来，受疫情的影响，如果未来政策稍微有“放松”的空间，那么按照北京2月份这一批土地的入市时间，年末小高峰的可能性非常大，所以大部分企业都在竞逐2月份的几宗土地出让。从市场趋势来看，房地产企业可以期待政策的变化，过去过于严格的调控政策应该有所调整，特别是针对首套房和改善型住户的贷款政策。

  合硕机构首席分析师郭毅亦表示，目前政策更多聚焦于企业的资金链，而针对购房者的政策也在零星出现，一旦调控政策上有所松绑，针对购房者限购、限贷定向放开，那么对于后续市场拉动的作用会更好。

  “目前来说，疫情什么时候得到缓解仍是关键。线下售楼处关闭，开发商缺少销售场景和销售工具，虽然在线上有了很多营销动作，但如何完成线下承接，实现真正成交还需要一个转换的过程。”郭毅补充道。