抢抓融资窗口期 房企海外发债+配股

  2月11日，上交所披露的信息显示，金地集团拟发行的110亿元不超过20年的小公募债券的项目状态更新为“已受理”。该债券所募资金拟用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。

  金地之外，多家房企也公布了融资公告。2月10日，中梁控股公告称，拟发行一年期规模2.5亿美元的票据，年利率8.75%。这是其首笔年利率低于10%的美元债。

  同日，上清所消息显示，华发股份拟发行2020年度第一期中期票据，基础发行规模3亿元，发行金额上限5.7亿元，发行期限3+N（3）年。所募资金全部用于偿还债务融资工具本息。

  市场普遍认为，2020年房企偿债压力仍大，要紧抓上半年存在的融资窗口期。机构研究总监李建桥认为，现阶段无论是境外和境内都有一轮发债机会，目前来看融资调控周期越来越短，房企应抓住目前的融资窗口期，尽快发债融资以减轻现金流压力。

  美元债量价齐升

  2020年1月，新冠肺炎疫情“黑天鹅”的突然袭击，全国房企的业务计划被打乱，销售、施工等环节瞬间“休克”，无法从销售中获得现金流，企业不得不寻求应对流动性压力的方法，纷纷加紧融资。当前，美元债依然是房企最为热衷的融资渠道之一。

  2月4日市场消息，佳源国际发行的一笔美元债在一级市场获得定价。2月5日，建业地产拟发一笔短期美元高级票据，这几乎是节后最先发行境外债的两家房企。

  之后，中梁控股、新城控股、荣盛发展等房企纷纷在同一时期发行境外优先票据，涉及金额约百亿元。各家融资规模不同，融资成本各异，年利率最低为6.8%，最高则达到13.75%。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，国际上很多地方是负利率，说明全球经济增长的动力不强，都在寻找比负利率高一些的投资标的，投资中国房企的境外美元债就是一个很棒的选择。

  融资量暴增，但融资成本也跟着上涨。克而瑞数据显示，2020年1月房企新增债券融资成本为8.34%，同比上升1.4个百分点，环比下降0.23个百分点。其中，境外债券融资成本达9.2%，同比增长1.19个百分点，环比下降0.68个百分点。相较于去年同期，在发债水平相当的情况下，房企的境外发债成本上升明显。

  汇生国际融资总裁黄立冲认为，不同的发行规模和不同的发行年限会对债券的最终发行利率产生影响。一般来说，债越长利息就越高，反之越低。受疫情影响，目前所有平台的债和企业的外债均存在很大的不确定性。

  具体来看，明发集团、佳源国际、德信中国、中国恒大、花样年、大发地产、佳兆业等超10家房企的美元债利率均超10%。明发集团发行2.2亿美元于2021年到期的债券按15%计息；海伦堡增发 2.5 亿美元债券，增发收益率为 12.25%。

  值得一提的是，佳源国际最新的增发利率高达15.21%，与前两次13.75%的增发利率相差了1.46个百分点。与它主体评级相同的房企中，大发地产、德信中国近期发行的境外债，利率分别为12.75%、13%。即便如此，佳源国际也坚持将增发总额定在6000万美元，接近前两次的总和。

  尽管融资成本有所提升，中国恒大在1月16日和21日分别宣布进行四笔美元债融资，筹备发行60亿美元债券，利率水平均在11.5%至12%。碧桂园在1月宣布发行两笔美元票据，发行金额达85.38亿美元，拟用于偿还到期或回售公司债券。

  一家房企内部人士称，受疫情影响，短期内房企难以透过销售维持现金流，会导致以更高成本发债偿还债务。国内银行开发贷很难，各种因素对大品牌房企都卡得很严，中小型房企更是困难。所以很多房企抢先抓住年初海外融资的宽松期，整体融资成本其实上升不多。

  配股引发股价跳水

  在这一波房企融资潮中，除了海外债成了房企主要“输血”渠道外，配股融资也颇为频繁。

  1月22日，首创置业公告其按照每10股现有股份，发行不多于5股供股股份的方式，共发行了包括内资股、非H股外资股及H股在内的共15.14亿股。本次配股融资所得款项净额约24.9亿元，将用于偿还其境内及境外计息债务。

  1月17日，刚刚官宣与福晟国际的“世纪大并购”后，世茂房地产便表示，拟采用“先旧后新”的配股方式，在资本市场筹资46.38亿港元。

  在此之前，融创、新城控股、富力地产等早以配股方式在资本市场，筹资近百亿港元。

  有观点称，房企配股会稀释股东权益，往往导致股价下跌。另一种声音认为，配股融资能够在填补资金缺口的同时改善负债率，对股价的负面影响有限。

  实际上，在房企融资渠道逐渐收紧，以及偿债压力步步紧逼的大环境下，在港股市场，配股已然成为房企融资的重要武器。

  据记者不完全统计，2019年，包括万科企业、中国金茂、富力地产等在内的10家房企通过配股的形式，总共筹资267.9亿港元。2020年开年前17天内，就有融创、新城控股、世茂房地产先后提出配股预案，且筹资总额已达2019年全年房企筹资的57.37%，达153.69亿港元。

  吴建斌认为，面对当前的市场环境，期待房企积极调整发展观，不要期待每年有20%以上的成长，管好现金流，充分用好能用的融资工具并且要用到极致，盘活资产，狠抓销售及现金回笼。

  但配股融资的背后却付出了股价跳水的代价。1月20日，因增资配股停牌三天的世茂房地产复牌，截至当日收盘股价下跌7.79%至29.6港元/股。1月21日，世茂房地产跌5.24%报收28.05港元，融创中国跌4.82%报收41.4港元，新城发展跌5.19%报收8.41港元。

  前述某房企内部人士表示，摊薄每股收益和股价微跌，对企业自身影响不大，用股权融资融进现金是恒定的，且没有还本付息的压力，配股融资补充的是筹资性现金流。

  与此同时，世茂股份成为了今年首例资产管理计划投资期限延长的房企。2月10日，世茂股份发布公告称将延长《财通基金-上海银行-富春定增696号资产管理计划》的投资期限至2020年12月31日止。随之资管计划投资期满的清算兑付等问题也将延期。在这背后呈现的是，“疫情”之下企业钱紧，股市回报率欠佳、净额预亏，是世茂股份此次抉择面临的关键问题。

  机构认为，无论是从金融机构动力还是市场需求来看，2020年对房企的债务发放均是一个较好时机。

  市场普遍预期为应对疫情，政府方面将出台更多积极扶持的政策，融资门槛也有望相应降低。加紧融资和期待疫情早日得到控制，是现在房企最为期待的变化。