停工停售猛击楼市 房企打响现金流“战疫”

  2月份已经过去了十几天，大多数城市的售楼处仍处于关闭之中。某地产公司营销部的小易打开了电脑，尝试在抖音上直播卖房。和他一样，很多地产销售人员不再奔波于售楼处，而是开启线上服务，客户根据小程序服务VR看房。

  这是当前房企能做的为数不多的工作。

  为抗击新冠肺炎疫情，房企线下销售停滞，线上销售效果尚未显现，资金回笼受到极大冲击。“疫情暴发前，房地产资金状况整体并不景气，部分开发商已出现资金链问题，尤其是中小房企。疫情暴发后，房企资金紧缩雪上加霜。指望一季度销售回款还债的房企或面临流动性风险。”交银国际董事总经理洪灏对中国房地产报记者表示。

  据第三方机构克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

  加大融资力度，开源节流，确保资金链安全，成为当下房企的重中之重。

  巨大经营风险来袭

  1月份历来是房企销售的传统淡季。克而瑞数据显示，2020年1月TOP100房企全口径销售额5771.3亿元，整体较去年同期下降12.7%，1月销售呈下滑的房企居多。其中，绿地控股1月全口径销售金额85.1亿元，位列18名，较去年的160.7亿元同比下降47.04%，降幅远超百强房企均值。

  融创中国是前五强中销售下降幅度最大的房企，1月实现合同销售面积135.8万平方米，同比降低14.7%，合同销售金额186.3亿元，同比下降22.2%。

  瑞信报告称，内地房地产市场1月出现大幅放缓，在300城市中销售面积、销售金额分别下跌45%、21%；在一二三线城市中，销售额分别下跌2%、20%、31%。

  按照以往经验，企业通常会在2、3月份集中发力推盘抢收。不料，2020年开年便遭遇新型冠状病毒疫情的暴发，房地产行业首当其冲，销售、推盘、施工等均被摁下“暂停”键。

  据不完全统计，已有包括湖南、江西、广东、海南以及武汉、成都、重庆、福州在内的至少60个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。

  房企亦纷纷主动推迟复工时间。近日，恒大发出一份通知，要求恒大全国1246个项目在2月20日前不得开工，全国1040个售楼部在2月20日前不得开业，具体开工、开业时间将根据疫情情况另行通知。

  融创中国内部发文，调整2020年春节后复工安排，2月10日至2月14日期间，采用远程灵活办公形式（其中2月15日、2月16日为正常周末休息日）。2月17日（星期一）起恢复现场办公。

  据全联房地产商会调研，2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停，线下销售渠道关闭，企业销售回款大幅下降，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临巨大的现金流压力，即使大型企业也难幸免。

  全联房地产商会调研的72家企业中，46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元；26家产业链企业，受停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元。以调研的某家典型房企为例，其单月销售业绩减少80亿元，以往每月可从金融机构获得贷款40亿元-60亿元，如今可获贷款金额腰斩，企业单月资金缺口将达100亿元-110亿元，而此企业2019年上半年货币资金仅350亿元，叠加企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出，350亿元的货币资金或仅够企业维持三个月运转，如果疫情持续两个月，而无相应政策支持和适当倾斜，企业将面临巨大的经营风险。

  有偿债压力，也有融资机遇

  一些财务习惯较好的房企早在1月份就完成发行部分债券，以应对中短期偿债压力。中指院数据显示，2020年1月，房企共发债120笔，共计1850亿元，较上年同期微降2.6个百分点，其中国内信用债、资产证券化同比分别下降61.1%和51.7%，监管较宽松的海外债同比上升160.4%，占比为66.9%。

  有市场人士认为，从1月发债来看，境外的资金对地产类的债券需求很强，房企应抓紧时机安排融资规划。

  但疫情冲击令海外市场投资态度亦变得不确定。“境外债暂时都要全停，因为境外债发行70%在香港，现在内地企业大多无法来香港路演、签名和办理手续，投资者也不会参与路演会议。”汇生国际融资总裁黄立冲表示，2020年或将是房企违约高峰期。

  2月份已过去十几天，发行海外债的房企数量出现减少。据中国房地产报记者不完全统计，截至2月12日，仅佳源国际、建业地产、荣盛发展、新城控股、中泛控股、合生创展附属公司合生资本（国际）宣布完成美元债券发行，其中2月4日佳源国际增发的高级美元票据，最终定价15.21%，规模6000万美元。而2020年，房地产行业债券偿还总规模高达7493.9亿元；到2021年，总待偿债务将达10496.2亿元。天风证券研究所数据显示，2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元，其中3月和11月为待还债高峰，分别有超过40亿美元和50亿美元待还金额。

  同时，境内公司债的发行在增多，且期限出现延长。据上交所公司债券信息平台2月11日披露信息显示，“金地（集团）股份有限公司公开发行2020年公司债券”项目状态更新为“已受理”。这笔债券拟发行金额为110亿元，发行的公司债券期限不超过20年（含20年）。有市场交易人士称，在房地产已经发行的公司债中，能够发行如此长期的公司债的先例并不常见。

  按照金地披露信息，此次申请的额度所募集资金拟用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。未来两年金地亦迎来偿债高峰期。数据显示，2020年金地到期债务金额为332.68亿元，2021年262.03亿元，2022年及以上到期金额为71.46亿元。

  此外，2月10日，广州富力地产非公开发行2020年公司债券已受理，拟发行金额80亿元；龙光控股40亿元小公募公司债券获上交所受理；光明地产20亿元中期票据获准注册等。

  值得关注的信号是，近期央行频频施展宽松动作，向市场投入流动性。2月1日，中国人民银行等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，提出重点是加大货币信贷支持力度，保持流动性合理充裕，进一步强化金融对疫情防控工作的支持，维护经济稳定发展大局。2月3日、4日，中国人民银行连续两天累计投放1.7万亿元流动性，2月11日再次通过逆回购投放1000亿元。这使得包括房企在内的各行各业看到了扩“融”的希望。

  “现阶段金融机构资金充沛，反而是企业融资的机会。”一位金融界人士提示，要特别关注疫情比较严重的地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会，以及各地政府在保证金、房企开发进度以及税收等方面会给予的政策支持。