95家房企5000亿元到期债券高悬 多家房企节后忙筹“短钱”周转

  新冠肺炎疫情对房地产行业的影响仍在延续。在开复工延迟、线下销售停摆的这段时间里，投资者开始上调房地产的风险预期。对此，房企在积极开展线上销售的同时，也在融资端忙着为现金流寻求新的入口。

  据《证券日报》记者不完全统计，从2月6日至今，16家房企抛出总计555亿元的境内外融资方案，其中境外融资规模为29亿美元。

  “开发企业对一季度的现金流安排通常比较宽松，预计二季度开始现金流的压力将更加集中体现。”贝壳研究院新房分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时表示，但目前房企加快发债节奏、扩大融资规模，这是应对疫情的必然选择。

  房企忙发短期债补充现金流

  房企最近加紧发债，一方面是出于还债需求，另一方面则是受疫情影响，想借道融资缓解目前现金流紧张的局面。有的房企更是直接明说，发行的公司债券是“疫情防控债”。

  2月13日，天津泰达临时股东大会通过关于公司非公开发行公司债券的议案，拟发行总规模不超过20亿元的公司债券（疫情防控债）。

  “疫情期间相对友好的金融环境，也会加速房企的发债节奏。”潘浩向《证券日报》记者表示。

  《证券日报》记者对公开资料统计后发现，自春节以来，至少有建业地产、合生创展、中梁控股集团等多家房企发行了一年期内美元债，发行总额近18亿美元。以新力控股为例，2月12日，新力控股与中银国际杠杆及结构融资有限公司就一笔1.4亿美元的定期贷款融资订立协议。协议规定，该笔贷款须于2020年12月31日悉数偿还。

  据公开统计数据显示，2019年3月份以来，国内房企大约发行17笔一年期内美元债。但从2020年春节后至今，发行的一年期内美元债就占了5笔。

  “通常，长期债券的融资成本更低，企业更愿意锁定长期资本。”有业内人士向《证券日报》记者直言，但今年春节以来，一场突如其来的新冠肺炎疫情让房企调整了融资节奏，发行短期美元债是应对当前疫情下销售停摆的现金流周转之术。

  中原地产首席分析师张大伟也向《证券日报》记者表示，加大融资规模，甚至不惜提升融资成本筹钱，背后是对销售乏力的担忧和还债高峰期到来的压力。

  偿债压力加大

  克而瑞地产研究表示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。短期来看，目前国内疫情形势严峻，将持续对房企融资造成影响。据不完全统计，3月房企到期债券总量超过330亿元，虽然比2020年1月份到期债券的额度相对较少，但房企境外债的到期额度却属于年内高峰。

  克而瑞认为，即使房企债券已进行提前赎回或对偿还计划准备充分，但在疫情影响下的开工计划停摆、后续开工恢复仍需一段时间的局面，对企业的财务也会造成很多压力，尤其是那些高杠杠的企业。仅从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额来看，70家房企的月利息支出就已超过350亿元。

  “从去年下半年以来，房地产行业的资金链就整体偏紧。”同策研究院总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示，至今这种局面也没有改变。

  “在整体高压环境下，不同房企受到的压力程度存在差异。”潘浩向《证券日报》记者表示，根据2019年房企中期财报TOP50的分析，7家房企的短债比小于1，意味着当前可用货币无法覆盖其短期债务；还有7家房企短债比大于10，说明流动资金充足，抗风险能力强。不同房企在原有自身债务压力上的表现大相径庭，再叠加此次疫情的影响，那些低短债比的房企压力更为明显。

  在短期内无法启动大规模销售的情况下，一年内到期的短期债确实可以解燃眉之急。但在张宏伟看来，境外金融机构已经看到房企暂时关停售楼处、到期兑付压力等导致房企阶段性现金流紧张的局面，有可能会做出阶段性收紧动作。但境内融资渠道不排除有宽松政策出现，但目前还未明确。

  潘浩进一步表示，短期来看，房企一方面要加速实现销售转化，加快与政府及相关机构的授权与合作，谋求简化流程，实现线上交易；另一方面，扩大自身融资渠道，利用资金担保、上调票面利率、股东增持等手段确保短期资金流动性。此外，部分资金相对充裕的房企可以尝试出手拿地，在土地市场竞争压力减小的情况下，有望为下一轮发展提供支撑。