房企斗“疫”：推进存量并购 伺机拿地

  在新型冠状病毒引发的肺炎疫情下，忐忑无奈又重拾信心，房企面临着前所未有的局面。

  2月9日晚，一位百强房企的中层在微信朋友圈中晒出他第二天出门的装备：一个N95口罩、一瓶消毒水、一双一次性橡胶手套。

  时代周报记者了解到，2月10日，绿地控股（600606.SH）、世茂房地产(00813.HK)、中梁控股(02772.HK)、泰禾集团等房企的部分员工返回办公室，迎来了首个复工日。

  2月17日，融创(01918.HK)、新城控股(601155.SH)、禹洲集团(01628.HK)、正荣地产(06158.HK)等房企部分员工也将回到公司办工。

  这些员工多数属于行政部、设计部等职能部门。

  即便不坐班，弹性的远程办公室模式并不太影响日常工作。

  2月9日，泰禾集团（000732.SZ）董事长黄其森在给员工的慰问信中称，“疫情虽然凶猛，可想而知会对房地产行业产生较大影响，尤其是一季度，但是对于泰禾来说，刚好也可以利用这段时间沉淀反思，提升内力，把我们以往经营管理上的短板和欠账补齐。”这封信的主题为《曙光在前，希望不远》。

  疫情影响下，中国房地产呈现与往常不同的现象：中房协倡议百逾城售楼处关闭，多地土地交易暂停或延缓，项目开工日期推后，线上售楼平台被强化推行……

  房企也收获了一波点赞。

  截至2月9日，近160家房企捐款捐物资，涉及金额不少于30亿元。近80家房企减免了旗下商场租金，小则十几亿元上则近百亿元。

  2月初，早于开发商们，多家房地产证券分析师与研究员们在热络地讨论疫情对于房地产行业的影响。

  他们给出的结论是，预期不悲观，其主要依据来源是2003年非典对房地产的影响。

  但也有人反驳，此次行业所处的环境存在明显差异。

  争论仍然在持续，没有哪一方获胜，但大家最迫切的想法是这场疫情早日结束。

  项目交付变数大

  对于需要现场作业完成的房企工程部和销售部而言，如鲠在喉。

  项目开工、销售、现金回流，环环相扣。项目开工时间比原先计划节点延后半个月，是当下诸多房企的共性。

  以中国恒大(03333.HK)为例，2月2日公司通知里涉及的全国范围内项目数量涵盖1246个，在2月20日前不得开工，具体时间根据疫情另行通知。

  一位TOP20房企区域总裁张雨（化名）向时代周报记者指出，疫情目前的不确定性，房企项目工地开工延后的情况很可能比预期时间还要长，没有一家房企可以幸免。

  目前一些城市的建筑企业、建设工地不在优先复工的名单上。

  例如，杭州余杭在2月6日通知规定，全区建筑企业、建设工地原则上不早于2020年2月29日24时复工；2月9日，河南郑州对省市重点和重大民生工程，以及其他民生工程分别给出2月25日和3月6日的复工节点。

  “如果工地开工持续延后，上半年要交付的项目变数大。”张雨称，“但生产并未像营销这样受冲击。”

  2020年一季度房企销售情况已经不算乐观。根据克而瑞数据显示，1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿元，同比下滑16.2%。

  当下综合各方观点预测看来，2020年一季度的销售市场肯定会受到冲击。业界更担忧的是：这会对指望一季度销售回款还债的房企，带来滚雪球般的负面效应。

  至于对TOP20房企全年的影响，往年的数据可以作为依据。

  经时代周报记者进一步测算，前20强房企在2017年至2019年，2月和3月单月销售额占据全年的平均比重分别为约5.4%和8.8%，总计14.2%。

  2月3日，相关研究机构总监曹晶晶称，新房市场二季度至下半年市场会呈现逐步回温的态势。

  业内不乏有类似观点，主要依据为一季度被疫情所抑制的需求有所反弹。

  但这一结论的前提是，疫情在一季度得到平息。

  困局下的土储机遇

  房企开始作出反应。

  “公司目前已放缓土地收购及建设资本支出、加快回款，未来将努力抓住市场反弹的机会，以捕捉更佳土地入市时机。”2月4日，中梁控股在给到投资者的回复中称。

  根据中梁的解释，这家公司确信购楼需求只是延后，一旦疫情受控、经济活动恢复，房地产销情必定强力反弹。

  中梁表示，公司2020年供货充足、稳定，同时业务所在地域较为分散，有信心把握未来房地产市场的反弹窗口，强力复苏销售。

  中梁的想法并不是个案。尽管陆续有城市土地交易暂停或延缓，一旦有地推出，房企甚至在一些受疫情影响较大省份拍地的热情并没有减退。

  2月3日，大华、众安等房企先后以13.49亿元和9.98亿元拿下不同地块，溢价率分别为17.41%和11.14%。

  在2月3日的机构组织的电话会议中，不具名券商分析师也提议，房企应择机获取优质土地资源，为后期市场的释放准备充足粮草。

  疫情影响下，也有房企视当下为切换思路拿地的好时机。

  2月10日，某TOP10房企投资拓展部总监李星（化名）对时代周报记者表示，现在是年前在沟通的存量并购项目进一步推进的好时候，“交易对手或者合作方的心理预期有所降低，价格、合作条件等有谈判的空间。”

  据李星了解，一些金融机构对房企一季度回款销售遇阻的情况进行了研究判断，已经在展开风险排查，以便采取补充风控措施，特别是已投且在一季度处于回款阶段的准清算项目。

  “一旦有一些优质的项目，不排除会加入参与。”在他看来，2020年地产企业兼收并购将迎来更多机会。

  提振信心

  “没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临”“我相信办法总比困难多”。2月10日，禹洲集团董事局主席林龙安在公司发文凝聚员工信心。

  2月7日，禹洲集团人士在给到时代周报记者的说明里注解，“倘若极端情况发生，在未来三个月未产生任何销售的情况下，目前现金流依然充裕，融资渠道也非常畅通。2019年中期报告显示现金及银行结余超人民币389 亿元。”

  同样，2019年实现1500亿元销售额的中梁控股，在2月4日也称：“公司自1月起已经紧缩资本性开支，加快回款，纵使未来几个月受新型冠状病毒肺炎疫情影响销情低迷，公司都具有足够流动性满足支付与业务的资金需求。”

  房企也在提振资本市场信心。像三湘印象、上海临港、万通地产等上市房企在2月以来也在陆续宣布对股票进行增持、回购，希望稳定股价。

  此外，有房企人士希望政策给企业纾困。

  近日，阳光城(00671.SH)集团执行副总裁吴建斌便向时代周报记者表示，希望政策能够适当放宽按揭放款条件，以及对房企的融资放宽条件，为一些房企解困。

  “地产行业的周期已经发生变化，相对还是稳定，即便面对疫情，不用太悲观或者侥幸。”张雨称。