武汉住房销售连年全国三甲，疫情蔓延重伤哪些房企？

  2020立春已过，但房企的春天，没有到来。

  疫情肆虐全国，全国超百座城市倡议或要求暂停开放售楼处。辗转至线上蓄客的房企陷入被动局面。

  国家卫健委2月6日通报，2月5日0～24时，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例3694例，累计报告确诊病例28018例。

  作为华中地区的大区中心城市，武汉在过去数年是众多全国性房企布局的核心城市。第一财经记者梳理发现，全国前二十强房企，湖北省销售额占全国销售额比基本维持在4%-6%之间。即使比例较低的融创中国（01918.HK），也在2019年接连大手笔“扫货”补仓，将武汉纳入重点战略城市。

  百强房企的必争之地武汉，因一场疫情急速降温，尤其是现金流紧张的民营房企将成为疫情误伤的首批对象。大手笔加仓的房企短期内也将因为巨量资金沉淀于此，而饱受资金链困扰。

  尽管数位受访者认为，刚需和改善需求只会迟到不会缺席，武汉城市基本面不改。但受疫情持续且扩围，一季度房企业绩受影响几乎是受访者共识，三月份更被视为上半年业绩能否修复的分水岭。

  当然，能给予当下房企希望曙光的还有来自金融财政、地产监管、融资等方面的宽松预期。

  必争之地

  2019年，全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款分别同比下降11.4%、下降8.7%，武汉仍实现了全年供应建面、成交建面、成交楼面均价等房地产开发各项指标的逆市增长。

  以土地出让金为例，综合相关机构、湖北中原研究部的数据来看，武汉这一指标近年持续攀升，2019年录得超1600亿元，是仅次于杭州、苏州的全国第三大热点二线城市。住房销售套数与销售面积连续9年位居全国三甲。

  从各大房企的举动也可管窥武汉市场的重要性。

  早在2009年以前，万科（ 000002.SZ /02202.HK）、保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SZ）、华润置地（01109.HK）、中国恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）等一线房企便相继入驻武汉。尤其是近五六年间，以武汉为代表的湖北省通过大力发展电子信息、智能制造装备、汽车等持续推动产业结构转型升级，降低落户门槛及购房要求， 百万大学生留汉创业就业等组合拳策略提升城市综合竞争力，中梁控股（02772.HK）、正商集团、融信中国(03301.HK)、建发股份(600153.SH)等一批新面孔陆续亮相湖北。

  综合多个机构2019年度数据，并参照克而瑞“2019年中国房地产企业销售榜TOP200”来看，全国前二十强房企，湖北省销售额占比基本维持在4%-6%之间。比例较低的属融创中国为1.72%；相对较高的属碧桂园、保利发展、金地集团。

  本地房企虽然销售金额整体低于全国性房企，但销售比重较高。其中，奥山控股、福星惠誉为代表的本地民营房企，来自本省的销售比重均超过40%。以奥山控股为例，销售额度破百亿与它在武汉三镇均布局体量较大的冰雪综合体项目直接相关。

  2019年，也属于武汉房地产市场升温之年。

  武汉曾在2018年出台历史最严限价政策，导致土拍市场流拍、延期现象频现， “地王”少见。伴随时间对政策的“消化”、推行用地预申请模式等，本就觊觎该市场的房企在2019年大手笔补仓。这方面的代表企业属融创中国、华夏幸福（600340.SH）。

  融创中国在2019年以单独或者联合体等形式在武汉“扫货”超十幅地块，耗资超234.4亿元。

  华夏幸福以116亿元的底价竞得武汉两宗地块的土地使用权。这是华夏幸福2019年新增的首个“商业办公项目”，更是南方总部在二级市场的首个项目，拟建金融中心。而这两宗地块临近武汉超高地标绿地中心。

  类似的还有美的置业（03990.HK）。其于2019年首次进入湖北市场，便耗资超50亿元在武汉拿地，属于少见的手笔。

  “北上广深拿地越来越难，类似于武汉、成都、杭州、重庆这样的强二线城市可以说是前三十强房企的必争之地也是必须守住的市场。”一家房企的华中地区负责人士表示，房企无论是拼规模还是拼盈利，武汉都算得上房企进行区域布局的优质棋子。

  超过60家百强房企进驻武汉，一方面，房企在武汉拿地的难度水涨船高；另一方面，也促使更多寄望进入华中市场的房企向武汉郊区、武汉周边、湖北其他城市下沉。

  以擅长打造和运营金融总部经济区的开发商金融街（000402.SZ）为例，几乎未曾缺席武汉土拍，但也仅能落子武汉市江夏区等郊区地块。中国恒大、绿地控股、中梁控股等均在湖北鄂州、随州、黄冈等四五线城市展开布局。

  寄望三月“翻盘”

  突然来袭的疫情及跟进的封城举措，迫使作为疫情重灾区的湖北省，交通、商业、娱乐等全线停止。合肥、福州、南京、杭州等超过100个城市倡议或要求暂停开放售楼处。房企错失春节后至元宵节的返乡置业、旅游市镇置业的重要窗口期。

  多家布局湖北省的房企均告诉第一财经记者，疫情当前，员工安全防护成首要任务，该停的工作必须停。据悉，绝大多数房企首先关闭售楼部的区域，便是湖北。

  “目前，一方面是保证公司员工尤其是疫区员工人身安全；另一方面，尽可能地通过捐款、捐物帮助疫区渡过难关。”融创中国内部人士表示。

  除了捐款捐物、对租户减租免租，在多个省份推迟返工响应下，中国恒大等多个房企均将员工开工日期再度予以延长。

  碧桂园、融创中国、绿城控股等房企正通过线上渠道获客。但业内普遍认为，房子与其他商品差异化大、线下购房属客户习惯等，线上售房转化率低，售房效果并不明显。房企的销售普遍陷入被动局面。

  以“湖北市场的销售额排名靠前，但相比于长三角、珠三角市场在公司业绩‘盘子’的分量来说，湖北市场重要性靠后”，对于武汉等楼市长远基本面整体看好的保利发展人士也直言，“疫情的冲击是全行业性质的。”

  克而瑞新近公布的2020年1月百强房企销售额，除万科、金地集团、金科股份（000656.SZ）等实现正增长，销售增速整体下行。

  “1、2月历来是房企的销售淡季，前两月销售额大概占全年10%左右。疫情引发的停售对2月影响最大，今年三四月的‘小阳春’大概率泡汤。” 华南地区一家房企营销人员表示。

  相关机构市场研究总监曹晶晶也表达了类似观点。“相比于SARS时期，当下GDP增速趋缓、行业市场规模继续大幅增长的动力明显减弱、房地产市场监管政策基本面更严格等，这次的疫情对市场的影响会大一些。”

  几乎多位受访企业和业内人士均将三月视为能否改变上半年销售局面的关键点。

  “一季度中3月份为传统旺季，占一季度销售额接近一半。如果疫情三月仍未解除，上半年估计销售额很难修复。”一家不愿具名的布局湖北地区的房企董秘办人士透露，公司目前也是根据疫情动态调整对应的经营决策，动态跟进评估疫情可能对公司业绩产生的影响。

  受疫情影响，诸多新问题接踵而来。有关机构企业事业部总经理白彦军指出，比如，房企开工的节奏和时间延后，交付项目也会延后，这几乎是全行业不可回避的问题。同时，线上蓄客如何实现线下转化，也是房企当前需要攻克的核心难题。

  误伤高债房企

  至2019年末，资金紧张已然是困扰房地产行业的首要问题。疫情当前，本就现金流吃紧的房企不得不直面更残酷的资金链挑战。

  天风地产根据2019H1报表数据，32家典型房企的现金/短债覆盖倍数72%，自由现金流/短债为-18%。总体而言，房企短债偿债能力不强。

  白彦军指出，若疫情持续，民营房企短期现金流会受到比较明显的影响，接连而来的还有股价的波动、全年房屋竣工和交付面积的下降、股权质押难题等。

  换言之，短期负债较高的民营房企将成为疫情冲击的首轮对象。具体到湖北市场来看，诸如以奥山控股为代表的本地中小民营房企，其抗风险能力整体较弱。此前公布的招股书显示，净资本负债比率2016-2018年分别录得316.5%、568.9%和283.1%。

  此外，2019年武汉土地市场“大赢家”的融创，及大手笔拿地的华夏幸福、美的置业等企业，项目沉淀在手中短期内难以回笼现金，对区域公司的短期资金链也将构成挑战。因为在业内人士看来，鉴于疫情对当地居民造成的心理创伤较大，武汉以及湖北的房地产市场信心恢复，将慢于其他省市。

  华发股份人士表示，由于线下售楼处关闭，整个行业一季度业绩料都会受到影响，“一方面，公司要看疫情的进展；另一方面，公司后续复工之后会采取加推、促销、加快现金回款等其他方式对冲疫情的影响。”

  所幸的是，放眼到中长期来看，数位受访人士对于武汉在内的湖北市场保持着相对乐观的态度。

  “长期还是要看城市基本面。相比于重庆、成都等二线城市来说，产业基础不逊色的武汉，人口基数大且大学生群体超百万，近年留汉的大学生人数成递增之势，刚需和改善需求旺盛。”华发股份人士表示，只要武汉城市基本面没有变化，居民的需求只会延后，不会消失。

  作为对资金端、政策端高度敏感的行业，能够缓解房企忧虑的另一块压舱石，或许是金融财政、地产监管等方面的宽松预期。例如，央行近两日投放流动性累计达1.7万亿元，也给予了部分房企信心加持。

  “当前疫情背景下，一些高周转的企业也会面临比较大的资金的问题，建议房企积极响应政策，做好预案。” 白彦军续称。

  喜忧参半的是，中国恒大、融创中国、龙湖集团、碧桂园、新城控股等少数房企赶在2020年1月窗口期累计发行超百亿美元债。诸如，中国恒大于1月中旬一方面将A股上市期限延长一年；另一方面，又发行了60亿美元票据。这为等待疫情散去，“春天”来临的房企提供了腾挪的空间。