销售谷底又或遇上融资低潮，房企如何度过难关？

  一年之计在于春，每年的第一个季度，是房地产企业做预算、抓融资的高峰期。而今年1月份，房企也如愿盼来了融资的窗口期。

  据克而瑞数据，2020年1月，95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%；1月融资水平的上涨，主要来自于境外债权融资的井喷，当月境外债权融资达1099.7元，环比上升922.4%。

  然而，新型冠状病毒感染的肺炎疫情可能会影响房企的融资节奏。一位长期做债券承销的券商人士告诉《每日经济新闻》记者：“上半年基本都是房企融资的大头，目前看来，（疫情）影响会比较大。”

  与此同时，为抗击新冠肺炎疫情，房企线下的销售几乎停滞，而线上卖房的带货能力还未被验证。从各大房企以及业界人士的观察来看，短期内房企的销售业绩依然会受到冲击。

  当销售业绩低迷，融资节奏又可能受到疫情影响，房企如何度过难关？

  “旱的旱死，涝的涝死”

  所有房企当下面对的境况是相似的。

  明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者，目前的冲击是很难卖房，虽然很多房企快速展开线上营销和推广，但民众接受需要时间，效果比线下售楼处肯定要大打折扣。”

  即使是受到疫情冲击较小的1月份，多数房企的销售业绩也表现低迷。克而瑞数据显示，今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元，整体业绩规模较去年同期降低近12%。

  即使是龙头房企如碧桂园、恒大和融创，其销售业绩也同比录得下滑。其中，碧桂园2020年1月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约329.2亿元，同比减少0.44%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约379万平方米，同比减少0.89%。

  融创中国下滑的趋势更加明显。2020年1月，融创中国集团实现合同销售金额约186.3亿元，较2019年同期239.6亿元减少22.24%；合同销售面积约135.8万平方米，较2019年同期159.2万平方米减少14.69%。

  销售业绩不佳，意味着房企的资金回流会受到一定冲击。“现在房企无法回款，偿债压力大，资金需求量大。”上述券商人士表示。

  于是，各种各样的融资渠道就成为房企当下求生的命门。境外融资、信托融资，能上场的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其实是在“浴血奋战”，融资渠道变窄，融资成本上升是最现实的问题。

  “旱的旱死，涝的涝死”，一位TOP20房企的财务部人士如此概括房企当下融资的概况。目前看来，基本面优秀的房企依然颇受资本市场欢迎，而中小房企融资艰难的局面依然没有改变。

  一位从事信托的人士向《每日经济新闻》记者透露了一个小细节：他最近紧盯一家资金面紧张的TOP30房企，正在抓紧联系他们负责融资的人士。“我们最近密切关注这种（房企），他们缺钱，看看能不能跟他们做点（融资）。”

  以最近发行美元债的佳源国际和新城控股为例，佳源国际新近发行的一笔美元债利率已达到13.75%；新城控股2020年2月6日发行的3.5亿美元票据，票面利率为6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司发行的一笔3.5亿美元债利率为7.5%，略高于本次。

  融资不易，不过房企或许很快就会等到好消息。上述信托人士指出，从融资成本来说，现在成本整体有走低的趋势，目前资本市场逆回购利率2.5%，央行也在压利率。“目前（预期）不会对房企融资管控太严。”

  加紧出货，度过难关

  倘若负面影响一直未能消退，房企度过难关的方法有且只有一个：抓紧销售，大力回款。还要注意的是，要管住想要拿地的手。

  机构在2月5日举行的交流会上提到，房企应该积极推行口碑营销和线上销售，积极蓄客，让营销更加重视线上的引流和线下的转化；抓紧开工复工赶进度，抓住疫情过后需求释放的机遇大力推盘。

  但并不是每一家房企都有机会。广州一家TOP25的房企营销部人士告诉《每日经济新闻》记者，尽管他们线上和线下渠道均对外开放，“售楼部也没关”，但是都没什么人，“也就有人值班，但是没有客户的”。

  艾振强也认为，线上销售模式更加注重口碑，如果口碑不好，“难咯！”他指出，（线上营销）需要整个系统的完善，比方说，如果我不满意能否很快退，像七天无理由退货那样，还要有银行、不动产登记部门的业务流程配合等。

  他进一步强调，如果有资金困难且融资不易的房企，当下不应该盼望着疫情赶紧过去，而是“打铁还需自身硬”，降价能卖也是好的。“如果等到那时候大量出货，情况不见得就比现在好。还可能影响企业的（信用）评级，（融资）压力更大。”

  一些房企或许已经提前预判到了可能出现的“集中出货”情况，当下通过降价促销出货的房企不在少数。头部房企中，中国恒大、中国海外发展近期均有调价的迹象。

  据房企的公开销售简报，中国恒大2020年1月合约销售金额约为405.5亿元，合约销售面积约为449.8万平方米。以此计算，其销售均价为9016元/平方米，同比下滑23.11%。

  此外，中国恒大还与苏宁易购联手推出全新优惠购房活动，在苏宁易购平台上线100套特价房，给出首期10%起、低至78折、最高立省90多万元的新春福利。

  就连一向颇为稳健的中国海外发展，1月份的销售数据也隐现以价换量的趋势。2020年2月6日，中国海外发展公告称，中国海外系列公司的合约物业销售金额约为202.76亿元，相应的已售楼面面积约为110.31万平方米。

  以此计算，2020年1月，中国海外发展的销售均价约为1.84万元/平方米。而去年同期，这一数据约为2.06万/平方米；2019年12月则为1.91万元/平方米。（由于中国海外发展2019年公布数据为港元，计算时以港元过去全年平均汇率1港币=0.88元人民币算，实际数据可能略有差距）

  大力保证资金回流，确保资金链安全，是当下房企的重中之重。中指研究院在电话交流会中提到，房企要做到“开源节流”。“一方面，加大融资力度，如果上半年融资窗口期还在的话，会加大融资力度；另一方面，加大存量应收房款的催收工作，跟银行沟通，争取银行在复工前发放已审批的按揭贷款。”

  艾振强则表示，房企当下也不应该乱花钱。“地最好先别拿了，挺过最严峻的阶段再说。今年一整年，都似乎还是拿地的窗口期。”