疫情下的楼市：销售停摆成交低迷 返乡置业错过窗口期

  在肺炎疫情的肆虐之下，2020年的楼市以惨淡开场。

  1月份，整个地产市场成交低迷，原本是返乡置业的高峰却因为疫情错失窗口期。全国各地售楼部停摆之下，百强房企单月销售金额同比显着下滑。房企只能把营销渠道转至线上，但购房者更多在“看”而非“买”，对于交易来说，线上售楼处多少有点隔靴搔痒的意味。

  除了“停售令”外，春节期间，多个省市还紧急出台了“停工令”，规定复工时间不得早于2月9日。这使得不少房企的工程项目比规划中延迟了开工时间，工程节点或受到影响。而更加紧迫的是，一个四五百人的工地，复工后要如何做好防疫措施，也是房企目前需要解决的问题。

  市场成交低迷，返乡置业错失窗口期

  1月，时值商品房市场的传统销售淡季，加上今年春节提前，导致正常成交日有所减少，叠加武汉疫情的大面积影响，1月下旬以来各地新房销售基本停摆，市场整体成交数据低迷，让本就是淡季的1月销售更加雪上加霜。

  根据克而瑞数据，2020年1月，百强房企单月全口径销售金额为5771.3亿元，整体业绩规模同比下降12.7%。各梯队的销售金额入榜门槛也同比降低，1月百强房企操盘口径销售金额的入榜门槛为9亿元，同比下滑19.1%。

  从各个房企近日公布的数据来看，即便是行业龙头也难掩1月销售增速放缓的趋势。率先发布新年第一张成绩单的恒大，1月份的合约销售金额约为405.5亿元，同比下降6.07%；而碧桂园1月的权益销售金额也同比减少0.44%，为329.2亿元。

  尤其值得注意的是，随着疫情的发展，三四线城市的市场受到极大冲击，过去惯例的返乡置业高峰期进入了冰封期。中原地产研究中心统计数据，从1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌95%。

  虽然返乡置业的时间窗口只有1个月，但三四线城市返乡置业在全年销售的占比不低于20%，甚至能达到25%，尤其是南部的城市比例更高。

  克而瑞研究团队预计，今年一季度甚至上半年的行业销售都将不可避免地受到影响。亿翰智库首席分析师张化东则认为，“三四线的购房需求并不是一个非常迫切的需求，可能每年的时间窗口期只有春节这一两次，所以错过了可能就真的错过了”。

  售楼处停摆，房企启动线上售楼

  市场成交的低迷，很大一部分原因在于人们大幅减少外出，随着肺炎疫情的发展，房企售楼处的“停售令”也在春节期间出台。

  1月26日，中国房地产业协会倡议，房地产企业暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。截至目前，已有湖南、江西、广东以及成都、重庆、福州等至少60多个省市下发通知，要求暂停售楼处销售活动。

  随后不少房企开始启用线上售楼处，加大线上销售渠道的推广力度，通过自有平台、自建APP、小程序、进驻电商平台等形式全面启动线上销售服务。

  某十强房企的广佛区域销售员工表示，其所负责的项目售楼部现在已经不对外开放了，预计2月9日至13日期间重开，但具体也要等通知。“我们目前更多聚焦在线上售楼部，每天开会讨论如何在线上找到潜在客户，网上VR看房的用户还挺多的”。

  不过商品房不同于其他商品，线上渠道更多是一种弥补线下渠道缺失的营销手段，真正要达成交易相当困难。

  “线上结合线下是一个趋势，但当前房企推出的网上售楼处不是一个体系性的产物，不能完全替代传统的售楼处”，在张化东看来，线上售楼处没有独立流量的来源，只是一个在线看房的平台，并不能主动获客，不能在线筛选客户，促进客户成交。

  “没有下定金之前，未知情况太多了”，上述房企员工也表示出自己的忧虑。他表示，线下售楼部停摆会影响到成单效率，而单纯线上交流又很难真实地了解到客户的诚意度，“大部分人都是想看房子情况，但外区客户几乎一定要邀约到现场”，该员工称。

  工程节点或受影响，复工防疫措施需报备

  除了“停售令”外，多个省份在春节疫情期间也发布了“停工令”，规定企业复工时间不得早于2月9日。

  某知名房企工程口负责人表示，一般正月十五之后，工人就会返工，但在“停工令”之下，他负责的项目也延迟开工了。而部分房企停工时间则更长，比如恒大近日就宣布全国1246个项目在2月20日前都不得开工。

  根据该工程负责人的介绍，项目中的工人主要来自湖南、湖北、四川、广西及广东湛江、茂名等地，而湖北的员工占比约10%。疫情发生后，他预估返工的工人数量会受到影响，“不仅是少了湖北的工人，四川有些工人也要经湖北才能回来。”

  某上海房企销售策划部的员工也表示，疫情对于项目进展的影响还是比较大的。该员工提到，企业复工后，项目也不可能全线复工，毕竟工人少了，有些工程的任务节点也可能受影响，导致交楼时间推迟，另外对于营销来说，主要影响一些项目的开盘时间。

  而相对往年，今年地产项目在春节后的复工申报流程也更加复杂。过去，地产项目只要确保没有安全隐患、水电条件达到标准、安全巡查通过检验就可以复工了，但今年在疫情的影响下，项目复工还需要提前5天向项目当地的街道办和质监站报备复工资料。

  上述工程负责人列举了需要报备的内容，包括复工后的防护措施、防护用品、工人来处、疫情下的应急预案等。

  同时该负责人还表示，复工后施工场地的防疫措施也会更加严格，比如场地需要每周消毒，口罩、消毒液也不能少，工人进出场地也需要测量体温，甚至吃饭也需要隔离工人，工人需自备碗筷，统一高温消毒或者使用一次性饭盒。

  不同于非典爆发的2003年，目前房地产已经是中国经济中的支柱产业，行业年销售额已达16万亿元，是2003年市场规模的20倍。在当前的疫情之下，房地产行业不管是投资、开工还是销售环节都面临阶段性的压力，但不少业内人士认为，接下来政策层面或会有所放松，以使市场稳定下来。