千亿货值土地落袋 招商蛇口的“前海想象”

  跨时六年，涉及资金1458亿元，18份议案，480 万平方米总建筑面积的土地资源，2019年末的这宗重大重组事件，让招商蛇口的2020年充满想象。

  2019年12月30日，在深圳蛇口那座外墙点缀着绿色植物的建筑里，招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年第四次临时股东大会如期召开。此次股东会的19份议案中，18份与前海土地整备相关，所有议案悉数通过，其中包括《公司与深圳市前海开发投资控股有限公司共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司的方案》。

  在外界看来，此次重组议案通过对于招商蛇口来说意味着千亿货值前海土地储备正式落袋，也意味着未来巨大红利的释放预期。但在许永军看来远不仅于此，“此次土地整备合作是一次重大创新，对于中国整个城市新发展起到示范和引领作用，但也面临很多困难。怎样发挥土地的集约、解决土地历史遗留问题、解决土地升值后的利益分享、解决土地开发问题等，都面临着法规、制度、规范等一系列的挑战。”

  千亿土地的“含金量”

  2019年12月9日，招商蛇口发布了重大资产重组公告：招商蛇口控股子公司招商前海实业以其持有的招商驰迪100%股权向合资公司进行增资，前海投控以其持有的前海鸿昱100%股权对合资公司进行增资。

  此次重组备受外界关注的是议案中所涉及土地资产：招商蛇口旗下招商驰迪拥有的深圳前海妈湾片区42.53万平方米的土地使用权，计算容积率的建筑面积为212.9万平方米；前海管理局旗下的前海鸿昱拥有38.09万平方米土地使用权，计算容积率的建筑面积为267万平方米。这些土地均位于前海深港现代服务业合作区，是深圳蛇口前海自贸区核心土地，总建筑面积约480万平方米。

  “前海面积14.92平方公里，招商局集团占3.9平方公里，其中2.42平方公里直接归属招商蛇口，可以说是建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体。但此前这2.42平方公里基本都是物流园区用地和工业用地。”深圳资深商业评论员朱文一在接受记者采访时表示。在他看来，当年因为前海合作区规划未定，所以招商蛇口在前海的土地用途一直无法确定，近几年，招商局集团一直在为土地确权奔走，2019年才完成变更，粗略估计，招商局旗下2.42平方公里土地至少获得900多亿元增值，升值近1.5倍。

  2019年4月30日招商蛇口与前海管理局完成前海土地置换。招商驰迪获42.53万平方米的置换土地，前海鸿昱则获用地面积约为50.14万平方米。两家企业总置换土地面积达92.67万平方米，对应建筑面积约500万平方米，如果用于商住用途开发，对应可售货值逾4000亿元。

  华创证券认为：“前海土地整备合资协议落地后，招商蛇口将增加前海片区优质土地资源，对应货值超2200亿元。另外，由于招商蛇口的土地多数是通过将工业用地置换成商业、住宅用地，所以土地增值较大，未来会拉高公司整体利润率水平。”

  记者致电招商蛇口投资者热线，对方表示：此次重组是前海土地整备的重要组成部分，可以进一步推进前海深港合作区开发、前海蛇口自贸片区创新发展，同时也可以解决包括土地变性与合资合作等创新合作模式在现有体制下存在的困难。也借助此次重组，将前海土地归集到公司旗下，使招商蛇口在前海区域的土地权益进一步明确。

  对收益兑现充满信心

  十年前，“招保万金”被称为地产界的四大天王，但如今，昔日的地产龙头却已被“碧万恒融”所取代。

  “此次重组给招商的经济收益和盈利，在短期内应该很难看到明显的变化，但从长期来看，前海未来的发展空间会为招商蛇口带来持续利好释放。”中山大学自贸区综合研究院一位研究员在接受记者采访时表示。

  在本次股东大会上，有股东问及此次前海土地完成整备后，何时能兑现收益。前海蛇口自贸投资发展有限公司总经理胡勇表示：招商蛇口在前海的发展时间规划为六年分宗，十年开发。他指出，这并不是传统房地产项目，也不是常规的产业园区。公司未来主打两个方面，一是数字化，二是生态。

  从具体业务来看，未来招商蛇口将聚焦三个层面：国际供应链、全球价值观价值链以及跨国产业链，分别对应贸易、产业以及科技创新等多方面内容。关于效益，他表示此次交易均为货物对货物，实物对实物，涉及现金流较少，且公司过去项目的销售情况火爆，让公司对整个项目的未来效益水平还是充满信心。