世茂房地产快速发展背后：稳健的体系与合作拿地

  一个企业的强大，在于先做强再做大。

  过去30年，世茂集团历经数次地产周期，不断成长最终做强做大，最重要的就是保持长期经营的理念，先把自己做强，随后把自己做大。

  根据克而瑞销售数据，世茂房地产在过去11个月销售额一跃进入TOP10之列，重新回到十强行列的世茂房地产，不仅仅销售有了大幅度增长，同时保持了较低的负债率和资金成本，成为最有增长质量的公司之一。

  “一个好的企业，不能总是跟着市场的节奏走，如果完全按照市场节奏，很容易在低迷期无法收回，最后出现各种问题。世茂一直都有自己的节奏，上半年的重点在投资，到了三四季度，正如秋天是收货的季节，此时的重点在现金流和回款，并通过自有资金再投资继而稳健发展，最终不断强大自己。” 世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸告诉第一财经记者。

  另辟蹊径投拓

  2019年，世茂房地产成为并购市场又一大明星。在很多房企开始谨慎拿地之时，世茂的逆周期操作，补充了大量的土地储备。

  3月22日，世茂集团旗下的世茂股份以3.78亿元买下泰禾集团杭州蒋村项目51%的股权。

  3月25日，根据泰禾公告，福州泰禾向世茂转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权，总计代价18.05亿元。

  随后的4月和5月，世茂集团并购了泰禾位于广州、杭州等地项目。截至目前，世茂累计花费超过77亿并购泰禾多个项目。

  此外，包括万通、明发等房企也与世茂进行交易，分别出售了在香河、马鞍山等地项目。

  6月9日，广州老牌地产商粤泰股份发布公告，向世茂出售位于广州的地产项目。按照公告，双方于6月8日签署了《世茂粤泰合作项目协议书》，以63.97亿元的总对价出售5个房地产项目的股权。

  根据申万宏源统计，世茂权益土地购置金额从 2016 年的 300亿飙升至2017年 680 亿，2018年前三季度继续购地 450 亿元，不过在2018年第四季度放缓拿地。

  通过不断合作并购和及时销售，在今年11月世茂重新回到TOP10位置，成为今年增速最快的头部房企之一。

  “行业竞争加剧，大家都想在一、二线城市拿地，拿地的利润率自然开始下降。我们今年在公开市场参与了300多块土地竞拍，实际到手不到40块。企业要发展，自然需要多元拿地模式，通过合作并购的方式，我们就可以很好的补充自己的土储，同时可以降低成本。”汤沸告诉记者。

  比如世茂收购的粤泰股份项目，目前已经全面进入销售阶段，得益于世茂良好的产品力和品牌优势，以及高效的执行力，短短数十天，项目焕然一新全面升级，进而可实现可观的溢价，获得较高的净利润率。

  “我们并购一开始都是从以前的合作伙伴开始，大家对我们有信任，同时我们决策速度较快，所以对方选择与我们合作。另外，因为我们在金融机构的口碑很好，金融机构也会介绍优质的合作机会，这样的好处是双方都有了金融机构的信任背书，谈起来也比较快。”汤沸说。

  得益于良好的口碑和多方的信任，世茂房地产今年进行了大举并购，并借此机会快速扩张了自己的规模和土地储备。

  目前看来，世茂可售资源多，市场地位稳，在环境趋紧的当下，将受益于行业的整合。加上公司货值储备分布良好，约65%位于房住需求较强的一二线城市，20%以上位于强三四线城市，其经济发展支撑着房住需求。

  世茂集团董事局副主席、总裁许世坛认为，世茂通过收并购获取大量优质货值，主要分布于北京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市，构建起新常态下的“地产合作生态圈”。在成本可控的前提下降低经营风险，分享高潜力项目发展红利。

  稳健财务支撑

  “世茂的流动性比较好，我们的货币资金充裕，所以金融机构对世茂比较有信心，这些信心将带给我们更低的融资成本，也是我们的核心优势之一。”汤沸说。

  根据世茂房地产2019年中期业绩，世茂保持一贯践行的稳健政策开展融资计划，在多元融资渠道、多维度合作及不断创新的有力支撑下，世茂房地产融资成本长期维持较低水平，2019年上半年融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。

  值得一提的是，世茂在2019上半年积极获取优质土储的同时，总负债规模仍处于行业较低水平，净负债率59.6%，连续第八年维持在60%以下，为民营房企的标杆之一。截至2019年6月底，世茂总借款约为1154.7亿元，小幅提升5.8%，而总资产则提升了10.2%。在合理的融资计划铺排下，世茂动态调节融资提前还款，短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%，账面现金则为短期借款的1.6倍。优质的资金流动性，确保了短期债务不会对经营产生影响。

  有了这些稳健的财务指标，世茂的融资一直处于游刃有余的状态。

  今年5月底，世茂房地产全资子公司世茂建设在融资环境全面收紧之际，获批132亿公司债券的稀缺额度，意味着稳健的体系转化成了经济优势，世茂后续能进一步降低企业融资成本，并为后续经营创造更大的发展空间。

  今年7月，世茂房地产发布公告，已成功发行于2026年到期的10亿美元优先票据，票据利息将按年利率5.60%计算。业内人士评价，此次美元优先票据期限长、利率低，体现了龙头企业融资渠道好、成本低的特点，较近期同业发行的票据相比优势明显。

  良好的融资渠道之后，各大机构对于世茂同样看好。

  今年9月，穆迪将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1，展望“稳定”。这是继去年将Ba2评级展望从“稳定”上调至“正面”后的又一次上调。

  穆迪分析师Celine Yang当月表示“我们预期世茂得益于营收和签约的强劲增长，公司指标在未来12至18个月将得到进一步加强。另外，世茂来自于商业运营、酒店、物业管理的多元化收入，加上集团稳健的财务管理，将助力公司面对房地产行业的挑战环境。”

  穆迪表示，世茂近两年强劲的签约增长带来的营收健康增长将使得营收覆盖债务的能力进一步提高；EBIT覆盖利息的倍数也有望提升至4.5至5倍的水平，另外不断增长的非房地产开发收入将提高利息覆盖倍数的稳定性。

  至此，世茂还获得了惠誉“BBB-稳定”、标普“BB+稳定”、以及中诚信“AAA”、联合评级“AAA”等境内外良好评级。

  第一财经记者了解到，稳健的财务状况背后，实际上是来源于财务管理中心一直以来的人员培养，以达到为世茂的稳健财务保驾护航。

  比如在世茂财务管理中心的半年会上，核心围绕融资经验、跨地区项目财务管理经验、收并购制度、二手项目财税问题分析等问题，进行了专业层面的经验分享和回顾反思，进一步明确了管理要求。 “每一次我们都会就专业内容和心理调节内容进行季度培养，提高团队的业务素质，也保证团队的工作热情。”汤沸说。

  近年来，世茂业绩实现“有品质的高速增长”，并已拥有充沛的土储、合理安全的负债率、稳定的高比例分红，持续成长的自持物业收入，且估值处于较低区间。2019年以来，世茂销售额仍保持高速增长，加上未来对物业管理、酒店业务的分拆上市计划，近期，世茂房地产屡获中信证券、海通证券、东方证券、东吴证券等境内券商首次覆盖，并获得“买入/优于大市”评级，并获得花旗、高盛、瑞信、美银美林等投行调高目标价，维持“买入”评级。

  公司的股价和市值屡创新高，来自境内的南向投资者数量较年初增长3倍有余，领先于内房股。公司的长期经营理念、做“百年企业”的愿景逐渐绽放出成果，价值逐渐得到体现。

  “当市场不好的时候，管理优势才能够体现，稳健的财务可以让世茂在未来的拿地和扩张中游刃有余。”汤沸说。