宝龙商业登陆资本市场，房企加码轻资产业务

  闽系地产商宝龙地产（01238.HK）旗下再添新一上市平台。

  12月30日，在递交招股书的四个月后，宝龙商业（9909.HK）在港交所敲钟上市，成为国内商业物业服务供应商上市第一股。

  本次宝龙商业共发行约1.5亿股，发行价格为每股9.5港元，总募资额约13.36亿港元。在发行期间，宝龙商业获53.24倍超额认购。

  宝龙商业由宝龙地产分拆上市，宝龙地产拥有宝龙维京控股的全部已发行股本，而宝龙维京控股拥有宝龙商业经扩大已发行股本约67.50%。四位基石投资者包括永辉超市，以及安踏副主席丁世家创立的和盛海外控股有限公司、恒安国际的副主席许连捷和Orchid China Master Fund Limited。

  据招股书披露，宝龙商业的收入来源于两部分，包括商业运营服务和住宅物业管理服务。

  从收入来源看，宝龙商业大量客户来自第三方。2016年、2017年及2018年，独立第三方产生的收入分别占总收入约65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日止六个月，独立第三方产生的收入分别占总收入约81.0%及86.0%。

  其中，商业运营服务板块的第三方客户收入增长尤其明显。截至2019年6月30日止6个月，宝龙商业运营服务外部客户收入约5.34亿元，相比2018年同期的约3.7亿元，增长44.3%。

  闽系地产商宝龙地产（01238.HK）旗下再添新一上市平台。

  12月30日，在递交招股书的四个月后，宝龙商业（09909.HK）在港交所敲钟上市，成为国内商业物业服务供应商上市第一股。

  本次宝龙商业共发行约1.5亿股，发行价格为每股9.5港元，总募资额约13.36亿港元。在发行期间，宝龙商业获53.24倍超额认购。

  宝龙商业由宝龙地产分拆上市。据招股书披露，宝龙商业的收入来源于两部分，包括商业运营服务和住宅物业管理服务。

  从收入来源看，宝龙商业大量客户来自第三方。2016年、2017年及2018年，独立第三方产生的收入分别占总收入约65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日的六个月，独立第三方产生的收入分别占总收入约81.0%及86.0%。其中，商业运营服务板块的第三方客户收入增长尤其明显。截至2019年6月30日的6个月，宝龙商业运营服务外部客户收入约5.34亿元，相比2018年同期的约3.7亿元，增长44.3%。

  宝龙商业首席执行官张云峰指出，宝龙商业的客户主要包括物业开发商、业主、业主委员会及租户，而在宝龙商业收入结构中，物业管理服务收费有其天花板，但如果母公司增长很快，则可以在增值服务上为宝龙商业创造很多利润。此外，宝龙商业还会在轻资产上加大发展力度。

  招股书显示，宝龙商业2016年、2017年、2018年及2019年上半年总在管建筑面积，分别为1442万平方米、1565万平方米、1658万平方米、1695万平方米。总合约建筑面积分别为1612万平方米、1843万平方米、2171万平方米、2459万平方米，保持良性增长趋势。

  随着管理规模的不断增长，宝龙商业始终保持较为稳定的业绩增长率。公开数据显示，公司收入从2016年底的7.52亿元增长到2018年底的12.01亿元，复合增长率达26.3%，2019年上半年营业收入达7.49亿元，同比增速29.8%。业绩指标呈现积极变化，保持了稳中有升的发展势头。

  在盈利方面，宝龙商业净利润从2016年的6290万元增长至2018年的1.33亿元，年复合增长率为45.6%，毛利率从2016年的21.8%持续增加到2018年的27.1%。今年上半年，宝龙商业实现净利润8710万元，同比增长45.9%，毛利率为26.4%。

  “宝龙商业希望2025年自有和轻资产项目加起来有150个，其中长三角超过100个。”宝龙商业董事长许华芳表示。

  截至2019年6月30日，宝龙商业已签约的零售商业物业共59处，总合约建筑面积为约750万平方米，其中已开业项目有45处，总在管建筑面积约640万平方米。

  从出租率看，宝龙商业整体表现良好，不过依旧有部分项目面临较大问题。截至2019年4月底，宝龙商业整体出租率为85%。不过，也有进入成熟期的项目经营依然艰难。比如，2014年开业的天津宝龙广场，在管建面16.3万平方米，今年上半年出租率仅有50.8%。2016年开业的山东莱山宝龙广场出租率仅为63.8%。2012年开业的泰安宝龙广场出租率仅为69.7%。

  2009年开业的青岛城阳宝龙广场是宝龙所有项目中建面最大的，高达44万平方米，去年全年出租率仅有58.7%，今年前4个月出租率为70.2%，这意味着有13万平方米是空置的。除此之外，还有七八个成熟项目出租率在80%以下。根据招股书，主力产品线宝龙广场旗下36处商业物业平均出租率是84.3%，总面积538万平方米。

  指研究院发布的《2018中国商业地产百强企业研究报告》显示，2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率达到93.8%。

  张云峰表示，明年宝龙商业的任务就是对环渤海项目进行改造提升，以提高项目出租情况。

  许华芳表示，商业是最难的管理业态之一，但出租的核心是租金。商业是旱涝保收的生意，在市场波动下管理方受影响相对较小，租金相对固定。