告别“鸡肋” 万科海外投资更名“重生”

  在实现全年销售额破6000亿元后，万科对海外业务也开始重新筹谋。

  12月17日，万科海外投资控股有限公司（股票代码01036.HK，以下简称“万科海外投资”）正式出现在港交所上，万科置业（海外）有限公司这个名字退出历史舞台，也宣告着万科海外业务将迎来发展契机。

  作为万科境外业务的首个载体，这家公司这些年来虽有过零星项目，却发展的不温不火。从今年开始，万科海外投资更换管理层，万科集团还将位于美国旧金山、纽约，英国伦敦的三处物业投注到万科海外投资，为了公司进一步发展还进行了更名，几经周转，万科海外投资才算真正走入行业视野。

  此前负责海外业务的万科执行副总裁张旭在接受中国房地产报记者采访时表示：“我们把英国、美国业务装在海外平台，未来也会继续这么做。海外投资还是要看机会，看全球经济的周期，比较谨慎，也许哪一天机会出现，会加大投资，目前还是把已经进入的城市先做好，再进入新的城市。”

  正式更名后，对于目前海外投资扩张计划，万科海外投资方面对记者表示：“进行资产重组和团队注入后，万科海外投资将成为万科集团海外业务的主要平台。”

  英美资产包注入背后

  走在纽约列克新敦大道，可以看到一栋61层高的塔楼，高层可以俯瞰纽约中央公园。这就是万科在美国纽约的首个住宅项目“东53街100号”，94套住宅中单价最高达到26万元/平方米。

  从2015年进入纽约后，万科在此布局了至少5个项目。而今年7月1日，万科海外投资公告称，以11.38亿港元完成了英国伦敦、美国旧金山及纽约物业股权收购。

  中国房地产报记者关注到，万科集团其他地区（包括香港、纽约、旧金山、伦敦等市场）在今年上半年贡献了41.93亿元销售额。目前，万科集团已将海外市场主要贡献转入至万科海外投资这个平台。

  青睐英美的战略早有安排。此前万科集团创始人王石曾表示，未来万科海外发展重点是两个地区：北美和欧洲，包括3个国家，美国、加拿大和英国。

  有接近万科的人士对中国房地产报记者透露：“万科海外市场初定的策略是选择华人相对较多的区域，这样有助于万科利用国内的品牌优势借机扩大到国外去，同时选择与当地的企业合作，熟悉当地市场。”

  胡润研究院发布的《2018中国投资移民白皮书》显示，美国连续四年成为最适合中国高净值人群投资移民的国家，英国位列第二。为了降低开发阻力，据中国房地产报记者粗略统计，万科2013年至2016年获取的12个海外项目中，合作开发超过8成。

  不过目前摆在万科海外投资目前的难题是，美国、英国房地产市场受到不断加剧的经济不利因素而表现不佳。据莱坊2019年第二季度全球豪宅报告，旧金山年度增长率为1.2%，而纽约、伦敦年度增长率为-3.7%、-4.9%。

  万科海外投资方面在接受记者采访时表示，万科海外投资将成为万科集团海外业务的主要平台，但对于要如何应对英美市场上述局面，则未有过多透露。

  不过万科海外投资半年报显示，英国及美国投资物业将于2019年下半年为公司带来收入和盈利，“美国、英国楼价稳定，本集团将保持审慎乐观态度。”

  香港新增项目或将注入

  实际上，目前万科除在内地市场外，表现最好的乃是香港市场。例如万科在港的首个独自操盘项目，位于屯门的“上源”，由于价格优惠，销售颇佳。

  万科香港公司相关负责人告诉记者，“上源全盘1154伙（房源单位），已经售出1025伙，销售额逾65亿港元，项目尚余的单位主要为特色单位及洋房，计划于2020年中以现楼形式推售。”

  受到该盘成功影响，万科明年还将在香港再推港岛西营盘及九龙长沙湾项目，分别为104和467个住宅单位。

  对于定价是否还会走“平价”的路线，“明年其余两个项目定价方面，会视乎推售期间的市场情况及同区同等素质的一二手房项目而定，现在距离推售期仍有一段时间，具体定价会适时按法规要求公布。”万科香港公司对记者表示。

  万科明年推售三个项目也因香港楼市处于供不应求，莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅对记者表示：“我们预测2020年香港普通住宅市场房价会有5%~10%下降，豪宅市场是微跌。明年上半年豪宅交投量会下降，但是普通的住宅市场，刚性需求更大，预计房企推售价格不会有太大波动。”

  这样情况下，今年以来包括万科在内的多家内地房企积极在港获取项目。只不过万科投标拿地屡屡受挫，不得不转战收购旧楼来低调部署。继4月23日以底价2.49亿港元获香港何文田重建项目，8月29日又以5.95亿港元收购香港北角项目。

  对于万科加大香港布局，高力国际研究部香港特别行政区及华南区主管邓淑贤对记者直言：“房企对于香港住宅长期看好，尤其是目前香港楼市进入调整期，是较好的拿地时机。而收购旧楼重建如果地块位置优越且业权简单，房企可以压缩时间进行高周转。”

  值得注意的是，目前万科海外投资在香港仅有柏傲湾项目提供租金收入。在这些年的发展中，主要是由母公司万科置业香港获得项目。

  至于新获取的香港项目是否会注入万科海外投资，万科海外投资方面对记者表示：“万科海外投资对合适的投资项目均会考虑，并不局限于母公司集团旗下项目。只要项目符合公司规模和业务需要，在风险可控的前提下，亦会仔细研究投资机会。”

  规模化还需时间

  从在香港加大布局来看，万科有走出去的决心。但从平台来看，万科海外投资却受到了冷落。

  此前万科并未将过多精力投注于此。2012年万科完成了对南联地产的股权收购，并且更名为万科置业(海外)有限公司。原本要作为万科的海外上市平台，但是因为港交所限制问题，重大资产重组的时间必须要等两年。

  急需融资平台的万科在2013年公布B转H方案，成功在香港上市。因此万科海外投资的存在也如同“鸡肋”，发展一直不温不火。

  按照万科的逻辑，从过去到未来10年，开发业务都将是“基本盘”，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。每个具体的业务也会有自己的“基本盘”。

  当国内房地产市场深受调控时，万科也希望能稳扎稳打进行海外业务扩张。张旭今年还在业绩会上表示：“未来会把万科海外投资作为海外的主要平台，目的是想把平台做好，想把海外的业务做好。”

  实际上万科自身在海外市场的扩张上十分谨慎，基本维持着一年进一城的步伐。

  年报显示，2013年万科进入中国香港、美国、新加坡等地；2014年新增纽约；2015年，即便陷入了股权之争中，进入了伦敦；2016年进入了西雅图后，2017年布局吉隆坡。从2018年开始，万科并未在年报中出现新增的城市。

  与之同时，则是万科海外收入渐入佳境。从2015年至2019年上半年，万科A其他区域销售额分别为28.8亿元、33亿元、20.07亿元、62.36亿元、41.93亿元。经历了温吞的三年后，在去年达到高位，今年全年销售额大概率将超过去年。

  不过，以今年上半年41.92亿元销售额在3339.96亿元的总销售额中计算，占比仅有1.25%，微乎其微。对于万科来说，海外市场这块大蛋糕，并未真正尝到甜头。

  尤其是目前资本市场对于万科海外投资这个平台似乎信心不足。公司股价在今年2月宣布更换管理层，受到利好达到5.65港元/股高位后，就逐步下滑，12月18日报收3.78港元/股，下跌幅度为33%。对于万科海外投资来说，想要走规模化之路还任重而道远。