安徽“地产一哥”：艰难的地王项目和滞缓的业绩增长

  用文一投资控股集团（以下简称文一）人自己的话说，巅峰时期，合肥每4个家庭中就有一套是他们的房子。

  从破产传闻中走出来的文一今年收成不错，但偏爱“地王”和高溢价的旧习惯依然令这位安徽“地产一哥”两年来饱受折磨。

  2016年“9·30新政”之前，文一用数倍量级的溢价拿地和翻倍的业绩增长记录了自己在合肥大本营的美好时光。

  也正是这种对合肥市场的重度依赖，使得曾与中国奥园、美的置业等处于同一阵容的文一被远远甩开。据中指研究院发布的房企销售数据，今年前11个月，奥园已越过千亿元，美的超900亿元，而文一还在270余亿元徘徊。

  成败皆合肥，宏观调控带来的企业发展转向，文一是个典例。

  2016年的高光：400%溢价和超100%的业绩增幅

  据《每日经济新闻》此前报道，土地市场火热的2015年和2016年，文一在合肥市场依然收获18宗土地，其中不乏多宗高价地；一度拥有近30个项目，几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。

  2016年，疯狂的合肥楼市成就了文一的高光时刻，其溢价率达400%的拿地壮举也在这一年诞生。

  当年3月，合肥市滨湖区一宗近700亩巨无霸地块挂牌入市，竞买保证金4亿元，金科、融创、万科、碧桂园、保利、文一、绿地、安徽置地等房企悉数到场，10分钟内地价便涨至1000万元/亩。随后半小时，融创、万科、碧桂园、绿地等退出，仅剩文一、保利、安徽置地混战，此时1880万元/亩的价格已经超越了合肥2015年总价“地王”。

  势在必得的文一选择了与安徽置地“火拼”，20分钟后，文一以单价2400万元/亩（居住部分，商业底价135万元/亩)、总价76.89亿元竞得该宗地块，住宅溢价率高达400%。

  文一房地产集团时任副总裁邱胜华曾用“现场轰动”“很兴奋”来形容拿地后的心情，并表示“该地块价格与其价值匹配，拿地价格在意料之中，此前已去地块考察多次”。

  有了区域“地王”加持的信心，文一也开始走出安徽，进行全国布局。

  2016年7月28日，文一历经341轮举牌，以总价5.53亿元竞得武汉东西湖一宗总面积3.47万平方米的纯居住用地，溢价率达208.59%。时隔一个多月，文一再以5.5亿元总价拿下南昌市青山湖区单价“地王”，溢价率亦达217%。

  在合肥大本营，据记者不完全统计，2016年～2017年9月间，文一共拿下9宗地块，斥资近170亿元，其中6宗溢价率超过300%。

  而与文一高溢价拿地相呼应的背景，是2016年合肥楼市“冠誉”全球的房价高速上涨。胡润研究院2017年1月发布的2016年全球房价指数显示，合肥房价涨幅超过40%，当年全球房价涨幅第一。而在国家统计局的全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。

  文一赚得盆满钵满。

  文一集团副总裁薛英姿在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“2014年、2015年，文一储备了不少土地，那时大多数房企并不看好合肥市场，头部房企更愿意下沉到安徽的三四线城市去。随后的2016年，合肥楼市迎来一轮大涨，令我们2016年上半年的市场占有率更高，基本达到了4个家庭一套文一的房。目前，合肥大约每10个家庭就拥有一套文一的房产。”

  据中指研究院房企销售百强榜单，2016年，文一以同比117.6%的增幅、272亿元销售额超过包括奥园、福晟、美的等在内的一众房企（256亿元、226亿元、221亿元），排名第60位，仅由于销售面积稍小而居于中骏之后。

  另据新安房产网数据（合肥本地专业地产网），2016年，仅合肥市场，文一的住宅销售金额就达到了115.77亿元，较2015年的67.56亿元增71%，居2016合肥房企住宅销售额榜首，并超越在合肥布局的一线房企。

  也正是这一年，文一立下“2年内进入并稳居全国房企30强，3年内进入全国20强”的目标。

  与此同时，文一也在为进入资本市场铺路。2016年6月1日，文一通过股权收购方式，成为*ST中发（现文一科技）实控人。

  但2017年9月5日，某知名公众号突然刊文称接到线报“安徽最大房企文一集团遭遇资金危机，申请破产，合肥市不同意，安徽省政府已介入调查。因去年拿地太猛，现在有三个楼盘在亏本大甩卖！”次日早间，文一发表官方声明称“所传报道都是谣言，都是无中生有，并已向公安机关报案”。

  其后，关于文一资金链问题的传言一直不断出现，对此，薛英姿坦言并非毫无影响。“当时有不少商业银行因为传言一度向文一收紧贷款。我们向银行还了100多个亿，没有一笔逾期。任何一家成熟的企业在发展过程遇到这样那样的问题都是正常的，关键在于企业遇到问题时如何处理，如何把握住关键节点，使它更健康。”

  据文一方面透露，文一集团的资产负债率已由2016年62%下降到2019年的38%，文一的资金链不只靠地产业务支撑，2019年文一的多元化业务收入达近百亿，占集团收入的1/3。

  调控之伤：综合性项目开发周期长业绩增长趋缓

  “9·30新政”令一切戛然而止。

  2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布10条调控措施，主要包括：合肥市将加大居住用地供应力度；市区范围内开展限购；暂停异地公积金贷款；加强商品住房销售明码标价备案管理等。

  这极大挫伤了高价拿地的文一，并蔓延至今。

  如前所述，今年1～11月，文一的销售额是273.6亿元（据中指院），而其在安徽省的销售额是249.6亿元（据亿翰智库）。若除去机构统计口径误差，文一在安徽省外的销售额只有约24亿元。据此，若安徽特别是大本营合肥楼市调控趋严，对文一而言的打击是致命的。

  《每日经济新闻》记者了解到，上述滨湖总价“地王”，拿地楼面价约1.9万元/平方米，案名文一塘溪津门，是其豪宅系产品，蓄客期价格据传曾达3万元/平方米，但最终由于限价，首开418套房源的备案均价为2.2万元～2.5万元/平方米。“418套房源，现场850人，洋房和叠墅遭疯抢”是当地媒体对项目首开的描述。

  过高的起点带来了一些困扰，此前据媒体报道，这一项目至今也没有卖完，时隔两年的价格依然在2.2万元/平方米徘徊。

  12月11日，记者实地走访了塘溪津门项目，工作日下午的销售中心仍然有不少看房人，置业顾问较为忙碌。案场负责人向记者介绍，由于近两年政策收紧和附近区域供应较为集中，塘溪津门采取了与其他项目类似的分批加推方式，最早开盘的一期已交付，前3个开盘的地块已告售罄，目前加推的一栋楼去化速度也比较理想。

  根据文一方面的说法，“2017年8月塘溪津门首开当日基本售罄，当月最高销售额达10亿元”，但记者未能从官方渠道予以佐证。

  事实上，由于楼面价高达1.9万元/平方米，市场确实对塘溪津门有过单价超3万元的猜测，但随后的限价政策无疑让住宅板块利润直降，购房者心理也产生了一定变化。

  上述置业顾问表示，今年各个阶段的看房人数基本是去年同期的2/3，并且“金九银十”与“小阳春”相比成交量明显不足，这也是整个合肥滨湖板块目前的共同特征。

  另一个豪宅系产品是文一豪门金地。2015年12月30日，文一以1880万元/亩、总价33.88亿元拿下，楼面价11280元/平方米，2016年9月首次备案均价在2.2万元～2.4万元/平方米，而2018年初备案均价降至1.7万元/平方米左右时，还引发了售楼处被砸等事件。据记者了解，目前豪门金地项目综合去化率已经在98%左右。

  从数据面看，2017年，文一渐显颓势，以215亿元排名第95位。而同期的美的已以510亿元跻身TOP40，奥园、福晟则分别为450亿元、418亿元。到了2018年，文一的排名略有回升至第82位，但销售额为318亿元，同期奥园、美的、福晟则已分别达到了913亿元、790亿元、621亿元。而曾与文一仅存面积之差的中骏，已经实现了635亿元销售额，甩开文一超过300个小目标。

  不过不容忽略的，还有合肥楼市的同期大降温。

  在合肥“最严调控”周年之时，其房价已被拉住缰绳。国家统计局数据显示，2017年11月，合肥新建商品住宅价格环比小涨0.1%，与2016年同期相比下跌0.3%；二手住宅价格环比上月持平，同比下跌1.4%。另据新安房产网数据，2017年11月，合肥市新房住宅网签成交1617套，同比下跌48.1%，均价1.2万元/平方米。

  资本市场方面，文一科技3年前复牌时总市值是28.47亿元，而目前已经跌去六成至16.52亿元。不过，这位曾经的安徽“地产一哥”还是守住了自己的大本营。

  “说合肥全球涨幅第一，那要看看之前合肥的房价有多低。”薛英姿称，“这是一个价格回归价值的过程，合肥的人口净流入是最‘硬’的指标，每年近30万的人口流入，发展潜力巨大。加之合肥作为省会城市，省内年轻人如果不去外省发展，一般都会选择合肥，有着相当明显的‘单极’优势。当前的房价和城市地位相比，并不离谱。”

  而对于选择进驻上海，开启“合肥+上海”双总部发展格局，她表示“先走出去，是文一的策略”。

  据亿翰智库1～11月安徽省销售业绩榜单，文一以249.6亿元排名第二，仅次于碧桂园，领先进驻的恒大、万科、融创等一线房企。而2018年同期，文一未能进入前十。